سلام
من سال ۱۳۹۴ یک واحد آپارتمان در شهر قزوین طی یک قرارداد یکساله اجاره دادم. مستاجر بعد از شش ماه درخواست تخلیه ملک را کرد و من طبق قولنامه تا آخر سال از بازپرداخت مبلغ رهنشان امتناع کردم و در نهایت اجاره شش ماههای که پرداخت نکردند را از رهنشان کسر کردم و مابقی را به حسابشان ریختم.
چند روز پیش از طریق عدل ایران برایم یک پیامک آمد و متوجه شدم مستاجر بعد از ده سال در شورای حل اختلاف تهران از من شکایت کرده و طلب آن شش ماه اجارهاش را کرده (از قزوین باید بیایم شورای حل اختلاف دربند تهران)
میخواهم بدانم شکایت ایشان درست و قانونی است؟ یعنی میتوانند علیرغم قولنامهای که نوشتند درخواست شش ماه اجاره پرداخت نشدهشان که من کسر کردم را بکنند؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به شرحی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی پیش آمده جنبههای مختلفی دارد که در ادامه به تفصیل هر یک را بررسی میکنیم.
به طور خلاصه، هرچند شما به دلیل عدم پایبندی مستاجر به قرارداد، مستحق دریافت اجارهبهای شش ماهه بودهاید، اما روش شما برای کسر این مبلغ از ودیعه (رهن) ممکن است از نظر قانونی محل اشکال باشد. با این حال، شما نیز میتوانید با استناد به موارد قانونی، از خود دفاع کنید.
تحلیل وضعیت حقوقی پرونده
۱. کسر مبلغ اجاره از ودیعه
مبلغ ودیعه (که عموما به آن رهن گفته میشود) از نظر قانونی در دست موجر امانت است. موجر موظف است پس از پایان قرارداد و تخلیه ملک، این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.
اصل بر عدم امکان تهاتر یکطرفه است: شما نمیتوانستید به صورت یکطرفه و بدون رضایت مستاجر یا حکم دادگاه، بدهی اجاره را از مبلغ ودیعه کسر کنید، مگر اینکه این اجازه صراحتا در قرارداد اجاره (قولنامه) ذکر شده باشد.
اگر در قولنامه شرط شده باشد: اگر در قرارداد بندی وجود داشته باشد که به شما اجازه میدهد در صورت عدم پرداخت اجاره، آن را از مبلغ رهن کسر کنید، اقدام شما قانونی بوده و میتوانید با استناد به همان قرارداد از خود دفاع کنید.
اگر در قولنامه شرط نشده باشد: اگر چنین شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد، اقدام شما نوعی "تهاتر" یکطرفه محسوب میشود که از نظر قانونی صحیح نیست. در این حالت، شما باید مبلغ ودیعه را به طور کامل بازمیگرداندید و برای دریافت اجارهبهای معوقه، دادخواست جداگانهای تنظیم میکردید.
۲. تعهد مستاجر به پرداخت اجاره تا پایان قرارداد
قرارداد اجاره یک عقد لازم است، به این معنا که هیچ یک از طرفین نمیتواند آن را یکطرفه فسخ کند، مگر تحت شرایط قانونی خاص.
تخلیه زودهنگام توسط مستاجر: وقتی مستاجر شما ملک را شش ماه زودتر تخلیه کرده، او به تعهد خود مبنی بر استفاده از ملک و پرداخت اجاره برای یک سال کامل عمل نکرده است.
حق شما برای دریافت اجاره: از نظر قانونی، شما مستحق دریافت اجارهبها تا پایان مدت قرارداد (یعنی همان شش ماه باقیمانده) بودهاید، زیرا مستاجر قرارداد را نقض کرده است. بنابراین، مستاجر به شما بدهکار بوده، اما مسئله اصلی، روش وصول این طلب است.
۳. شکایت مستاجر پس از ده سال (مرور زمان)
یکی از نکات مهم در پرونده شما، گذشت ده سال از زمان وقوع اختلاف است.
مرور زمان در قوانین ایران: در قوانین فعلی ایران، قاعده کلی "مرور زمان" که باعث ساقط شدن حق طرح دعوا پس از گذشت مدتی معین شود، در بسیاری از دعاوی حقوقی و مالی (از جمله مطالبه وجه) به شکل سابق وجود ندارد. اگرچه در قوانین قدیمیتر مواردی برای مرور زمان ذکر شده بود ، اما در حال حاضر دادگاهها معمولا به دعاوی مالی حتی پس از گذشت سالها رسیدگی میکنند.
نتیجه: بنابراین، طرح شکایت از سوی مستاجر پس از ده سال، به خودی خود باعث رد شدن شکایت او نمیشود و شورای حل اختلاف به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
۴. صلاحیت شورای حل اختلاف (مسئله تهران و قزوین)
این مهمترین نکته به نفع شماست.
صلاحیت محلی: بر اساس قوانین آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند ملک) و همچنین دعاوی ناشی از قراردادها، باید در دادگاه محل وقوع ملک یا محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد مطرح شوند.
اقدام شما: از آنجایی که آپارتمان شما در قزوین قرار دارد و قرارداد در آنجا منعقد و اجرا شده، شورای حل اختلاف قزوین مرجع صالح برای رسیدگی به این شکایت است، نه شورای حل اختلاف تهران. شما میتوانید در جلسه رسیدگی، به عدم صلاحیت محلی مرجع رسیدگی اعتراض کنید. این یک ایراد شکلی بسیار قوی است و میتواند منجر به صدور قرار عدم صلاحیت و ارسال پرونده به قزوین شود.
