با سلام، منزل مسکن مهری هست که ۶ دانگ در قرارداد ۵ برگی عمران به نام شوهرم است. اما سه دانگ در شرط ضمن عقد نکاح نوشته شده که به بنده تعلق میگیرد و دستنوشتهی عادی هم بابتش دارم، اما چند سال است هر دادخواستی میدهم، رد استماع میشود. در صورتی که قاضی و دادگاه من را مالک سه دانگ میدانند.
الزام ایفای تعهد دادم رد شد چون مسکن مهر در تعاونی عمران امکان تفکیک سه دانگی ندارد. بعلاوه تقاضای دستور فروش دادم که گواهی عدم افراز خواستند که باز هم به دلیل نبود سند رسمی در ثبت محل گواهی صادر نشد و رد استماع شد.
اثبات مالکیت از دادگاه خواستم گفتند غیر ترافعی و رد استماع شد. در رای اثبات مالکیت نوشته شده طرح دعوا اشتباه است. پس من چگونه طرح دعوا کنم؟ راهی نموده دیگر یک وکیل به من گفته الزام به تملیک بزنم، خواستم بپرسم الزام به تملیک هم رد میشود؟ چون این خانههای مسکن مهر سند رسمی ندارد، فقط قرارداد ۵ برگی در تعاونی عمران دارند مبنی بر فروش شش دانگ اعیان و اجاره ۹۹ سالهی زمین که به نام دولت در حق خریدار است.
چگونه الزام به تملیک بشود آخه؟ وکیل گفت الزام به تملیک احتیاجی به انتقال رسمی ندارد؟ از وکلای محترم راهنمایی میخواهم. ممنون میشوم. با تشکر.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به شرح مشکل حقوقی شما در خصوص مالکیت سه دانگ از یک واحد مسکن مهر، موارد زیر جهت راهنمایی و اطلاع شما ارائه میگردد.
تحلیل وضعیت حقوقی موجود
بر اساس توضیحات شما، به نظر میرسد دادگاههای مختلف با وجود پذیرش اصل مالکیت شما بر سه دانگ از ملک (که از طریق شرط ضمن عقد و دستنوشته عادی برقرار شده)، به دلیل موانع شکلی و قانونی مرتبط با ماهیت املاک مسکن مهر، دعاوی شما را رد کردهاند. دلایل اصلی این امر عبارتند از:
• عدم امکان تفکیک و افراز: املاک مسکن مهر به دلیل اینکه سند رسمی تفکیکی ندارند و مالکیت اعیان (ساختمان) بر روی زمین استیجاری (عرصه متعلق به دولت) بنا شده است، قابلیت افراز و تفکیک شش دانگ به دو سهم سه دانگی در اداره ثبت اسناد و املاک را ندارند. به همین دلیل، درخواست دستور فروش ملک مشاع که نیازمند گواهی عدم افراز از سوی اداره ثبت است، با مشکل مواجه و رد میشود.
• غیرقابل استماع بودن دعوای اثبات مالکیت: دعوای اثبات مالکیت معمولا زمانی مطرح میشود که اختلافی بر سر اصل مالکیت وجود داشته باشد (دعوای ترافعی). در حالی که به نظر میرسد قاضی اصل مالکیت شما را به رسمیت میشناسد، اما مشکل اصلی نحوهی اجرای این حق و ثبت رسمی آن است، نه اثبات وجود آن. به همین دلیل دادگاه دعوا را غیرترافعی و غیرقابل استماع تشخیص داده است.
• مشکل در الزام به ایفای تعهد: از آنجایی که انتقال رسمی سه دانگ از ملکی که سند رسمی ندارد و صرفا دارای قرارداد واگذاری است، در دفاتر اسناد رسمی ممکن نیست، دادگاه نمیتواند حکمی صادر کند که قابلیت اجرایی نداشته باشد. بنابراین، دعوای الزام به ایفای تعهد (مبنی بر انتقال رسمی سند) نیز به درستی رد شده است.
بررسی راهکار "الزام به تملیک"
وکیل شما راهکار صحیحی را پیشنهاد داده است. دعوای "الزام به تملیک" با "الزام به تنظیم سند رسمی" تفاوت دارد و ممکن است در شرایط شما کارساز باشد.
تفاوت این دو دعوا:
• الزام به تنظیم سند رسمی: در این دعوا، شما از دادگاه میخواهید که فروشنده را ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی سند کند. این دعوا برای املاک مسکن مهر که سند رسمی ندارند، کارایی ندارد.
• الزام به تملیک: در این دعوا، شما از دادگاه میخواهید که وقوع معامله و انتقال مالکیت (تملیک) را تایید و اعلام کند. این حکم جنبه اعلامی دارد و تایید میکند که شما مالک سه دانگ از ملک هستید، حتی اگر امکان ثبت رسمی آن در حال حاضر وجود نداشته باشد. این رای میتواند به عنوان یک سند رسمی قضایی، حقوق مالکانه شما را تثبیت کند.
