موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
چه مواردی را قبل از خرید ملک بررسی کنم؟
پرسیده شده ۱ سال پیش
۲۵ پاسخ ثبت شده
سلام وقت بخیر. برای اولین بار به امید خدا میخواهم ملک خریداری نمایم و روی همین حساب سراغ ملکی رفتم که سندش شش دانگ تک برگ قطعی باشد. علاوه بر این میخواهم بدانم چه مواردی را باید بررسی کنم؟ مثلا استعلام سند و ... لطفا راهنمایی بفرمایید.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
قبل از خرید ملک باید هویت و مالکیت فروشنده، ممنوعالمعامله نبودن او و استعلامات ثبتی از طریق دفترخانه برای اطمینان از بازداشتی یا در رهن نبودن ملک بررسی شود. همچنین دریافت مفاصاحساب شهرداری، پایانکار و استعلامات مالیاتی ضروری است.
زهرا رحیمی لولوییآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اقدامات و استعلامات لازم پیش از معامله ملک
پیش از هرگونه امضا یا پرداخت، هویت فروشنده را با سند مالکیت تطبیق دهید و از عدم ممنوعالمعامله بودن او مطمئن شوید. اگر فروشنده وکیل یا از ورثه است، بررسی اختیارات وکالتنامه یا انحصار وراثت و تقسیمنامه الزامی است. حتماً از طریق دفتر اسناد رسمی استعلام ثبتی بگیرید تا ملک در رهن، توقیف یا بازداشت نباشد. همچنین گواهی پایانکار و مفاصاحساب عوارض شهرداری و مالیات را بررسی کنید و تاریخ دقیق تحویل و تنظیم سند را در قرارداد بنویسید.
منابع: ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
۲۵ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱ سال پیش
محمدمهدی قنبری
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام وقت بخیر
راهنمای گامبهگام «پیش از امضا» برای خرید ملک (سند ششدانگ تکبرگ)
────────────────────────────
۱. احراز هویت و صلاحیت فروشنده
────────────────────────────
۱. کارت ملی و شناسنامه را با سند مطابقت دهید (نام، کدملی، عکس).
۲. اگر فروشنده «وکیل» است:
• اصل وکالتنامه رسمی را ببینید؛ حتما «حق فروش، اخذ ثمن، تنظیم سند» قید شده باشد.
• تاریخ انقضا، غیرقابلعزل یا معزول‑نبودنش را از دفاتر الکترونیک (سامانه ثنا) استعلام کنید.
۳. اگر فروشنده ورثه است: گواهی انحصار وراثت + تقسیمنامه و رضایت همه وراث الزامی است.
۴. استعلام ممنوعالمعامله نبودن: در دفاتر اسناد رسمی آنلاین میگیرند (۲ دقیقه).
────────────────────────────
۲. استعلامات ثبتی اصلی
────────────────────────────
استعلامات را ترجیحا دفترخانه انجام دهد؛ اما شما نتیجه مکتوب را ببینید:
📌 استعلام خلاصه وضعیت (سیستم کاداستر):
· مشخص میشود ملک در رهن، بازداشتی، توقیف، در طرح تعریض یا موقوفه نباشد.
📌 استعلام ماده ۱۸۷ مالیات بر نقل و انتقال:
· بدهی مالیاتی یا عوارض شهرداری نداشته باشد.
📌 استعلام ثبت شرکت نفت/وزارت راه (برای زمینهای حریم نفتی یا راهآهن) در صورت حاشیه بزرگراهها.
📌 گواهی عدم بدهی شهرداری (پایان‑کار و مفاصاحساب عوارض نوسازی).
نکته: جواب استعلامها حداکثر ۲۰ روز اعتبار دارد؛ اگر معامله عقب افتاد، تمدید کنید.
────────────────────────────
۳. مدارک فنی و شهرداری (برای آپارتمان یا ساختمان)
────────────────────────────
۱. جواز ساخت و پایان کار/گواهی عدم خلاف ماده ۱۰۰ (پیش شهرداری).
۲. نقشه یو.تی.ام / کاداستر و تطبیق مساحت سند با وضع موجود—کارشناس رسمی (یک نیمروز).
۳. صورتمجلس تفکیکی/پایان کار مجتمع (برای آپارتمان تازهساز).
