لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
من و همسرم یک خانه ویلایی سهطبقه را بدون سند رسمی و با قولنامه، بهصورت نصفنصف خریدهایم. بعد از طلاق و بابت مهریه، دادگاه یک طبقه را برای من تعیین کرده، اما در عمل هنوز معلوم نیست کدام طبقه و کدام واحد متعلق به من یا همسرم است و ملک همچنان مشاع مانده است. همسرم همکاری نمیکند و من میخواهم بدون تخلیه، سهمها مشخص شود تا بتوانم دو طبقه خودم را بازسازی و اجاره بدهم. قصد فروش ندارم و فقط میخواهم طبقهها و نیمطبقه مربوط به هر نفر دقیق تعیین شود.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
اگر هر سه طبقه بصورت واحدهای آپارتمانی مستقل از هم بوده و هر طبقه قابلیت افراز و تفکیک ثبتی داشته باشد؛ در فرآیند افراز و تفکیک سند مادر، کلیه مالکین مشاعی به نسبت قدرالسهم خود در کلیه واحدهای هر سه طبقه، شریک محسوب گردیده و نسبت به سه دانگ آن، مالک محسوب میگردند و سند تفکیکی بابت ۳ دانگ از هریک از واحدها دریافت خواهند کرد مگر آنکه بین خود در نحوه تقسیم واحدها و تفکیک مالکیت مشاعی، به توافق رسیده و تقسیم نامه توافقی رسمی تنظیم نمایند تا افراز و تفکیک نه براساس اصول و قواعد قانونی و بلکه براساس توافق عرفی و ارادی آنها صورت گرفته و به جای تعیین قدرالسهم از هر طبقه برای هردو مالک مشاعی، به هریک از ایشان، یک طبقه مجزا و سه دانگ از یک طبقه مشترک برابر سهم وی تعلق گیرد.
ضمنا درخصوص اجرای حکم مهریه نسبت به یکواحد از سه واحد مشاعی، اجرای حکم درصورت وجود سابقه ثبتی برای ملک مادر منوط به افراز و تفکیک قدرالسهم طرفین خواهد بود یعنی در صورت وجود یک سند رسمی واحد و مادر برای هر سه طبقه بصورت یکجا که همچنان به نام مالک قبلی است و بصورت قولنامه ای به زوجین فروخته شده است، ابتدا باید افراز و تفکیک سهم هر فرد از طریق اداره ثبت پیگیری گردد تا مقدمات اجرای حکم فراهم آید مگرآنکه بدلیل ۲/۵ واحد سهم زوجه (۱/۵ واحد بواسطه مشارکت و یک واحد بواسطه مهریه)، زوجین در واحد اجرای احکام نسبت به نیم واحد سهم زوج، توافقا تقسیم نامه تنظیم نموده و مشخص کنند که واحد مشترک بین ایشان که حامل سه دانگ باقیمانده از قدرالسهم زوج میباشد، کدام واحد خواهد بود.
وضعیت شما از نظر حقوقی کاملا قابل پیگیری است، زیرا با وجود رای دادگاه مبنی بر تخصیص یک طبقه به شما، هنوز تحصیل (تعیین حدود مالکیت) انجام نشده و ملک مشاع باقی مانده است. راهکارهای عملی به ترتیب اولویت:
۱. اعمال ماده ۳۲ قانون اجرای احکام مدنی (تفکیک قضایی ملک مشاع)
با مراجعه به دادگاهی که رای مهریه و تخصیص یک طبقه را صادر کرده، درخواست اجرای رای به صورت افراز بدهید. دادگاه دستور کارشناسی رسمی دادگستری جهت:
· تهیه نقشه دقیق سه طبقه و نیمطبقه
· تعیین ارزش هر طبقه و قسمتهای مشترک (پله، راهرو، حیاط، پارکینگ، تاسیسات)
· پیشنهاد چگونگی تقسیم عادلانه بر اساس رای (یک طبقه کامل به شما، مابقی به همسرتان)
نکته کلیدی: با وجود همکاری نکردن همسر، دادگاه میتواند با استناد به ماده ۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، نظریه کارشناسی را لازمالاجرا کند و پس از تایید، صورت جلسه تفکیک و افراز تنظیم شود.
