قرارداد اجاره از جمله مهم‌ترین و رایج‌ترین عقودی است که روزانه بین مردم منعقد می‌شود و در آن عین مستاجره یا همان مورد اجاره در برابر مال الاجاره یا مبلغ اجاره قرار می‌گیرد.
شما می‌توانید برای تنظیم قرارداد اجاره و تعیین مندرجات آن به صورت حرفه‌ای و تخصصی از متخصصین حقوق قراردادها در بنیاد وکلا بهره‌مند شوید.
مورد اجاره در عقد اجاره
فرقی ندارد مورد اجاره، عین معین باشد یا کلی باشد، اجاره به دو قسم تقسیم می‌شود:
- اجاره عهدی
- اجاره تملیکی
مورد دیگر از شرایط قرارداد اجاره، این است که اگر مال مشاعی خواست اجاره داده بشود بعد از عقد اجاره فرد نمی‌تواند بدون اذن سایر شرکا در این مال مشاع تصرف کند.
تصرف در مال مشاع
دقت داشته باشید تصرف در مال مشاع به دو گونه قابل تصور است:
- تصرف مادی
- تصرف حقوقی
تصرف حقوقی صحیح است. چند نفر با هم شریک هستند به صورت مشاعی، می‌خواهند؛ مثلا مال مشاع را اجاره بدهند یکی از مستاجرها می‌خواهد سهم خودش را به دیگری اجاره بدهد اشکالی ندارد، یک تصرف حقوقی است، اما اگر تصرف مادی خواست انجام بدهد فردی در این مال مشاع، باید اذن همه شرکا را بگیرد.
چون مالکین مشاعی در ذره ذره مال مشاع با یک دیگر شریک هستند؛ لذا ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر داشته: اجاره مال مشاع جائز است یعنی تصرف حقوقی‌اش جائز است، لکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
مشروع بودن منفعت برای این که عقد اجاره صحیح باشد، منفعت مورد اجاره هم باید مشروع باشد. در شرایط عمومی و اساسی عقد اجاره گفتیم که جهت عقد اجاره باید مشروعیت داشته باشد.
این جا دقت داشته باشید که در شرایط اختصا‌صی می‌گوییم علاوه بر ا ین که جهت عقد باید مشروعیت دا شته باشد منفعت مورد اجاره هم باید مشروع باشد، مشروع بودن یا نامشروع بودن جهت عقد اجاره با مشروعیت یا نامشروع بودن منفعت مورد اجاره چه فرقی دارد؟
مثال می‌‌‌‌‌‌زنم مشخص می‌شود. مشروعیت منفعت مورد اجاره مثل این که فردی خانه ای را اجاره می‌کند صرفا برای سکونت. عدم مشروعیت منفعت مورد اجاره. فردی مغازه ای را اجاره می‌کند منحصرا برای این که در آن مواد مخدر خرید و فروش کند.
مشروعیت جهت عقد اجاره، فردی کامیونی را اجاره می‌کند برای حمل بار. نامشروع بودن جهت عقد اجاره، مورد عقد اجاره در اینجا تمام منافع عین مستاجره هست اما وقتی که می‌خواهند عقد ببندند، تصریح می‌شود در ضمن عقد که صرفا از منفعت نام شروع تصریح استفاده بکنند.
مثل اینکه کامیونی به اجاره داده می‌شود شرط می‌شود که برای حمل مواد مخدر از آن استفاده بشود، پس بنابراین ببینید وقتی که می‌گوییم مشروعیت جهت عقد اجاره، یعنی تمام منافع مدنظر است.
آن و قت یک منفعت نام شروعش بهش تصریح می‌شود که موجب بطلان عقد می‌شود، اما وقتی می‌گوییم منفعت مورد اجاره یعنی از همان ابتدا، صرفا یک منفعت خاصی شرط می‌شود که ازش استفاده بشود مثل این که خانه ای مثلا اجاره داده می‌شود که منحصرا و صرفا برای تاسیس قمار خانه ازش استفاده کنند.
نکات مهم در عقد اجاره
بنا بر نظر وکیل قرارداد اجاره، عقد اجاره‌ای منعقد می‌شود در آن شرط می‌شود که اگر اجیر، موضوع عقد اجاره را در مدت معین مثلا ده روز انجام داد به او صدهزار تومان اجرت تعلق می‌گیرد، اما اگر ده روز به پایان رسید، و اجیر هنوز موضوع عقد اجاره را انجام نداده است در این صورت اجرتی به او تعلق نخواهد گرفت.
