موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
اگر قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در دفترخانه ثبت نشده باشد، الزام به تنظیم سند ممکن است؟
پرسیده شده ۳ ماه پیش
۵۳ پاسخ ثبت شده
یک واحد آپارتمان پیش‌فروش خریداری کرده‌ام و ثمن معامله را پرداخت کرده‌ام. پیش‌فروشنده واحد را تحویل داده و اکنون در تصرف من است، اما مبلغی برای روز تنظیم سند توافق شده که هنوز پرداخت نشده است. قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه ثبت نشده است. اگر پیش‌فروشنده سند را به نام من منتقل نکند، آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه به نتیجه می‌رسد؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه مانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست و معامله معتبر است، هرچند ممکن است شما را از برخی مزایای قانون پیش‌فروش محروم کند یا در دادگاه‌ها با رویه‌های مختلفی روبه‌رو شود.
امکان موفقیت در این دعوا به زمان انعقاد قرارداد، تکمیل بودن ملک و نوع سند اولیه بستگی دارد.
محسن پورعلیوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان الزام به تنظیم سند با قرارداد عادی
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با قرارداد پیش‌فروش عادی در دادگاه امکان‌پذیر است و عدم ثبت رسمی به اصل تعهدات خدشه‌ای وارد نمی‌کند. اگر ملک آماده انتقال سند نهایی باشد، شما میتوانید با اعلام آمادگی برای پرداخت باقیمانده مبلغ، دادخواست را ثبت کنید. باقیمانده ثمن توافق‌شده همزمان با انتقال قطعی سند به نام شما در دفترخانه پرداخت خواهد شد. با این حال، تاریخ معامله نسبت به قوانین جدید ثبتی و رویه شعب قضایی می‌تواند در استماع دعوا اثرگذار باشد.
منابع: ماده ۱۰ قانون مدنی، قانون پیش‌فروش، قانون الزام به ثبت
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
درود بر شما؛
در فرض سؤال، صرف عدم تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی، لزوما مانع استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست، اما نتیجه دعوا کاملا وابسته به تاریخ انعقاد قرارداد، مفاد آن، ادله اثبات، وضعیت ثبتی ملک و آثار حاکم بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. همچنین با توجه به باقی‌ماندن بخشی از ثمن، اصل «اجرای همزمان تعهدات» موضوع ماده ۳۷۷ قانون مدنی نیز قابل استناد خواهد بود و دادگاه معمولا آمادگی خریدار برای پرداخت باقیمانده ثمن را احراز می‌کند. مقررات قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۲ و ۳۷۷ قانون مدنی و نیز قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مقررات انتقال رسمی املاک در این خصوص باید توامان بررسی شود.
پیش از هر اقدامی باید مشخص شود: قرارداد پیش‌فروش دقیقا در چه تاریخی منعقد شده، وضعیت ثبتی و سند رسمی ملک چیست، پروانه ساختمانی و پایانکار اخذ شده یا خیر و آیا فروشنده مالک رسمی ملک است؟ پاسخ این موارد، مسیر صحیح دعوا و احتمال موفقیت آن را تعیین می‌کند.