۲. درخواست تحویل ید به مالکیت (بدون تخلیه)
شما نمیخواهید همسر را تخلیه کنید، بلکه فقط حدود مالکیت خود را مشخص کنید. در دادخواست خود بنویسید:
«خواسته: الزام خوانده به همکاری در افراز و تفکیک ملک مشاع موضوع رای قطعی دادگاه به انضمام تعیین تکلیف سهمالارث و سهم هر یک از واحدها، با اعمال ماده ۳۲ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۵۷۱ قانون مدنی (قاعده لاضرر به دلیل عدم امکان بهرهبرداری از ملک به علت اشتراک)»
۳. ثبت دادخواست افراز در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی
اگر ارزش ملک کمتر از نصاب شورای حل اختلاف (معمولا تا ۲۰ میلیون تومان در برخی شهرها) باشد، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید، وگرنه به دادگاه عمومی حقوقی. مدارک لازم:
· رای دادگاه مبنی بر تخصیص یک طبقه به شما
· قولنامه خرید (نشان دهنده نصفنصف بودن)
· گواهی عدم امکان سازش (اخذ از شورای حل اختلاف)
۴. راهکار جایگزین: درخواست تعدیل اجراییه
از اجرای احکام دادگاه بخواهید بر اساس رای (اختصاص یک طبقه به شما) با حضور کارشناس، سهم شما را به صورت عینی تعیین کند. ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی: «اگر محکومله (شما) ثابت کند اجرای حکم بدون تعیین حدود ملک ممکن نیست، دادگاه دستور تعیین حدود را صادر میکند.»
۵. جلوگیری از تخریب یا تصرف توسط همسر
تا زمان افراز، برای جلوگیری از تغییر وضعیت (مثلا همسر یکی از طبقات را تخریب یا به دیگری اجاره دهد)، میتوانید:
· از دادگاه دستور موقت (ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی) مبنی بر ممنوعیت هرگونه تغییر یا تصرف در طبقهای که کارشناسی به شما اختصاص خواهد داد، بگیرید.
· اگر همسر مانع دسترسی کارشناس شود، از دادگاه الزام به تمکین از دستور موقت را بخواهید.
۶. آیا بدون تخلیه میتوانید بازسازی کنید؟
بله، پس از تعیین سهم شما توسط کارشناسی و تایید دادگاه، برای آن قسمت مستقل (مثلا طبقه همکف با ورودی مجزا) میتوانید:
· برق، گاز، آب جداگانه (با معرفی رای افراز به شرکتهای خدماترسان) بگیرید
· بازسازی و اجاره دهید بدون اینکه نیازی به تخلیه همسر باشد (چون مالکیت شما مشخص شده است)
هشدار مهم
۱. تا زمان افراز رسمی، فروش یا اجاره طبقه مشخص شده برای شما غیرممکن است، زیرا سهم شما در دفتر ثبت املاک ثبت نشده و مستاجر احتمالی نمیتواند قرارداد رسمی داشته باشد.
۲. اگر همسر شما یا هر شخص ثالثی در طبقهای که بعدا به شما میرسد سکونت داشته باشد، پس از افراز میتوانید درخواست تخلیه (در صورت عدم رضایت) بدهید، اما شما این را نمیخواهید.
۳. هزینه کارشناسی و دادرسی معمولا بر عهده هر دو طرف است (نصفنصف)، مگر دادگاه حکم دیگری دهد.
