چگونه قرارداد اجاره را با قانون جدید تنظیم کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و احترام،

برای پاسخ به سؤال شما، باید به چند نکته حقوقی و قانونی توجه کنیم و سپس راهکار مناسب را ارائه دهیم. در ادامه، موضوع را به صورت مرحله‌به‌مرحله توضیح می‌دهم:

۱. قوانین حاکم بر قرارداد اجاره و سرقفلی
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶: این قانون همچنان برای قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند یا به صورت ضمنی تمدید شده‌اند، حاکم است. بر اساس این قانون، اگر قرارداد اجاره برای اماکن تجاری باشد و شرایط خاصی رعایت شده باشد، مستاجر ممکن است ادعای حق کسب و پیشه یا سرقفلی داشته باشد، حتی اگر در قرارداد ذکر شده باشد که چنین حقی ندارد. این حق به صورت قانونی و به دلیل استفاده طولانی‌مدت از ملک تجاری ممکن است ایجاد شود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶: اگر قرارداد شما بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، این قانون حاکم است. بر اساس این قانون، حق کسب و پیشه یا سرقفلی به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، مگر اینکه در قرارداد به صراحت توافق شده باشد. با توجه به اینکه شما در قرارداد ذکر کرده‌اید که حق سرقفلی و حق کسب و پیشه متعلق به مالک است، این شرط می‌تواند از ادعاهای احتمالی مستاجر جلوگیری کند، اما همچنان باید نکات قانونی را رعایت کنید.
قانون جدید ثبت قراردادها: بر اساس قوانین اخیر، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های الکترونیکی برای شفافیت و جلوگیری از اختلافات حقوقی الزامی شده است.

۲. ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های الکترونیکی
با توجه به قانون جدید و الزامات ثبت قراردادهای اجاره، شما باید قرارداد اجاره را در یکی از سامانه‌های زیر ثبت کنید:

الف) سامانه خودنویس (برای املاک مسکونی و تجاری)
سامانه خودنویس (وابسته به وزارت راه و شهرسازی) برای ثبت قراردادهای اجاره املاک مسکونی و تجاری طراحی شده است. این سامانه به شما امکان می‌دهد قرارداد اجاره را به صورت الکترونیکی تنظیم و ثبت کنید.
مزایا:
ثبت در این سامانه رایگان است.
قرارداد ثبت‌شده در این سامانه به عنوان یک سند رسمی قابل استناد در مراجع قضایی است.
ثبت در این سامانه می‌تواند از مشکلات حقوقی بعدی (مانند ادعای سرقفلی یا عدم تخلیه) پیشگیری کند، زیرا شرایط قرارداد به صورت شفاف ثبت می‌شود.
الزام قانونی: بر اساس بخشنامه‌های اخیر، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه خودنویس برای شفافیت و جلوگیری از اختلافات الزامی است.
ب) دفتر اسناد رسمی
اگر قرارداد اجاره شما به صورت رسمی تنظیم شده باشد (یعنی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد)، می‌توانید برای تمدید یا تنظیم قرارداد جدید نیز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
مزایا:
قراردادهای ثبت‌شده در دفتر اسناد رسمی از اعتبار قانونی بالایی برخوردارند و در صورت بروز اختلاف، به راحتی قابل استناد هستند.
این روش به‌ویژه برای اماکن تجاری که ممکن است مسائل حقوقی پیچیده‌ای (مانند سرقفلی) داشته باشند، توصیه می‌شود.
معایب:
هزینه ثبت در دفتر اسناد رسمی بالاتر از سامانه خودنویس است.
این روش ممکن است زمان‌برتر باشد.
ج) سامانه الکترونیک ثبت اسناد (سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات)
این سامانه بیشتر برای ثبت معاملات خرید و فروش املاک استفاده می‌شود و برای قراردادهای اجاره معمولا نیازی به استفاده از آن نیست، مگر اینکه بخواهید قرارداد اجاره را به صورت رسمی و در قالب سند رسمی ثبت کنید (که در این صورت به دفتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شود).