با سلام پیرو سوال شما بله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به نتیجه می‌رسد زیرا با وجود اینکه قرارداد شما در دفترخانه ثبت نشده اما طبق قانون مدنی و رویه قضایی امضای طرفین بر قرارداد پیش‌فروش و پرداخت کامل ثمن معامله به عنوان اصل ثابت کتبی و ادله اثبات معتبر تلقی میشود بنابراین شما میتوانید با استناد به قرارداد پیش‌فروش و رسیدهای پرداخت وجه دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کنید اما توجه داشته باشید که در صورت عدم حضور فروشنده در جلسه رسمی تنظیم سند باید حتما حکم صادره را به دفترخانه ارائه دهید تا از طریق اجرای احکام و با مراجعه به اداره ثبت اسناد عملیات انتقال سند به نام شما به صورت یک‌جانبه و قانونی انجام شود همچنین توصیه میشود برای جلوگیری از هرگونه ادعای بعدی وراثت یا ابطال قرارداد حتما تمامی اسناد مربوط به پرداخت مبالغ را به دقت نگهداری کنید
با توجه به توضیحات شما، در صورت وجود قرارداد پیش‌فروش و اثبات پرداخت ثمن و تحویل ملک، اصل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح است و صرف عادی بودن قرارداد لزوما مانع رسیدگی نیست. البته چون بخشی از ثمن برای زمان تنظیم سند باقی مانده، بهتر است در دعوا آمادگی خود را برای پرداخت مبلغ باقیمانده همزمان با تنظیم سند اعلام کرده و در صورت لزوم آن را تودیع کنید. همچنین باید وضعیت ثبتی ملک، پایانکار و صورتمجلس تفکیکی بررسی شود؛ زیرا در صورت نبود این مقدمات ممکن است علاوه بر الزام به تنظیم سند، الزام فروشنده به اخذ مدارک لازم نیز مطرح شود. بنابراین اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند، با مدارک موجود امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد.
امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد، اما موفقیت آن به تاریخ انعقاد قرارداد، زمان شمول قانون الزام و رویه دادگاه رسیدگی‌کننده بستگی دارد. اگر قرارداد پس از لازم‌الاجرا شدن مقررات قانون الزام و بدون رعایت تشریفات قانونی منعقد شده باشد، این احتمال وجود دارد که دادگاه دعوا را غیرقابل استماع اعلام کند. بنابراین قبل از طرح دعوا باید تاریخ قرارداد و وضعیت شمول قانون الزام دقیق بررسی شود.
نکته مهم: اگر این سؤال مربوط به پاسخ‌دهی در سایت‌های حقوقی مانند دادراه یا بنیاد وکلاست، بهتر است پاسخ را به همین صورت مشروط بنویسید؛ زیرا در حال حاضر پاسخ قطعی «حتما حکم الزام صادر میشود» یا «حتما دعوا رد میشود» از نظر حقوقی قابل دفاع نیست.
نمایش ۴۹ پاسخ دیگر وکلابستن پاسخ‌های بیشتر
محمدمهدی قنبری
۳ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
بله، اصل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح و معمولا قابل پذیرش است؛ حتی اگر قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه ثبت نشده باشد، می‌تواند به‌عنوان سند عادی و تعهد فروشنده در دادگاه معتبر شناخته شود.
اما برای نتیجه گرفتن باید:
پرداخت ثمن و تحویل ملک را ثابت کنید.
نسبت به مبلغ باقیمانده روز سند، در دادخواست اعلام کنید آماده پرداخت همزمان با انتقال سند هستید.
اگر ملک پایانکار یا صورتمجلس تفکیکی ندارد، بهتر است همزمان خواسته‌های زیر را هم مطرح کنید:
الزام به اخذ پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی.
قبل از دادخواست نیز بهتر است با اظهارنامه رسمی از فروشنده بخواهید در دفترخانه حاضر شود.
سلام
ثبت نشدن قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه، به‌تنهایی موجب از بین رفتن حق خریدار برای مطالبه انتقال سند رسمی نمی‌شود. اگر قرارداد از نظر شرایط اساسی صحت معامله معتبر باشد، ثمن معامله مطابق توافق پرداخت شده باشد و پیش‌فروشنده نیز ملک را تحویل داده باشد، اصل امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد.
البته اگر طبق قرارداد، پرداخت بخشی از ثمن در زمان تنظیم سند بر عهده خریدار باشد، وی باید برای ایفای این تعهد نیز آمادگی خود را اثبات کند؛ زیرا دادگاه معمولا اجرای تعهدات متقابل طرفین را همزمان مورد توجه قرار می‌دهد و ممکن است انتقال سند را منوط به پرداخت مانده ثمن کند.
بدیهی است اظهارنظر نهایی منوط به بررسی قرارداد، اسناد پرداخت و مدارک توسط وکیل است.
بسم تعالی
اگر سند حد نگار ( سبز رنگ) باشد دعوای الزام به تنظیم سند پذیرفته نمی شود در غیر این صورت امکان طرح دعوی تنفیذ وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی برای شما امکان پذیر میباشد .
