آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
با سلام. منزل مسکن مهری دارم که ۶ دانگ در قرارداد ۵ برگی عمران به نام شوهرم است. اما سه دانگ در شرط ضمن عقد نکاح نوشته شده که به بنده تعلق میگیرد و دستنوشتهی عادی بابتش دارم. اما چند سال است هر دادخواستی میدهم، رد استماع میشود. در صورتی که قاضی و دادگاه من را مالک سه دانگ میدانند.
الزام ایفای تعهد دادم، رد شد چون مسکن مهر در تعاونی عمران امکان تفکیک سه دانگی ندارد. بعلاوه تقاضای دستور فروش دادم که گواهی عدم افراز خواستند که باز هم به دلیل نبود سند رسمی در ثبت محل گواهی صادر نشد و رد استماع شد. اثبات مالکیت از دادگاه خواستم، گفتند غیرترافعی و رد استماع شد. در رای اثبات مالکیت نوشته شده طرح دعوا اشتباه است.
پس من چطور طرح دعوا کنم؟ وکیلی به من گفته الزام به تملیک بزنم. خواستم بپرسم الزام به تملیک هم رد میشود؟ چون این خانههای مسکن مهر سند رسمی ندارند و فقط قرارداد ۵ برگی در تعاونی عمران دارند که مبنی بر فروش شش دانگ اعیان و اجاره ۹۹ ساله زمین که به نام دولت در حق خریدار است. چطور الزام به تملیک بشود؟ وکیل گفت الزام به تملیک کاری به انتقال رسمی ندارد؟ از وکلای محترم راهنمایی میخواهم. ممنون میشوم. با تشکر.
با توجه به شرایطی که توضیح دادید، برای الزام به تملیک سه دانگ مشاع از ملکی که سند رسمی ندارد، روند دشواری وجود دارد.
در صورتی که در شرط ضمن عقد نکاح، تعهدی مبنی بر انتقال سه دانگ به شما وجود دارد، میتوانید از این شرط به عنوان سند و مدرک استفاده کنید. با این حال، نبود سند رسمی میتواند مشکلساز باشد.
ماده ۱۰ قانون مدنی ایران به قراردادهای خصوصی اشاره دارد که بین افراد منعقد میشود، مگر اینکه برخلاف قانون یا نظم عمومی باشد. با این وجود، برای الزام شوهر به انتقال رسمی سه دانگ به شما، نیاز به توافق و همکاری او دارید.
در نهایت، لازم به ذکر است که برای پیگیری موضوع و اطمینان از حقوق خود، پیشنهاد میشود با وکیل متخصص در حوزه املاک و مستغلات مشورت کنید.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائهشده
بهطور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه میشود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
سلام. مشکل شما کاملا حقوقی و تخصصی است. بر اساس آنچه گفتید، علت اصلی رد دعواهای قبلی این است که شرط ضمن عقد شما با ساختار مالکیت مسکن مهر (جدایی عرصه و اعیان و نبود سند رسمی ششدانگ) همخوانی ندارد.
وکیلی که گفته «الزام به تملیک» بزنید، در ظاهر حرف درستی میزند، اما باید بسیار دقیق عمل کنید.
چرا دعوای «الزام به تملیک» ممکن است رد نشود؟
دعوای «الزام به تملیک» به این معناست که شما از شوهرتان بخواهید همان سه دانگ را که در شرط ضمن عقد متعهد شده، به شما منتقل کند. این دعوا:
· مستقل از سند رسمی است. یعنی دادگاه حکم میدهد که شوهرتان باید تعهدش را عملی کند، حتی اگر الان نتواند سند بزند.
· در این دعوا، دادگاه به جای صدور حکم انتقال (که نیاز به سند رسمی دارد)، حکم الزام به تنظیم سند صادر میکند. یعنی شوهر موظف میشود هر سندی که در توان دارد (از جمله همان قرارداد ۵ برگی تعاونی را اصلاح کند و نام شما را اضافه کند) را انجام دهد.
اما مشکل اصلی اینجاست:
· مسکن مهر تا زمان دریافت سند رسمی (ماده ۹ قانون ساماندهی)، قابلیت انتقال رسمی ندارد. پس قاضی نمیتواند حکم به انتقال سه دانگ رسمی بدهد.
· تفکیک سه دانگ در این واحد هم ممکن نیست (همان طور که قبلا گفتند). پس دعوای «تقسیم ملک» یا «افراز» هم جواب نمیدهد.
راهکار عملی که احتمال موفقیت دارد:
به جای «الزام به تملیک» ساده، دادخواست «الزام به تنظیم سند تعهدی و مشارکت در منافع» مطرح کنید. یعنی:
· از دادگاه بخواهید شوهرتان را ملزم کند که در قرارداد ۵ برگی تعاونی، شما را به عنوان مالک سه دانگ و شریک در منافع آن واحد معرفی کند.
· همزمان تعهد به فروش و تقسیم وجوه حاصل را درخواست کنید (در صورت فروش آتی ملک).
یک راه قطعیتر:
با توجه به اینکه گواهی عدم افراز میخواهند، شما میتوانید دعوای «الزام به پرداخت معادل وجه سه دانگ» را مطرح کنید. یعنی:
· ارزیاب رسمی دادگستری قیمت کل واحد مسکن مهر را مشخص کند.
· شوهرتان محکوم شود که ارزش سه دانگ را نقدا به شما بپردازد.
· این دعوا نیاز به سند رسمی و افراز ندارد و فقط اثبات مالکیت عرفی شما (با همان دستنوشته) کافی است.
