چگونه از حقوقم به عنوان موجر دفاع کنم؟

قانون حمایت از مستاجر مصوب ۱۴۰۳ بیان می‌کند بنگاه املاکی مسئول اجرای این قانون است. در این راستا بایستی قولنامه‌های دو سال قبل موجر را بررسی نماید و با توجه به آنها اجازه افزایش ۲۰ درصدی را ندهد و اگر این کار را انجام دهد مستاجر می‌تواند تا ۵ سال بعد از موجر شکایت کند. حال آنکه اگر موجری بنا به دلایل شخصی ملک خود را به قیمت واقعی اجاره نداده باشد و حال در تمدید اجاره قبلی یا اجاره مجدد بخواهد ملک را به قیمت واقعی اجاره دهد، انجام این قانون ضمن اینکه حقوق واقعی موجر را بطور ناعادلانه ضایع می‌کند باعث ایجاد تشنج بین موجر و مستاجر و حتی بنگاه خواهد شد. در این راستا موجر باید چکار کند؟

با احترام به استحضار می‌رساند اینجانب موجر کارمندم و از طبقه همکف منزل خود بعنوان کمک در آمدم استفاده می‌کنم و مدت چند سال است که آن را اجاره می‌دهم و تا حد امکان بنا به دلایل شخصی حتی زیر قیمت عرف بازار و قیمت‌های مشخص شده در قانون بین مالک و مستاجر، هوای همه مستاجران را داشته‌ام. در سال گذشته مستاجری توسط بنگاه سر کوچه به من معرفی شد و مدعی شد کارمند است و فاقد توان مالی و من هم قرارداد اجاره را حتی زیر قیمت عرف منطقه‌ای بستم و در سال جدید یعنی ۱۴۰۴ – ۱۴۰۵ دیگر توان کمک کردن به مستاجرین را مثل سنوات قبل نداشتم و خواستم منزلم به قیمت واقعی خودش اجاره بدهم. لیکن مستاجر دو ماه قبل از اتمام از اینجانب قیمت جدید را خواست. من هم از یکی از بنگاه محله سوال کردم و قیمت‌هایی را بصورت پیامک پیشنهاد دادم ولی مستاجر گفت که این قیمت‌های خارج از توانش است و به دنبال جایی می‌گردد که در حد توان خودش باشد و از اینجانب خواست که منزل خود را جهت اجاره به بنگاه بسپارم. بعد از گذشت یک ماه از رد و بدل این پیام که مستاجر در محله‌های مشابه به دنبال خانه گشت و وقتی دید با این پول رهن و اجاره‌ای که برای خانه من پرداخت می‌کند در هیچ محله‌ای وجود ندارد به این فکر افتاد که بنگاه مشاور املاکی که اجاره نامه سال پیش آن بسته شده واسطه کند تا اجاره نامه سال قبل را با توجه به قانون حمایت از مستاجر مصوب ۱۴۰۳ بیان می‌کند بنگاه املاکی مسئول اجرای این قانون است. در این راستا بایستی قولنامه‌های دو سال قبل موجر را بررسی نماید و با توجه به آنها اجازه افزایش ۲۰ درصدی را ندهد و اگر این کار را انجام دهد مستاجر می‌تواند تا ۵ سال بعد از موجر شکایت کند با اینجانب ببندند و از آنجائیکه منزل فوق در یکی از محله‌های گران قیمت شهر و با سطح فرهنگی بالا است و زیر قیمت عرف چنین محله‌ها نیز اجاره شده خودشان و بنگاه تصمیم گرفتند باتوجه به مبلغی که اینجانب پیشنهاد داده بودم قدری به آن اضافه نمایند و یا به اصلاح آن را پایین و بالا نمایند تا این مستاجر به بهانه اینکه اسباب کشی برایش مشکل است و بچه کوچک دارد در این منزل بماند و مشاور املاکی سه جلسه برای توافق با اینجانب گذاشت. مستاجر جلسه اول نیامد. جلسه دوم مشاور قدری از مقامات و مسئولیت‌های مستاجر و قدرت‌های سازمانی و دادگاهی صحبت کرد و عین سال گذشته گفتند که آدم موجهی است و توان پرداخت رهن و اجاره را هم مبلغ دو میلیون بردن بالا یعنی از ۷ میلیون به ۹ میلیون و باز هم مستاجر نیامد. در جلسه سوم نیز اینجانب را به بنگاه کشاندند و گفتند ما مستاجر را راضی کردیم که از ۹ تومان به ۱۰ تومان با همان رهن ثابت افزایش می‌دهیم و شما قبول کن. در نهایت گفتم آقای بنگاه‌دار این شخص به من اعلام کرده که می‌خواهد برود جای دیگر چرا من را هر بار می‌کشانید اینجا و با من چانه می‌زنید خودتان که بهتر می‌دانید قیمتی که گفتم خیلی منصفانه است و حتی هنوز هم با این افزایش قیمت زیر عرف محله‌های دیگر است پس چرا اینقدر اصرار به ماندن این مستاجر دارید چرا خودش نمی‌آید. در نهایت گفتم اگر حالا که می‌فرمائید که مشکل دارد اگر ۱۳.