چرا الزام به تملیک ممکن است رد نشود؟
این دعوا مستقیما به دنبال ثبت رسمی انتقال نیست، بلکه به دنبال تایید قضایی انتقال مالکیت بر اساس مدارک موجود (شرط ضمن عقد و دستنوشته) است. دادگاه با صدور حکم به الزام خوانده (همسرتان) به تملیک سه دانگ از اعیان ملک به نام شما، در واقع وقوع این انتقال را تایید میکند. این حکم دارای ارزش قانونی است و میتواند مبنای اقدامات بعدی قرار گیرد.
مراحل و اقدامات پیشنهادی
۱. طرح دعوای الزام به تملیک: با کمک وکیل خود، دادخواستی با عنوان "الزام خوانده به تملیک سه دانگ مشاع از شش دانگ اعیان یک واحد مسکونی مسکن مهر" به استناد شرط ضمن عقد نکاح و اقرارنامه کتبی (دستنوشته) تنظیم کنید. در دادخواست به روشنی توضیح دهید که به دلیل موانع قانونی، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و خواسته شما صرفا تایید قضایی این انتقال مالکیت است.
۲. استفاده از حکم دادگاه: پس از دریافت حکم قطعی مبنی بر تملیک سه دانگ به نام شما، این رای به عنوان یک سند معتبر، مالکیت شما را بر سه دانگ از ملک تثبیت میکند. با این حکم میتوانید:
در آینده و پس از صدور سند رسمی برای ملک، درخواست الزام به تنظیم سند رسمی سه دانگ به نام خود را بنمایید.
حقوق مالکانه خود مانند درخواست اجرتالمثل ایام تصرف (در صورتی که همسرتان به تنهایی از ملک استفاده میکند) را مطالبه کنید.
در صورت تصمیم به فروش ملک در آینده، این حکم قضایی به عنوان مدرک مالکیت شما قابل ارائه به خریدار خواهد بود.
مسائل مربوط به ملکیت و حقوق مربوط به مسکن مهر معمولا پیچیدهاند و هر پرونده به شرایط خاص خود وابسته است. تا حدودی در اینجا میتوانم به شما راهنماییهایی ارائه دهم:
۱. مالکیت سه دانگ: اگر در عقد نکاح، سه دانگ از ملک به شما تعلق گرفته باشد و این موضوع در دستنوشتهای عادی نیز ثبت شده باشد، باید به دنبال بهترین روش برای اثبات این مالکیت باشید. با اینکه قاضی و دادگاه شما را به عنوان مالک سه دانگ در نظر گرفتهاند، به نظر میرسد که مشکلاتی با نوع دادخواستها و مستندات شما وجود دارد.
۲. نوع دعوای مناسب:
-به نظر میرسد که دادگاهها به دلیل عدم وجود سند رسمی، از پذیرش برخی از دعواهای شما خودداری کردهاند. از این رو، میتوانید به وکیل خود توضیح دهید که به دلیل مشکلات موجود در نوع دعوا، باید به دنبال تنظیم و پیشنهاد نوع دعاوی متناسب با وضعیت خود باشید.
-الزام به تملیک: به طور کلی، الزام به تملیک به معنی اجبار شخص به انتقال مالکیت و درک حقوقی نسبت به ملکی خاص است. اگر ملک دارای شرایطی باشد که نتوان به صورت رسمی آن را انتقال داد، ممکن است این دعوا پیچیدهتر شود. وکیل شما میتواند با توجه به شرایط دقیق پروندهتان، تصمیم بگیرد که آیا الزام به تملیک به شما کمک خواهد کرد یا خیر.
۳. گواهی عدم افراز و دستور فروش: به دلیل اینکه مسکن مهر به عنوان نوعی سرمایهگذاری عمومی محسوب میشود و به دلیل شرایط خاص آن، گواهی عدم افراز ممکن است به سختی صادر شود. شما با وکیل خود میتوانید تا حد امکان در این زمینه بحث کنید و راهحلهای جایگزین پیدا کنید.
۴. راههای جایگزین:
-درخواست تجدید نظر: اگر حکم قبلی شما از طرف دادگاهها رد شده است، میتوانید بر اساس شرایط جدید و مستندات جدید نسبت به تجدید نظر اقدام کنید.
-بررسی مجدد سند دستنوشته: شاید ارائه آن به عنوان مدرک قویتر برای اثبات مالکیت به شما کمک کند.
۵. توجه به مستندات و مشاوره دقیق: به یاد داشته باشید که هر موقعیت حقوقی نیاز به بررسی جامع و دقیق دارد و نمیتوان حکم قطعی داد. بهترین مشاوره را از وکیل خود درخواست کنید که با جزئیات پرونده آشناتر است.
نتیجهگیری:
شما باید با وکیل خود به تفصیل صحبت کنید و به دنبال راههای قانونی مناسب باشید که میتواند به شما در رسیدن به حقتان کمک کند. همچنین میتوانید به وکیل خود بگویید که دوست دارید بین طرح دعاوی مختلف از جمله "الزام به تملیک" و "اثبات مالکیت" توجیه شوند و گزینه مناسب را برای شرایط خاص خود پیدا کنید.
با آرزوی موفقیت برای شما.
وکیل محترم به درستی شمارا راهنمایی کرده اند در الزام به تملیک شما نیاز به انتقال رسمی سند ندارید و صرفا مالکیت ۳ دانگ به شما منتقل میشود و هر زمان امکان اخذ سند فراهم شد میتوانید با استناد به رای دادگاه سند اخذ کنید .
