چگونه در ملک مشاع سکونت کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام

چکیده پاسخ
۱. بدون رضایت شریک می‌توانید در ملک مشاع سکونت کنید، ولی از همان روز «مکلف به پرداخت اجرت‌المثل سهم ۲ دانگ او» خواهید بود و اگر او طرح دعوی کند دادگاه شما را به پرداخت اجرت محکوم می‌کند.
۲. برای آن‌که با خیال راحت و بدون پرداخت اجرت‌المثل زندگی کنید فقط دو راه قطعی دارید:
الف) توافق خصوصی (خرید سهم یا اجاره سهم او)،
ب) گرفتن حکم «فروش اجباری ملک غیرقابل‌افراز» و خریدن سهم او در مزایده.
۳. راه میانه‌ای هم هست: درخواست قضایی «تعیین مدیر یا ناظر و تقسیم منافع»؛ دادگاه شخصی را به‌عنوان مدیر مال مشاع نصب می‌کند و منافع (حق سکونت یا اجاره) را سالانه میان دو شریک سرشکن می‌کند، اما باز هم باید سهم اجاره را بپردازید.

جزئیات حقوقی
─────────────
۱) آیا حق دارید یکه­‌تنه ساکن شوید؟
• ماده قانون مدنی: اداره مال مشاع باید با توافق همه شرکاست؛ تصرف بیش از سهم، بدون اذن سایر شرکا «ضمان» دارد.
• رای وحدت رویه ۶۷۲ ـ ۱۳۸۳ و مبانی فقهی: شریکی که به‌تنهایی از مال مشترک استفاده می‌کند، «غاصب» نیست اما «ضامن اجرت‌المثل منافع سهم سایر شرکا»ست.

۲) اگر همین فردا بروید ساکن شوید چه می‌شود؟
• شریک می‌تواند دادخواست «اجرت‌المثل ایام تصرف» بدهد و شما را به پرداخت کرایه عرفی دو دانگ محکوم کند.
• نمی‌تواند شما را از ملک بیرون کند، چون خودتان هم مالک ۴ دانگ هستید؛ تنها راه او مطالبه اجرت‌المثل یا در نهایت درخواست فروش ملک است.

۳) راه‌حل‌های قانونی برای استفاده بی‌دردسر
الف) توافق خصوصی
– یا دو دانگ او را بخرید (صلح، بیع)،
– یا اجاره‌نامه تنظیم کنید (اجاره سهم مشاع).
مزیت: سریع، بدون هزینه دادگاه، بدون اجرت‌المثل بعدی.

ب) دستور فروش ملک غیرقابل افراز (راه قطعی)
۱. با توجه به «عدم قابلیت افراز» که اداره ثبت یا کارشناس اعلام کرده، به استناد ماده قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷، دادخواست «دستور فروش» به دادگاه عمومی محل ملک بدهید.
۲. شعبه اجرا ملک را مزایده می‌گذارد؛ شما می‌توانید در مزایده شرکت کنید و دو دانگ شریک را بخرید.
۳. پس از تملک شش‌دانگ، آزادانه ملک را می‌سازید یا سکونت می‌کنید.

ج) نصب مدیر و تقسیم منافع (راه میانه)
– ماده ق.م و ماده قانون آیین‌دادرسی مدنی اجازه می‌دهد در صورت اختلاف، دادگاه «مدیر یا ناظر» برای اداره ملک مشاع برگزیند.
– درخواست شما: «تقاضای نصب مدیر برای اداره مال مشاع و تقسیم منافع سالانه».
– دادگاه (یا شورا) کارشناس تعیین می‌کند، متراژ قابل استفاده و اجاره عرفی را ارزیابی می‌نماید، سپس مقرر می‌کند شما ماهانه/سالیانه سهم اجاره شریک را بپردازید و در عوض حق سکونت اختصاصی داشته باشید.
– اگر اقساط را به صندوق دادگستری یا حساب وی واریز کنید، دیگر دعوای اجرت‌المثل و تخلیه‌ای در کار نخواهد بود.

۴) سؤالات متداول
• «آیا می‌توانم بدون پرداخت اجرت‌المثل چند ماهی بنشینم و بعد توافق کنم؟»
خیر؛ اجرت‌المثل از روز اول تصرف شما محاسبه می‌شود و حتی اگر بعدا توافق کنید، حق گذشته ساقط نمی‌شود مگر شریک صراحتا ابراء کند.
• «اگر شریک دعوی فروش نکند چه؟»
شما خودتان می‌توانید به‌عنوان متقاضی فروش طرح دعوی کنید؛ نفی ضرورت رضایت متفق است.
• «هزینه دستور فروش چقدر و چقدر طول می‌کشد؟»
– هزینه دادرسی «غیر مالی» (حدود ۴۰۰–۵۰۰ هزار تومان).
– کارشناس ۳–۴ میلیون.
– زمان تا مزایده: ۶ تا ۱۰ ماه.

۵) پیشنهاد اجرایی
۱. یک اظهارنامه برای شریک بفرستید و دو گزینه را پیشنهاد دهید:
الف) فروش دو دانگ شما/او بر اساس قیمت کارشناس،
ب) انعقاد قرارداد اجاره سهم او با کرایه ماهانه … .
۲. اگر نپذیرفت:
– دادخواست «دستور فروش ملک غیرقابل افراز» بدهید (راه قطعی).
یا
– دادخواست «نصب مدیر و تقسیم منافع» بدهید و پس از حکم، با پرداخت اجرت‌المثل رسمی ساکن شوید (راه میانه).
۳. در طول رسیدگی، اگر تصمیم گرفتید فعلا ساکن شوید، هر ماه معادل اجاره عرفی دو دانگ را به حساب خود شریک یا به صندوق دادگستری واریز کنید و فیش‌ها را نگه دارید؛ این بهترین دفاع در برابر دعوای احتمالی اجرت‌المثل است.

جمع‌بندی
اگر می‌خواهید بدون هیچ دعوای بعدی در ملک زندگی کنید:
– یا سهم شریک را بخرید (با یا بدون مزایده)،
– یا با حکم دادگاه اجاره سهم او را مرتب بپردازید.
بدون این دو راه، تصرف شما قانونی است ولی اجرت‌المثل روی دوشتان می‌ماند.