۴. تاییدیه تاسیسات مشترک (آسانسور، آتشنشانی، انشعاب آب–برق–گاز) و پرداخت حق‑انشعاب.
۵. استعلام طرحهای عمرانی (تعریض خیابان، مترو، فضای سبز)؛ در دفاتر خدمات الکترونیک شهر (در تهران: SAMA Zoning) یا شهرداری مناطق.
────────────────────────────
۴. بدهیها و تعهدات جاری ملک
────────────────────────────
۱. قبوض آب، برق، گاز، شارژ ساختمان: مفاصا یا تسویه تا تاریخ تحویل.
۲. وام بانکی یا رهن بانکی: اگر در رهن هست، همزمان یا قبل از انتقال «ترهین فک» شود؛ در سند قطعی قید کنید فروشنده متعهد به فک رهن است.
۳. دعوا یا حق تقدم مستاجر: اجارهنامه در صورت وجود ضمیمه شود؛ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر حق تخلیه را به شما میدهد اما بهتر است پیش از معامله تکلیف شود.
────────────────────────────
۵. بررسی موقعیت ملکی و حقوق ارتفاقی
────────────────────────────
۱. بازدید حضوری + نقشه هوایی (سامانه شمیم ثبتی).
۲. عرض گذر، بنبست، حق‑عبور همسایه، حق‑آب و برق مشترک.
۳. اگر زمین است: استعلام از جهاد کشاورزی (ماده ۴ قانون حفظ اراضی زراعی) برای تغییر کاربری.
۴. حریم رودخانه، قنوات، برق فشار قوی، خطوط لوله نفت.
────────────────────────────
۶. مفاد قرارداد مبایعهنامه (قبل از دفترخانه)
────────────────────────────
۱. ثبت در سامانه املاک و مستغلات (کد رهگیری ۱۳ رقمی).
۲. ذکر دقیق: پلاک ثبتی، مساحت، طبقه و واحد، شماره سریال سند تکبرگ.
۳. شرط فک رهن / تسویه بدهی / ارائه پایان کار تا تاریخ معین؛ در غیر این صورت حق فسخ به خریدار.
۴. خسارت (وجه التزام) برای هر روز تاخیر در تنظیم سند.
۵. پرداخت ثمن مرحلهای پس از دریافت استعلامهای پاک؛ حداقل ۲۰٪ ثمن را بگذارید «پای سند».
۶. حق دریافت گواهی عدم خلاف و مفاصاحساب شهرداری بر عهده فروشنده.
۷. تصریح کنید ملک «آزاد، بدون معارض و بلامنع قانونی» منتقل میشود.
────────────────────────────
۷. حضور در دفترخانه و تنظیم سند قطعی
────────────────────────────
۱. اصل سند، اصل شناسنامه/کارت ملی طرفین، گواهی مالیاتی، جواب استعلامها همراه داشته باشید.
۲. انتقال پول: چک رمزدار یا حواله پایا/ساتنا در همان روز؛ رونوشت رسید به دفترخانه تحویل دهید.
۳. در متن سند بند زیر درج شود:
«این انتقال به استناد مبایعهنامه شماره … و پس از بررسی استعلامهای ثبتی و شهرداری و احراز بلامانعبودن صورت گرفت.»
۴. حتما یک نسخه الکترونیکی (usb) از سند تکبرگ جدید بگیرید؛ روی سند یک QR کد چاپ میشود.
────────────────────────────
۸. تحویل و تصرف
────────────────────────────
• روز تحویل کلید و تخلیه را در مبایعهنامه بنویسید.
• صورتجلسه تحویل را با حضور مدیر ساختمان یا همسایه شاهد امضاء کنید (تعداد کلید، کارکرد کنتورهای آب/برق/گاز، کارت آسانسور و…).
────────────────────────────
۹. هزینههای انتقال و بودجه پنهان
────────────────────────────
۱. مالیات نقل و انتقال: ۵٪ ارزش معاملاتی (شهرداری) → معمولا فروشنده.
۲. حق الثبت دفترخانه: تعرفه ثابت + ۰٫۵٪ مازاد بر سقف (معمولا خریدار).
۳. عوارض شهرداری نوسازی و پسماند تا آخر سال: فروشنده تا روز تحویل.
۴. بیمه مسئولیت مهندس ناظر (برای ساختمان تا ۱۰ سال عمر).