جمعبندی اقدام فوری
فردا به دادگاه خانواده یا عمومی حقوقی که رای مهریه را صادر کرده مراجعه کنید و با ارائه رای و قولنامه، درخواست اجرای رای به صورت افراز و تعیین حدود مالکیت بدهید. از قاضی بخواهید دستور کارشناسی فوری برای تهیه نقشه و تعیین سهم هر طبقه صادر کند. این فرایند معمولا ۲ تا ۶ ماه طول میکشد (بسته به تراکم پرونده و همکاری کارشناس). پس از ابلاغ نظریه کارشناسی و تایید دادگاه، میتوانید طبقه خود را بازسازی و اجاره دهید، بدون آنکه همسرتان از طبقات دیگر تخلیه شود.
چون ملک شما سند رسمی ندارد و هنوز مشاع است، راه اصلی این است که دادخواست تقسیم مال مشاع و در صورت لزوم تایید و تعیین حدود سهم هر طرف را در دادگاه مطرح کنید تا با جلب نظر کارشناس مشخص شود کدام طبقه یا بخش معادل سهم شماست. اگر ملک از نظر فنی قابل تقسیم باشد، دادگاه تقسیم را انجام میدهد و سهم هر کدام مشخص میشود و اگر قابل تقسیم نباشد معمولا راهحل نهایی فروش است، ولی چون شما قصد فروش ندارید باید در دادخواست روی قابلیت تقسیم فیزیکی ملک و تعیین سهم اختصاصی هر طبقه تاکید کنید. اگر رای مهریه هم دارید، حتما آن را ضمیمه کنید.
چون ملک فاقد سند رسمی و در وضعیت مشاعی است، باید دادخواست تقسیم و تفکیک فیزیکی واحدها را با استناد به حکم مهریه در دادگاه حقوقی مطرح کنید تا کارشناس رسمی، سهم هر طبقه را تعیین و تحدید حدود کند. تا پیش از صدور حکم تفکیک و قطعیت آن، امکان تصرف مستقل یا بازسازی بخش اختصاصی بدون اجازه شریک وجود ندارد.
عرض سلام و احترام
برای مشخص شدن سهم شما بدون تخلیه و بدون فروش، معمولا باید اول اجرای رای مهریه و سپس (در صورت نیاز) افراز/تعیین حدود با کارشناس را از دادگاه پیش ببرید؛ اما چون ملک قولنامهای است، ممکن است همزمان لازم باشد مالکیت شما برای مرجع افراز “قابل استناد و قابل ثبت” شود
کاربر گرامی با توجه به متن پرسش ،گویا ملک سابقه ثبتی ندارد ،لذا شما باید از طریق دادگاه ضمن احراز مالکیت تقاضای افراز با جلب نظر کارشناس را بخواهید و احتمال زیاد نسبت به دو طبقه افراز و نسبت به یک طبقه که هر دو شریک هستید آن طبقه بصورت مشاع باقی بماند .
در صورت داشتن سابقه ثبتی می توانید برای افراز ملک یا گرفتن سند مشاعی اقدام نمایید.
با توجه به توضیحات شما و نداشتن سابقه ثبتی و قولنامه بودن ملک به نظر می رسد که برای اتمام شراکت موجود باید درخواست فروش مال را بدهید و سپس می توانید وجه حاصله را به نسبت سهم طرفین بین خود تقسیم کنید.
در حال حاضر افراز و گرفتن سند برای شما مقدور نمی باشد.
ابتدا باید به دنبال اخذ سند رسمی باشید و الا امکان انجام این کار ها رو ندارید .
بعد از اخذ سند رسمی به اداره ثبت مراجعه میکنید که دو حالت پیش می آید :
حالت اول - ملک موررد نظر قابل افراز است : ملک افراز شده و سند مجزا صادر میشود .
حالت دوم - ملک مورد نظر قابل افراز نیست : باید دادخواست تقسیم مال مشاع از طریق فروش تقدیم کنید .
تعیین واحد اختصاصی و تصرف در سهم مشاع نیازمند طرح دعوای افراز یا تقسیم به نحو صحیح حقوقی است که برای احقاق حق بدون نیاز به فروش، مشورت با وکیل ضرورت دارد؛ جهت مشاوره فنی و اختصاصی، نیاز به بررسی مدارک است.