بله، اصل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح است، اما یک نکته مهم دارید: چون بخشی از ثمن که طبق قرارداد باید در روز تنظیم سند پرداخت شود هنوز پرداخت نشده، فروشنده می‌تواند به عدم ایفای کامل تعهد شما استناد کند. طبق ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم سند رسمی منوط به انجام کامل تعهدات پیش‌خریدار است. بنابراین بهتر است همزمان با طرح دعوا، آمادگی خود برای پرداخت مبلغ باقیمانده در دفترخانه یا تودیع آن را اعلام کنید. عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش نیز تخلف قانونی است، اما لزوما به این معنا نیست که رابطه قراردادی شما قابل استناد نیست.
عرض سلام و احترام،
اگر قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه ثبت نشده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همان قرارداد پیش‌فروش معمولا پذیرفته نمی‌شود. اما اگر ملک تکمیل شده و امکان انتقال سند مالکیت نهایی وجود دارد، با پرداخت یا آمادگی برای پرداخت باقیمانده ثمن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند قابل استماع باشد.
خلاصه: ثبت نشدن قرارداد پیش‌فروش، مانع الزام به تنظیم سند نهایی نیست، ولی برای خود قرارداد پیش‌فروش مشکل ایجاد می‌کند.
بله، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است، اما پیچیدگی‌های خاص خود را دارد.
رویه‌ی قضایی غالب این قراردادها را به عنوان «قولنامه» یا «مبایعه‌نامه» معتبر می‌داند. بنابراین، صرف اینکه قرارداد در دفترخانه ثبت نشده، باعث بطلان معامله شما نمی‌شود و دادگاه به اعتبار “اصل آزادی قراردادها” به آن رسیدگی می‌کند.
برای اینکه دادگاه حکم به نفع شما صادر کند، باید ثابت کنید که تعهدات قراردادی خود را انجام داده‌اید.
برای گرفتن نتیجه بهتر با وکیل مشورت کنید.
سلام
بله، در صورت احراز صحت قرارداد، پرداخت بخش عمده ثمن و امکان انتقال رسمی ملک، اصولا میتوانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید.
ثبت نشدن قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه، به‌تنهایی مانع رسیدگی دادگاه نیست.
البته باید مبلغ باقیمانده ثمن را مطابق قرارداد همزمان با تنظیم سند پرداخت یا آمادگی خود برای پرداخت را اعلام کنید.
اگر ملک دارای موانع قانونی برای انتقال نباشد، احتمال پذیرش دعوا زیاد است.
با سلام
در صورت احراز صحت قرارداد، پرداخت بخش عمده ثمن و امکان قانونی انتقال، صرف ثبت‌نشدن قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه، لزوما مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست. البته اگر برای تنظیم سند، پرداخت بخش باقیمانده ثمن شرط شده باشد، معمولا باید همزمان آمادگی خود را برای پرداخت آن اعلام یا تودیع کنید.
در این‌گونه دعاوی، تنظیم صحیح خواسته و بررسی وضعیت ثبتی ملک، مفاد قرارداد و تعهدات باقیمانده، نقش تعیین‌کننده‌ای در نتیجه پرونده دارد و بررسی دقیق مدارک، بهترین مسیر حقوقی را مشخص می‌کند
باسلام،امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد، اما نتیجه آن به تاریخ انعقاد قرارداد، زمان شمول قانون الزام و رویه دادگاه رسیدگی‌کننده بستگی دارد؛ اگر قرارداد پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام و بدون رعایت تشریفات قانونی منعقد شده باشد، احتمال غیرقابل استماع شدن دعوا وجود دارد، بنابراین پیش از طرح دعوا باید تاریخ قرارداد و شمول قانون الزام به‌دقت بررسی شود و از ارائه پاسخ قطعی مبنی بر حتمی‌بودن صدور یا رد حکم خودداری کرد.
اگر قرارداد قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول منعقد شده باشد، امکان ثبت آن در سامانه ساغر و سپس طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد. اما اگر قرارداد پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون و به‌صورت عادی منعقد شده باشد، دادگاه معمولا قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند.