۵ میلیون با همان رهن قبلی یعنی ۱۵۰ میلیون را قبول دارد بگوید بیاید موافقت می‌کنم. بنگاه‌دار با ایشون تماس گرفت و مطلب را به مستاجر گفت. مستاجر هم گفت بنویسید تا از ایشون مطابق قانون شکایت کنم که بنگاه‌دار واکنش نشان داد و گفت این موجر را ما سه جلسه آوردیم و خودت نمی‌آیی حالا که بخاطر شما راضی کردیم تهدید به شکایت می‌کنی توافق در کار نیست. من قضیه شکایت را پرسیدم بنگاه املاکی گفت طبق قانون مصوب ۱۴۰۳ که بعد از قولنامه شما ابلاغ شده شما حق افزایش ۲۰ درصد را ندارید و گرنه ایشون بعنوان مخل قانون از شما شکایت می‌کند. اینجانب هم که از این قانون بی‌خبر بودم گفتم به خانه به کسی که می‌خواهد در منزلم بنشیند و از یک حیاط و راهرو مشترک استفاده کند نمی‌دهم. این دیگر چه قانونی است که تشنج‌زایی دارد لذا تحت هیچ شرایطی خانه به این شخص نمی‌دهم. چند روز بعد از جلسه سوم که در مورد قانون و شخص مستاجر تحقیق کردم فهمیدم قانون خیلی خطرناکی است که براحتی مورد سوء استفاده مستاجران قرار می‌گیرد و می‌بایست توسط بنگاه به اینجانب اطلاع‌رسانی می‌شده است که نشده است. فهمیدم مستاجر دارای املاک زیادی است و حتی بنگاه‌دار نیروی زیر دست ایشان در اداره مطبوعشان است. با بررسی مبایعنامه‌ها فهمیدم که مشاور املاکی برای مستاجر خود دارای خانه است و خانه خودش که در ۵ کیلومتری شهر است به به محل کارشان با قیمت بالا اجاره داده‌اند و کلا یک پاتوق ایجاد کرده‌اند. متوجه شدم در قانون فوق بندی تعبیه شده که تنها بیرون انداختن مستاجر نیاز شخصی موجر به ملک است تا قانون بتواند حکم تخلیه مستاجر را صادر کند و اینکه مرا ترغیب می‌کردند خانه را اجاره بدهم و یا انتشار آگهی بدهم در واقع برای بود که بیان کنند موجر نیاز واقعی ندارد. با همان افزایش ۲۰ درصدی تا زمانی که ایشان خانه بسازد در خانه من بماند. فهمیدم مستاجر که فوق‌العاده آدم زرنگی و سوء استفاده‌گری و تشنج‌زایی است و لذا با استفاده روابط فامیلی و دوستانه‌ای با برادر خانم مستاجر داشتم که خواستم محترمانه از خانه من بیرون برود و ایشان هم گفت که تا آخر مهر تخلیه می‌کنم. ولی از آنجائیکه که فهمیدم فردی است کلک باز لذا عدم تمایل به تمدید خود را به واسطه منقضی شدن اجاره‌نامه طی یک اظهارنامه دادم و ایشان نیز با مشاور املاکی که همکار خود ایشان است بجای آنکه به قولی مبنی بر تخلیه تا آخر مهر داده است قانون فوق را با شغل اینجانب موجر پیوند زده است و مرا بعنوان فردی که دارای شغلی خاصی است بعنوان مخل قانون معرفی کرده است و مدعی شده است که با ایشان توافق کرده‌ام و علیرغم افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی موجر بخاطر بچه‌هایم موافقت کرده‌ام. مدعی است این قانون در اکثر بنگاه‌ها رعایت می‌شود و موجر ایشان با زرنگی برای فرار از قانون عدم تمایل خود را به تمدید اعلام داشته است. لذا تقاضای تمدید اجاره‌نامه فوق را داده است. حال باتوجه به موارد متن فوق و موارد زیر بفرمائید اگر موجر باید چکار کند تقاضای حکم تخلیه داده شود که اگر داده شود چه خواهد شد آیا حکم تخلیه صادر می‌شود یا خیر؟ یا اینکه تقاضای قیمت عادله برای تمدید اجاره بنماید؟ کدام راه بهتر است؟