تفکیک و افراز ملک مشاع، به خصوص در مواردی که ملک فاقد سند رسمی است، خارج از توافق طرفین،صرفا از طریق دادگاه و طرح دعوی امکان پذیر نمی باشد.
در صورتی که هریک از طبقات دارای صورت مجلس تفکیکی مجزا باشد، مراحل با سهولت بیشتر انجام خواهد پذیرفت.
مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاعی افراز ملک با سند رسمی ممکن است لذا ابتدا می توانید تقاضای تقسیم و در صورت هدم امکان تقسیم فروش نال مشاع را به دادگاه بدهید و اگر قصد فروش ندارید اقدام به اخذ سند رسمی از طریق شهرداری و اداره ثبت اسناد کنید و متعاقب آن افراز ملک
به اداره ثبت مراجعه کنید و پیگیز شوید که آیا سابقه ثبتی دارد یا خیر در صورت داشتن سابقه ثبتی امکان افراز و اخذ سند مشاعی وجود دارد در غیر اینصورت بایستی دستور فروش ملک مشاعی و از دادگاه بخواهید.
در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد ، میتوانید سند مشاعی بگیرید و از اداره ثبت اقدام به افراز کنید.
در صورت عدم افراز یا عدم سابقه ثبتی، میتوانید درخواست دستور فروش را مطرح نمایید.
~
اگر ملک سابقه ثبتی دارد سند مشاعی بگیرید و از اداره ثبت اقدام به افراز کنید؛ اما اگر تا بحال سابقه ثبتی نداشته، دادخواست تقسیم مال مشاعی دهید.
باید از طریق دادگاه درخواست تقسیم مطرح شود و بنابر توضیحات ملک قابلیت افراز نخواهد داشت و در مزایده به فروش باید برود.
باسلام
اگر سابقه ثبتی دارد سند مشاعی بگیرید و از اداره ثبت اقدام به افراز کنید
و در صورت عدم افراز یا عدم سابقه ثبتی، درخواست دستور فروش را مطرح نمایید.
برشما
با تفاسیر و توضیحات مذکور میتوانید نقاضای تقسیم مال مشاع و فروش ان را داد.چون سند ندارد و قابلیت افراز را نیز ملک موصوف ندارد.
حسب توضیحات موضوع از طریق دادگاه قابل پیگیری است
باسلام
طرح دعوای تقسیم و تعیین حدود و تحویل سهمالشرکه و در صورت غیرقابلتقسیم بودن، فروش مال مشاع است.
دوست عزیز اگر سابقه ثبتی دارد سند مشاعی بگیرید و از اداره ثبت اقدام به افراز کنید
ولی اگر تا بحال سابقه ثبتی نداشته دادخواست تقسیم مال مشاع دهید
دوست عزیز اگر سابقه ثبتی دارد سند مشاعی بگیرید و از اداره ثبت اقدام به افراز کنید
جهت افراز ابتدا ملک باید دارای سندتک برگ باشد و بعد از سند درخواست افراز از طریق اداره ثبت درخواست شود,
اگر ملک سابقه ثبتی دارد سند مشاعی بگیرید و از اداره ثبت اقدام به افراز کنید
ولی اگر تا بحال سابقه ثبتی نداشته (دادخواست تقسیم مال مشاعی)دهید
کاربر گرامی
با توجه به اینکه ملک فاقد سند میباشد شما میبایست از طریق دادگاه اقدام به تقسیم مال مشاع نمایید
جهت افراز ابتدا ملک باید دارای سندتک برگ باشد
بعد از سند درخواست افراز از طریق اداره ثبت درخواست شود
برای درخواست افراز از اداره ثبت ملک باید دارای سند رسمی یا سابقه ثبتی باشد در غیر این صورت باید دادخواست تقسیم مال مشاعی را مطرح نمایید
افراز نیازمند سند مالکیت میباشد. پس از صدور سند میتوانید درخواست افراز نمایید
چنانچه بین شرکا توافق حاصل نشود راهکاری جز طرح دعوا وجود ندارد.