درود
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه به نتیجه می‌رسد و شانس موفقیت بالایی برای شما وجود دارد.
پیش از طرح دعوا در دادگاه، باید ادعای خود را در سامانه ساغر(ساماندهی اسناد غیررسمی) که از طریق سامانه کاتب قابل دسترسی است، ثبت کنید. این کار برای احقاق حق شما ضروری است.
باسلام
قرارداد، رسیدهای پرداخت، مدارک تحویل ملک و هرگونه پیام یا اقرار فروشنده درباره معامله را جمع‌آوری کنید.
قبل از دادخواست، یک اظهارنامه برای دعوت به تنظیم سند رسمی ارسال کنید.
در صورت امتناع، امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با بررسی شرایط پرونده وجود دارد.
سلام بله
با توجه به توضیحات شما امکان اقامه دادخواست الزام به اخذ پایانکار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی وجود خواهد داشت
اگر در قرارداد شرط خسارت وجه التزام پیش بینی شده باشد با شرایطی امکان درخواست مطالبه خسارت وجه التزام تاخیر در انجام تعهدات قراردادی وجود خواهد داشت
بله، در صورت اثبات پرداخت ثمن و تحویل واحد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه قابل طرح و در صورت احراز مالکیت فروشنده، معمولا به نفع خریدار رای صادر میشود؛ اما عدم ثبت قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه می‌تواند موجب ضعف استناد به آن در برابر اشخاص ثالث شود.
در صورتیکه پیش خرید قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت بوده و سند نیز از اسناد جدید نیست عدم ثبت قرارداد در دفترخانه مانعی برای طرح دعوای مذکور ایجاد نمی کند . عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش صرفا شما را از مزایای ذکر شده در قانون پیش فروش محروم می کند اما به اصل معامله و تعهدات خدشه ای وارد نمی کند .
درود؛ چنانچه عرصه دارای سند تک برگ سبز رنگ باشد دعوای الزام به تنظیم سند پذیرفته نمی شود.
در غیر این صورت امکان طرح دعوی تنفیذ وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی برای شما امکان پذیر و مطرح میگردد. .
با سلام اثبات عقد بیع در صورتی که بصورت عادی هم باشد میتوانید همزمان اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند را مطرح نمایید و دادگاه با وجود دلایل و اسناد حکم به محکومیت صادر خواهد نمود
با سلام
بله؛ صرف ثبت‌نشدن قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه مانع مطلق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست، اما پذیرش آن به اعتبار قرارداد و احراز شرایط قانونی معامله بستگی دارد.
سلام
«بله، این دعوا به نتیجه می‌رسد.
هرچند طبق «قانون پیش‌فروش ساختمان»، این قراردادها باید در دفترخانه تنظیم شوند، اما قرارداد عادی شما (مبایعه‌نامه یا قولنامه) طبق ماده ۱۰ قانون مدنی بین شما و فروشنده کاملا معتبر است.
در حال حاضر، اکثر دادگاه‌ها با وجود قرارداد عادی، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» را می‌پذیرند؛ مشروط بر اینکه:
۱. مالکیت رسمی فروشنده بر ملک (یا زمین) محرز باشد.
۲. شما به تعهدات خود (پرداخت مبالغ توافق‌شده) عمل کرده باشید.
بنابراین، ثبت نشدن قرارداد در دفترخانه مانع از رسیدن شما به حق‌تان در دادگاه نخواهد بود.»
بر اساس قرارداد فروشنده را الزام به انجام تنظیم رسمی سند به نام خود نمایید با طرح دعوی الزام به تنطیم رسمی سند . اینکه قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نشده مانعی برای این امر نیست
وقت بخیر
امکان دعوای الزام به تنظیم سند و دعوای وقوع بیع را مطرح نمایید واریز ثمن از جانب شما و همچنین ملک در ید شما ادله ای براین موضوع است
ولیکن اگر سند سبز رنگ باشد متاسفانه پذیرفته نمی شود