۱- باتوجه به اینکه ملک بنا به دلایل شخصی مثل عدم اطلاع از قوانین روابط دوستانه از ابتدا به قیمت واقعی و عادله اجاره داده نشده و طبق قانون حمایت از مستاجر مصوب ۱۴۰۳ که بنگاه املاکی مسئول اجرای این قانون است و در این راستا بایستی قولنامه‌های دو سال قبل موجر را بررسی نماید و با توجه به آنها اجازه افزایش ۲۰ درصدی را ندهد و اگر این کار را انجام دهد مستاجر می‌تواند تا ۵ سال بعد از موجر شکایت کند و در واقع حقوق واقعی موجر در چنین وضعیتی در رابطه با قیمت عادله در تمدید اجاره نامه فعلی و یا اجاره مجدد بطور ناعادلانه ضایع می‌شود و حتی در شهرستان‌هایی مثل یاسوج ممکن است باعث ایجاد تشنج بین موجر و مستاجر و حتی بنگاه و حتی فامیلی می‌شود. در این راستا موجر باید چکار کند؟

۲- مستاجر دارای خانه و املاک است و از توان و تمکن مالی برخوردار است و نحوه رفتارش از نظر موجر سوء استفاده از قانون مصوب ۱۴۰۳ است.

۳- مستاجر بعد از اظهار نامه قول‌هایی به واسطین بین و شاهدین داده است که تا آخر مهر تخلیه نماید.

۴- آیا باتوجه به اینکه تخلیه از یک تا شش ماه طول می‌کشد آیا موجر می‌تواند در این آیا قیمت عادله ملک خود را تقاضا کند و یا صرفا با توجه به اظهارنامه عدم تمایل به تمدید می‌تواند اجرت المثل را تقاضا کند؟

۵- آیا با توجه به وضعیت پیش آمده و ناراضی بودن موجر و خانواده‌اش و امکان ایجاد تنش بواسطه ماندن مستاجر آیا حکم تخلیه صادر می‌شود؟

۶- مستاجر اظهار داشته که قانون ۲۰ درصدی در اکثر بنگاه‌های شهرستان اجرا می‌شود ولی این موجر حاضر به اجرای آن نیست و در واقع موجر را مخالف قانون قلمداد کند و در واقع با این کار یک جوری خواسته موجر را وادار به اجرای این قانون کند تا به نفع خودش اجرا شود. مدعی است خودش هم خانه خودش را اجاره داده و در حد متعارف بالا برده است که در پاسخ اولا خانه‌های این مستاجر به قیمت ممکن است به عادله اجاره داده شده باشد که آنهم هم توسط همین بنگاه املاکی به محل کارشان اجاره داده شده است یعنی دولت طرف حساب و بعنوان مستاجر است و ممکن است چون از مستاجر مدیران مجموعه مطبوع هستند حتی اگر به قیمت خیلی بالا خانه خودش را به دولت اجاره دهد کسی از طرف دولت به استناد قانون مصوب تا ۵ سال علیه ایشان شکایتی نکند؟

۷- مستاجر مدعی است که در اکثر نقاط شهر این قانون رعایت می‌شود سوال پس چرا در سال گذشته در خصوص همین خانه و توسط همین مشاور رعایت نشد و حتی امسال هم رعایت نشد و با گزارش‌گیری که موجر انجام داده حتی ۵ درصد یا ۱۰ درصد هم رعایت نمی‌شود.

۸- چرا مستاجر اصرار بر این دارد که در این خانه بماند درصورتی که از تمکن مالی بالایی برخوردار است و براحتی می‌تواند علاوه براینکه دارای خانه شهرستان محل سکونت است در نقاط مختلف شهر براحتی می‌تواند اجاره بدهد و تشنج ایجاد می‌کند.

۱۰- مستاجر مدعی است که توافق شفاهی برای تمدید اجاره شده است در صورتی که اولا ایشان در هیچ جلسه‌ای شرکت نکرده است و گفتمان‌ها در حد بررسی پیشنهاد بوده است که مورد توافق شفاهی و کتبی طرفین برای تمدید اجاره‌نامه قرار نگرفته است و دوما گرچه پیام‌های مستاجر مبنی بر اجاره دادن ملک توسط موجر برای بستن راه موجر به منظور عدم استفاده از بند قید شده در قانون مصوب ۱۴۰۳ یعنی عدم نیاز واقعی موجر برای تخلیه بوده است ولی پیام‌ها نشان داده است که تا آخر مهر تمایل به رفتن خود را اعلام داشته است و حتی بعد از جلسات بنگاهی موجر را برای اجاره دادن ملک ترغیب کرده‌اند و تا آخر مهر مهلت برای تخلیه خواسته است لذا این وضعیت بیانگر عدم هرگونه توافق است.

۹- آیا باتوجه به موارد فوق و اظهارنامه رسمی مبنی بر عدم تمایل به تمدید و درخواست مستاجر به تمدید آیا حکم تخلیه صادر می‌شود یا خیر یا مستاجر موظف به تمدید با قیمت عادله ملک می‌شود یا موجر موظف به تمدید با افزایش ۲۰ درصدی می‌شود؟