────────────────────────────
۱۰. نکتههای طلایی آخر
────────────────────────────
✅ حتی سند تکبرگ ممکن است «توقیف» یا «رهن» باشد؛ بدون جواب استعلام، هیچ مبلغی نپردازید.
✅ اگر واحد نوساز است، ضمانت دهساله استحکام بنا (ماده ۴ قانون نظام مهندسی) را در قرارداد ذکر کنید.
✅ برای زمینهای شهرهای شمالی، احتمال «اراضی جنگل و ساحل ملی» را با اداره منابع طبیعی چک کنید.
✅ قدرت چانهزنی فقط قبل از پرداخت بیعانه است؛ پس از آن معمولا دستتان بسته است.
✅ کد رهگیری = شمشیر دو لبه؛ اگر فسخ کردید، حتما دفتر املاک «ابطال» را در سامانه ثبت کند و رسید بگیرید.
بااحترام برای خرید اول بهتر است فقط به ششدانگ و تکبرگ بودن سند اکتفا نکنید و قبل از پرداخت مبلغ اصلی این موارد را بررسی کنید اصالت سند و مالک رسمی و مشخصات ملک را از طریق دفترخانه استعلام کنید
ملک در رهن بازداشت توقیف یا دارای محدودیت نقل و انتقال نباشد
کاربری ملک و وضعیت پایانکار و عدم خلاف را از شهرداری یا مرجع مربوط بررسی کنید
اگر ملک آپارتمان است صورتمجلس تفکیکی و پارکینگ و انباری را با سند تطبیق دهید
بدهیهای ملک مانند عوارض و مالیات و در صورت وجود بدهیهای مربوط به ساختمان را بررسی کنید
حتما معامله و پرداخت اصلی را در مسیر رسمی و با استعلام ثبتی انجام دهید چون مقررات جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت ثبت رسمی معامله را بسیار بیشتر کرده است
مهمتر از همه قبل از امضای مبایعهنامه سند را با خود ملک و مالک و مدارک هویتی فروشنده تطبیق دهید و بخش قابل توجه ثمن را قبل از انجام استعلامات و احراز امکان انتقال پرداخت نکنید
سلام
ضمن تبریک
استعلامات لازم از شهرداری و اداره ثبت دریافت شود
در خصوص تحویل ملک حتما تاریخ در قرارداد قید کنید
در خصوص تنظیم سند رسمی حتما دفترخانه مشخص و تاریخ و ساعت معین شود
با سلام
کلیه استعلامات از اداره ثبت در خصوص سند و عدم توقیف یا در رهن نبودن سند و همچنین عدم وجود معارضین باید بررسی گردد و حتما در هنگام معامله پیشنهاد میگردد از وکلا و یا مشاورین حقوقی استفاده گردد تا قرارداد نکات مبهم و به ضرر شما را در بر نداشته باشد .
با سلام و وقت بخیر؛
نکات ضروری جهت بررسی و خرید ملک؛
۱ـ بررسی سند ملک: از قبیل , مشاهده سند تک برگ قطعی، استعلام سند از اداره ثبت.
۲ـ بررسی وضعیت ملک: از قبیل , کاربری ملک ، بررسی وضعیت فیزیک ملک، مشاوره با همسایگان
۳ـ بررسی مالی و حقوقی: از قبیل , مطالبه سند مالکیت فروشنده، بررسی بدهیهای ملک، مشاور با وکیل دادگستری
۴ـ مراحل نهایی خرید: از قبیل, تنظیم سند رسمی، پرداخت وجه
توصیههای نهایی برای جلوگیری از کلاهبرداری:
ـ هرگز قبل از استعلام سند و تنظیم سند رسمی، پیشپرداخت نکنید.
- از خرید املاکی که سند آنها جدولبندی(تقسیمبندی نشده) یا در حال انتقال است، خودداری کنید.
- در صورت خرید زمین، از محدوده دقیق ملک با استفاده از مهارت نقشهبرداری اطمینان حاصل کنید.
جهت مشاوره و راهنمایی بیشتر با ما در تماس باشید.
سلام و درود ، استعلام از ادارات ثبت ، دارایی ، شهرداری ، و مطابقت حدود صغور ملک با سند ،مراجعه به آدرس و تحقیق از شخص متصرف ملک مورد معامله در اولویت باشد.