راهکار پیشنهادی برای شما
حتما در جلسه شورای حل اختلاف حاضر شوید: عدم حضور شما به منزله پذیرش ادعای طرف مقابل تلقی شده و ممکن است رای غیابی علیه شما صادر شود.
قولنامه سال ۱۳۹۴ را پیدا کنید: اولین و مهمترین مدرک شما، قرارداد اجاره است. بررسی کنید که آیا بندی در مورد اجازه کسر اجاره معوقه از رهن در آن وجود دارد یا خیر.
ایراد عدم صلاحیت محلی را مطرح کنید: در ابتدای جلسه، به طور کتبی و شفاهی اعلام کنید که با توجه به اینکه ملک در قزوین است، آن شورا صلاحیت رسیدگی به این پرونده را ندارد و درخواست صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی شورای حل اختلاف قزوین را بنمایید.
دفاع ماهوی خود را آماده کنید: فارغ از بحث صلاحیت، محتوای دفاع خود را آماده کنید. توضیح دهید که مستاجر قرارداد یکساله را نقض کرده و با تخلیه زودهنگام، شما را متحمل ضرر و زیان کرده است. مدارک مربوط به پرداخت مابقی پول رهن (مانند فیش واریز) را نیز همراه داشته باشید.
طرح دعوای متقابل: شما نیز میتوانید همزمان یک دعوای متقابل مبنی بر مطالبه اجارهبهای شش ماهه پرداخت نشده مطرح کنید تا نشان دهید که شما از مستاجر طلبکار بودهاید.
کاری که شما کردید اگر توافقی در کار نبوده است کاملا صحیح و قانونی بوده است، فقط خودسرانه نمی بایست اقدام به کسر اجور معوقه میکردید بلکه به صندوق دادگستری میسپردید و علاوه بر دادخواست مطالبه اجور معوقه درخواست تامین خواسته نیز میکردید که تا پایان دادرسی مبلغ در صندوق دادگستری قفل میشد، با این وجود حتی اگر مستاجر از ملک استفاده نکرده باشد نیز طبق قرارداد باید اجاره بها را پرداخت کند
بله، مستاجر از نظر قانونی میتواند چنین شکایتی را مطرح کند، اما این به معنی موفقیت او در پرونده نیست و شما دفاعیات مهمی دارید.
• صحت شکایت (از حیث مرور زمان): صرف گذشت ده سال مانع از طرح شکایت نیست، زیرا در قوانین مدنی ایران، مرور زمان (سقوط حق صرفا به دلیل گذشت زمان) لغو شده است.بنابراین، حق مطالبه اصل حق از بین نرفته است.
• صحت اقدام شما (تهاتر): شما برای کسر اجاره معوقه از ودیعه (تهاتر) اقدام کردهاید. از نظر رویه قضایی، موجر (شما) عموما حق ندارد بدون حکم مرجع قضایی یا توافق صریح در قرارداد، به صورت یکجانبه مبلغ اجاره معوقه را از ودیعه کسر کند.اگر این حق در قولنامه شما ذکر نشده باشد و حکم قضایی نیز برای کسر نداشتهاید، اقدام شما در کسر مبلغ از نظر شکلی محل ایراد است و مستاجر میتواند مطالبه وجه کسر شده را کند.
راهکار دفاعی شما در شورا:
شما باید در جلسه رسیدگی یا با ارائه دادخواست متقابل، بدهی مستاجر بابت شش ماه اجاره را اثبات کنید تا دادگاه کسر شما را تایید کند.
همچنین، با توجه به اینکه ملک در قزوین است و اقامتگاه شما نیز آنجاست، میتوانید به عدم صلاحیت محلی شورای حل اختلاف تهران اعتراض کنید تا پرونده به مرجع صالح در قزوین ارجاع شود.
اگر در قرارداد اجاره صراحتا اجازه کسر اجارههای معوق از مبلغ رهن داده شده باشد و شما هم طبق همان قرارداد اقدام کرده باشید، مستاجر باید ابتدا ثابت کند کسر وجه غیرقانونی بوده است. صرف طرح دادخواست بعد از ۱۰ سال مانع رسیدگی نیست و امکان مطالبه را دارد مگر اینکه با دلایل قراردادی و پرداختیها رد شود. بهتر است قرارداد، رسید پرداخت مابقی رهن و هر مدرکی که نشان دهد اجاره پرداخت نشده ارائه شود.
مراجع قضایی قزوین صالح به رسیدگی هستند، پیش از جلسه رسیدگی با ارسال لایحه به این موضوع ایراد کنید، در خصوص باقی پرسش شما نیز لازم است متن قرارداد شما بررسی شود.
دادگاه قزوین صالح به رسیدگی است در قالب لایحه ایراد صلاحیت بگیرید تا پرونده به قزوین منتقل شود ودر ضمن در خصوص مبلغ ۶ماه اجاره بایستی قرارداد بررسی شود
کاری که شما کردید اگر توافقی در کار نبوده است کاملا صحیح و قانونی بوده است، فقط خودسرانه نمی بایست اقدام به کسر اجور معوقه میکردید بلکه به صندوق دادگستری میسپردید و علاوه بر دادخواست مطالبه اجور معوقه درخواست تامین خواسته نیز میکردید که تا پایان دادرسی مبلغ در صندوق دادگستری قفل میشد، با این وجود حتی اگر مستاجر از ملک استفاده نکرده باشد نیز طبق قرارداد باید اجاره بها را پرداخت کند.
بدوا به صلاحیت دادگاه ایراد بگیرید چون دادگاه صالح محل سکونت شما(قزوین)است و اگر نسبت به فسخ و تخلیه صورتجلسه ای ننوشتید اصل بر طلب شماست و دادگاه دعوی او را رد میکند
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