یعنی انجام عمل را اجیر اگر در زمان تعیین شده انجام بدهد به او اجرت تعلق می‌گیرد، اما اگر خارج از آن مدت بخواهد انجام بدهد، این جا عقد اجاره بدون عوض و مجانی خواهد بود.
در این رابطه بین فقها و حقوقدانان اختلاف نظر است: آیا چنین عقد اجاره‌ای صحیح است یا باطل خواهد بود؟
یک عده گفته‌اند که چنین عقد اجاره ای باطل است، به خاطر اینکه عمل و مال الاجاره مجهول است؛ چون ما نمی‌دانیم بالاخره اجیر این عمل را در مدت ده روز انجام می‌دهد یا اینکه در خارج از ده روز می‌تواند این را انجام بدهد.
عمل مردد شد، مال الاجاره هم مردد است. آیا بالاخره عمل را در ظر ده روز انجام می‌دهد تا صدهزار تومان به او اجرت بدهیم، یا اینکه در خارج از مدت انجام می‌دهد که دیگر اجرتی به او تعلق نمی‌گیرد؟
یک عده دیگر گفتند که چنین عقدی صحیح است، از مفهوم مخالف در علم اصول استفاده کردند.
می‌گویند وقتی مستاجر، در اجاره اشخاص با اجیر شرط می‌کند که اگر مثلا کت و شلوار من را ظرف مدت ده روز دوختی، به تو صدهزار تومان اجرت می‌دهم همین امر مفهوم مخالفش این است که اگر خارج از مدت ده روز کت و شلوار من را دوختی اجرتی به تو تعلق نخواهد گرفت؛ یعنی قسمت اول عقد با قسمت دوم ملازمه دارد قسمت دوم که انجام موضوع اجاره در خارج از مدت معین شده است لازمه عقد اجاره اول است.
به نظر می‌رسد که چنین عقد اجاره ای باطل باشد، به خاطر اینکه چنان که در استدلال نظر اول گفتم عمل و مال الاجاره مجهول است.
امروزه بسیاری از موجرین و مستاجرین به دلیل عدم آگاهی و کسب اطلاعات مهم به هنگام تنظیم قرارداد اجاره، قراردادی را امضا می‌کنند که منجر به بروز خسارات مالی در آینده می‌شود.
توصیه بنیاد وکلا همواره به موکلین این است که حتی اگر امکان مراجعه حضوری به دفتر وکیل را ندارید، در یک جلسه مشاوره با وکیل تلفنی پاسخ سوالات خود را بیابید.
ماهیت عقد اجاره
عقد اجاره یک عقد معوض است.
شما نمی‌توانید عقد اجاره را دو جز کنید، بگویید یک قسمتش عقد اجاره معوض، یک قسمتش عقد اجاره غیرمعوض است. آن قسمت از عقد اجاره که در مدت ده روز می‌خواهد انجام بشود عقد اجاره معوض است، در مقابلش اجرت وجود دارد. آن قسمتی که خارج از ده روز است عقد اجاره غیرمعوض است.
این چنین چیزی امکان پذیر نیست، به خاطر اینکه تعهدی که در عقد اجاره وجود دارد یک تعهد بسیط است. یک تعهد مرکب نیست که شما بخواهید عقد را دو جزء بکنید.
یعنی وقتی که ده روز منقضی شد، مدت اجاره تمام شده است؛ یعنی مدت منقضی شده است نه اینکه اصلا عقد اجاره کلا تمام بشود. خوب دقت کنید، انقضاء مدت صورت گرفته است، عقد اجاره تمام نشده است.
واضح تر بگویم، یعنی اگر مدت هم تمام شد این به این معنی نیست که مستاجر دیگر نمی‌خواهد کت، شلوار دوخته بشود، بلکه باز هم می‌خواهد که کت، شلوار دوخته بشود حتی بعد از ده روز.
پس بنابراین علاوه بر اینکه عمل و مال الاجاره مجهول است، این اشکال هم به چنین عقد اجاره ای در واقع وارد می‌شود که عقد اجاره در این صورت به دو قسمت تقسیم شده، در حالی که عقد اجاره عقدی معاوضی است.
برای دریافت اطلاعات تکمیلی می‌توانید از مشاوره حقوقی قرارداد اجاره توسط متخصصین بنیاد وکلا یاری جویید.
اگر زمان و فرصت لازم را برای مراجعه حضوری یا تلفنی به وکیل را ندارید، تنها با یک کلیک در صفحه اصلی بنیاد وکلا به وکیل آنلاین دسترسی پیدا کنید و در کمترین زمان مشاوره خود را دریافت نمایید.