۳. پیشگیری از مشکلات حقوقی (سرقفلی، حق کسب و پیشه، عدم تخلیه)
برای پیشگیری از مشکلات حقوقی احتمالی، رعایت نکات زیر ضروری است:

الف) ذکر صریح شرایط در قرارداد
در قرارداد اجاره جدید، به صراحت قید کنید که:
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی‌گیرد و متعلق به مالک است.
مستاجر موظف است در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه و تحویل مالک دهد.
هرگونه ادعای حقوقی در خصوص سرقفلی یا حق کسب و پیشه از سوی مستاجر پذیرفته نیست.
این شروط می‌تواند از ادعاهای احتمالی مستاجر جلوگیری کند، اما توجه داشته باشید که اگر مستاجر به مدت طولانی (مثلا ۸ سال) در ملک حضور داشته باشد و فعالیت تجاری انجام داده باشد، ممکن است بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ ادعای حق کسب و پیشه کند. برای جلوگیری از این موضوع، بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
ب) ثبت قرارداد در سامانه خودنویس یا دفتر اسناد رسمی
ثبت قرارداد در سامانه خودنویس یا دفتر اسناد رسمی، شفافیت قرارداد را افزایش می‌دهد و از ادعاهای غیرمستند مستاجر جلوگیری می‌کند.
اگر قرارداد در سامانه خودنویس ثبت شود، شرایط قرارداد به صورت الکترونیکی ثبت و قابل استناد است. این موضوع می‌تواند در صورت بروز اختلاف (مثلا ادعای سرقفلی یا عدم تخلیه) به نفع شما باشد.
ج) اخذ تعهد تخلیه
برای اطمینان بیشتر، می‌توانید از مستاجر تعهد کتبی (به صورت محضری یا در قرارداد) بگیرید که در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه و تحویل خواهد داد. این تعهد می‌تواند در صورت بروز مشکل، به عنوان مدرک قانونی استفاده شود.
د) مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی
با توجه به اینکه مستاجر ۸ سال در ملک شما حضور داشته و ممکن است ادعای حق کسب و پیشه یا سرقفلی مطرح کند، توصیه می‌شود قبل از تنظیم قرارداد جدید، با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی مشورت کنید. این کار می‌تواند از مشکلات حقوقی احتمالی در آینده جلوگیری کند.

۴. توصیه نهایی
گام اول: قرارداد اجاره جدید را در سامانه خودنویس ثبت کنید. این روش هم الزام قانونی را رعایت می‌کند و هم هزینه کمتری دارد.
گام دوم: اگر ملک تجاری شما ارزش بالایی دارد یا احتمال می‌دهید مستاجر در آینده ادعای سرقفلی یا عدم تخلیه کند، قرارداد را در دفتر اسناد رسمی نیز ثبت کنید تا از اعتبار قانونی بیشتری برخوردار باشد.
گام سوم: در قرارداد جدید، شروط مربوط به عدم تعلق سرقفلی و حق کسب و پیشه و همچنین تعهد به تخلیه را به صورت صریح قید کنید.
گام چهارم: برای اطمینان بیشتر، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از رعایت تمام جوانب قانونی مطمئن شوید.

۵. جمع‌بندی
ثبت قرارداد در سامانه خودنویس برای شما ضروری است و می‌تواند از مشکلات حقوقی بعدی پیشگیری کند.
اگر می‌خواهید اطمینان بیشتری داشته باشید، می‌توانید قرارداد را در دفتر اسناد رسمی نیز ثبت کنید.
برای جلوگیری از ادعای سرقفلی یا حق کسب و پیشه، شروط قرارداد را به دقت تنظیم کنید و در صورت نیاز، از مشاور حقوقی کمک بگیرید.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر یا کمک در تنظیم قرارداد، خوشحال می‌شوم راهنمایی کنم.