اگر ملک دارای سابقه ثبتی است سند مشاعی بگیرید و از اداره ثبت اقدام به افراز نمایید.
چون ملکفتقد سند رسمی است، با دادن دادخواست تقسیم به دادگاه ، خواسته خود را پیگیری کنید
نیاز به توضیحات بیشتر است ایا ملک سابقه دارد یا خیر اگر ندارد تقاضای حکم فروش طرح کنید
بادرود
بای سابقه ثبتی داشته باشد شما باید سند رسمی دریافات نمایید سپس اقدام به افراز نمایید
افراز در صورتی است که ملک سابقه ثبتی داشته باشد در غیراینصورت باید درخواست فروش ملک را دهید
اگر سابقه ثبتی دارد درخواست افراز دهید در غیر اینصورت دستور فروش مال مشاع را باید بگیرید
ظاهرا طبقات ویلا بصورت جداگانه قابلیت انتفاع ندارد و انتخاب یک طبقه توسط دادگاه محترم از باب قدر السهم مشاعی تعیین گردیده بنابراین بدلیل عادی بودن سند مال مشاعی و عدم تراضی شرکا از دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر متقاضی تقسیم مال مشاعی به هر یک از چهار طریق قانونی بشوید .
در صورت عدم سابقه ی ثبتی باید مراتب را از طریق دادگاه پیگیری نمایید.
درخواست افراز و تقسیم مال مشاع در دادگاه مطرح کنید. حتما با وکیل مشورت نمایید.
از طریق دادگاه دادخواست تقسیم ملک مشاعی بدهید اگر قابل افراز باشد افراز می شود
کاربر گرامی
جهت افراز ابتدا ملک باید دارای سندتک برگ باشد و بعد از سند درخواست افراز از طریق اداره ثبت درخواست شود
ابتدا اقدام به دریافت سند مشاعی نموده و سپس از طریق دادگاه اقدامات مربوط به افراز را انجام دهید
باسلام ، ابتدائا توافق طرفین و در صورت عدم توافق موضوع توسط دادگاه انجام میگیرد.
شما میبایست از طریق شهرداری و اداره ثبت درخواست تفکیک ملک را مطرح نمایید
بایستی از طریق دادگاه اقدام بفرمایید
چنانچه ملک سابقه ثبتی ندارد دستور فروش مطرح نمایید.
سابقه ثبتی ندارد دادخواست تقاضای حکم فروش ثبت کنید
با مدارک موجود درخواست افراز بدهید
از وکیل کمک بگیرید
درخواست افراز پس از صدور سند ممکن می باشد
کاربر گرامی در صورت عدم توافق از طریق دادگاه اقدام کنید
تقاضای افراز نمایید و در صورت عدم امکان افراز تقاضای فروش دهید
درصورت عدم همکاری از طریق دادگاه اقدام نمایید
به دلیل نداشتن سند رسمی امکان افزار وجود ندارد لذا شما باید تقاضای تقسیم ملک را بدهید
یا ابتدا درخواست سند رسمی کنید و بعد از صدور سند رسمی اقدام به افراز کنید
برای تعیین واحد دقیق، باید توسط وکیل دادگستری دادخواست الزام به ایفای تعهد و تقسیم به تراضی یا افراز و تقسیم ملک (در صورت امکان قانونی) را مطرح کنید.
سند مشاعی بگیرید و یا با همان حکم دادگاه درخواست فروش بدهید
باسلام
در صورت نداشتن سابقه ثبتی ملک، درخواست فروش کنید.
با توجه به نوع سوال عملا اقدامی از طریق اداره ثبت متصور نیست چون سند رسمی ندارد لذا باید دادخواست تقسیم مال مشاع را به دادگاه تقدیم نماید .
از طریق دادگاه تقسیم مال مشاع مطرح نمایید.
درخواست افزار در مورد املاک با سابقه ثبتی امکانپذیر است.