توصیه نهایی:
وکیلی که «الزام به تملیک» میگوید، اگر تجربه مسکن مهر نداشته باشد، شما را دوباره به بنبست میبرد. به وکیل بگویید دادخواست «الزام به ایفای تعهد به پرداخت معادل وجه سه دانگ» یا «الزام به مشارکت در منافع و مالکیت عرفی» را طرح کند. همچنین حتما از یک کارشناس رسمی دادگستری (در همان ابتدا) استعلام کنید که آیا اصولا امکان تفکیک منافع سه دانگی در آن تعاونی وجود دارد یا خیر. اگر جواب کارشناس «خیر» بود، فقط راه دریافت معادل پولی میماند.
با سلام. با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، به نظر میرسد مشکل اصلی شما در نحوه صحیح طرح دعوا و موانع قانونی مربوط به ماهیت املاک مسکن مهر است. در ادامه به بررسی موارد و ارائه راهکارهای ممکن میپردازم.
تحلیل وضعیت موجود
بر اساس توضیحات شما، دادگاه به صورت ضمنی مالکیت شما بر سه دانگ از آپارتمان مسکن مهر را به رسمیت میشناسد، اما دعاوی مطرح شده به دلایل شکلی و موانع قانونی رد شدهاند. دلایل رد دعاوی شما به شرح زیر است:
* رد دعوای الزام به ایفای تعهد: این دعوا به این دلیل رد شده که تعاونی مسکن مهر امکان تفکیک و انتقال سه دانگ از شش دانگ را به صورت رسمی ندارد. این املاک معمولا تا زمان صدور سند تفکیکی، به صورت یک واحد کامل شناخته میشوند.
* رد دعوای دستور فروش ملک مشاع: برای فروش ملک مشاع، نیاز به گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد است. از آنجایی که مسکن مهر فاقد سند رسمی و تفکیکی است و اداره ثبت سابقه ای از آن ندارد، صدور چنین گواهیای ممکن نیست و در نتیجه دعوا رد میشود.
* رد دعوای اثبات مالکیت: دادگاه این دعوا را غیرترافعی دانسته و رد کرده است. اصولا دعوای اثبات مالکیت زمانی قابلیت استماع دارد که اختلافی بر سر مالکیت وجود داشته باشد. در حالی که به نظر میرسد قاضی اصل مالکیت شما را پذیرفته اما راه احقاق حق را در طرح این دعوا ندیده است.
راهکار پیشنهادی: الزام به تملیک
وکیل شما راهکار درستی را پیشنهاد داده است. دعوای "الزام به تملیک" میتواند مسیر مناسبی برای شما باشد. در ادامه به توضیح این نوع دعوا و تفاوت آن با سایر دعاوی پرداخته میشود:
دعوای الزام به تملیک چیست؟
این دعوا به معنای الزام خوانده (همسر شما) به فراهم آوردن مقدمات و انتقال رسمی مالکیت به نام شماست. این دعوا با "الزام به تنظیم سند رسمی" تفاوت دارد، زیرا در اینجا صرفا بحث تنظیم سند مطرح نیست، بلکه منظور ایجاد و استقرار مالکیت به نام شماست.
چرا "الزام به تملیک" ممکن است موفقیتآمیز باشد؟
* عدم نیاز به سند رسمی در مرحله طرح دعوا: همانطور که وکیل شما اشاره کرده است، این دعوا لزوما به معنای انتقال فوری سند در دفترخانه نیست. بلکه دادگاه همسر شما را ملزم میکند که مقدمات انتقال مالکیت سه دانگ به نام شما را فراهم کند.
* ایجاد سابقه قضایی محکم: حکم قطعی در دعوای الزام به تملیک، یک سند رسمی قضایی محسوب میشود که مالکیت شما بر سه دانگ را به طور کامل تثبیت میکند. با در دست داشتن این حکم، شما به عنوان مالک رسمی سه دانگ شناخته خواهید شد.
* فراهم شدن امکان اقدامات بعدی: پس از گرفتن حکم قطعی الزام به تملیک، شما میتوانید اقدامات زیر را پیگیری کنید:
تقاضای اجرتالمثل ایام تصرف: از آنجایی که شما مالک سه دانگ هستید و همسرتان از سهم شما استفاده کرده است، میتوانید اجاره بهای این مدت را از ایشان مطالبه کنید.
تقاضای خلع ید: پس از اثبات مالکیت، میتوانید تقاضای خلع ید مشاعی از ملک را مطرح نمایید.
استفاده از حکم در زمان صدور سند رسمی: هر زمان که شرایط برای صدور سند رسمی برای املاک مسکن مهر فراهم شد، شما با استناد به این حکم قضایی میتوانید سه دانگ سهم خود را مستقیما به نام خودتان دریافت کنید.
نکات مهم در طرح دعوای الزام به تملیک
۱. خواسته دعوا: خواسته خود را به طور دقیق "الزام خوانده به تملیک سه دانگ مشاع از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکن مهر به پلاک ثبتی ... (در صورت وجود) به استناد شرط ضمن عقد نکاح و دستنوشته عادی مورخ ..." تعیین کنید.
۲. مستندات: کلیه مدارک خود از جمله عقدنامه، دستنوشته عادی، قرارداد پنج برگی مسکن مهر و آرای قبلی دادگاهها را ضمیمه دادخواست خود کنید. آرای قبلی نشان میدهند که دادگاه اصل مالکیت شما را پذیرفته است.
۳. تفاوت با اثبات مالکیت: برخلاف دعوای اثبات مالکیت که ممکن است غیرترافعی تلقی شود، دعوای الزام به تملیک یک دعوای ترافعی و قابل استماع است، زیرا شما طرف مقابل را به انجام یک فعل (تملیک) ملزم میکنید.
