باسلام و احترام.
شرایط شما در مورد ملک مشاع (ملکی که بیش از یک مالک دارد) کاملا قابل درک است و خوشبختانه قانون راهکارهای مشخصی برای این موضوع پیش‌بینی کرده است. وقتی یکی از شرکا حاضر به توافق برای فروش یا تقسیم مال نیست، شریک دیگر می‌تواند از طریق قانون اقدام کند.
راه حل قانونی برای شما به طور خلاصه، تقاضای "دستور فروش ملک مشاع" از دادگاه است. در ادامه، مراحل و جزئیات آن به زبان ساده توضیح داده می‌شود.
راه حل قانونی: دستور فروش ملک مشاع
از آنجایی که آپارتمان یک واحد یکپارچه است و نمی‌توان آن را به صورت فیزیکی به دو بخش ۴ دانگ و ۲ دانگ تقسیم کرد، در اصطلاح حقوقی به آن "مال غیر قابل افراز" می‌گویند. برای املاک غیر قابل افراز، هر یک از شرکا می‌تواند از دادگاه بخواهد که کل ملک را از طریق مزایده به فروش برساند و سهم هر کس را به صورت نقدی به او پرداخت کند.
مراحل انجام این کار به شرح زیر است:
مرحله اول: دریافت گواهی "عدم افراز" از اداره ثبت
قبل از مراجعه به دادگاه، ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک که سند ملک در آنجا ثبت شده است مراجعه کنید و درخواست "افراز ملک" را ثبت نمایید. از آنجایی که آپارتمان قابل تقسیم فیزیکی نیست، کارشناس ثبت پس از بررسی، گواهی مبنی بر "غیر قابل افراز بودن ملک" را صادر می‌کند. دریافت این گواهی، پیش‌نیاز اصلی برای مراجعه به دادگاه است.
مرحله دوم: مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست "دستور فروش"
پس از دریافت گواهی عدم افراز، باید دادخواستی با عنوان "تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز" تنظیم کرده و به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهید.
خوانده دعوا: شریک دیگر شما (صاحب ۲ دانگ) خواهد بود.
مدارک لازم: کپی سند مالکیت، کپی کارت ملی و مهم‌تر از همه، گواهی عدم افراز که از اداره ثبت گرفته‌اید.
مرحله سوم: رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش
دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز مالکیت شما و شریکتان و همچنین اطمینان از غیر قابل افراز بودن ملک، دستور فروش ملک را صادر می‌کند. توجه داشته باشید که این یک "دستور" است نه "حکم"؛ به این معنی که فرآیند آن معمولا سریع‌تر از سایر دعاوی حقوقی است و قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
مرحله چهارم: ارجاع به اجرای احکام و کارشناسی قیمت
پس از صدور دستور فروش، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی دادگاه ارسال می‌شود. در این مرحله:
کارشناسی ملک: دادگاه یک کارشناس رسمی دادگستری را برای قیمت‌گذاری کل ملک (هر شش دانگ) تعیین می‌کند. کارشناس از ملک بازدید کرده و قیمت پایه را مشخص می‌کند.
ابلاغ قیمت: قیمت کارشناسی به شما و شریکتان ابلاغ می‌شود. در صورت اعتراض، میتوانید درخواست هیئت کارشناسی (۳ نفره) بدهید که البته هزینه آن بر عهده معترض است.
مرحله پنجم: برگزاری مزایده
پس از نهایی شدن قیمت، اجرای احکام زمان و مکان برگزاری مزایده را مشخص و آگهی می‌کند.
ملک به بالاترین قیمتی که در مزایده پیشنهاد شود، فروخته خواهد شد.
نکته بسیار مهم برای شما: به عنوان یکی از مالکین، شما در شرایط برابر با سایر شرکت‌کنندگان در مزایده، برای خرید حق اولویت دارید. یعنی اگر بالاترین پیشنهاد مثلا مبلغ X تومان بود، شما میتوانید با پرداخت همان مبلغ، کل ملک را برای خود بردارید و عملا ۶ دانگ آن را صاحب شوید. این بهترین فرصت برای شماست تا سهم شریکتان را به قیمت روز و به صورت قانونی بخرید.
مرحله ششم: تقسیم وجه حاصل از فروش
پس از فروش ملک در مزایده و واریز کل مبلغ توسط خریدار، هزینه‌های قانونی (هزینه کارشناسی، اجرای احکام و...) از آن کسر شده و باقی‌مانده مبلغ بین شما و شریکتان به نسبت سهمتان (۴ دانگ برای شما و ۲ دانگ برای ایشان) تقسیم و به حساب شما واریز می‌شود.
نکات تکمیلی و مهم
ارسال اظهارنامه: قبل از شروع فرآیند قانونی، میتوانید یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی برای شریک خود ارسال کنید. در این اظهارنامه به صورت محترمانه و رسمی، پیشنهادهای خود (خرید سهم ایشان، فروش سهم خودتان یا فروش کل ملک) را مطرح کرده و یک مهلت معقول برای پاسخگویی تعیین کنید. این کار هم نشان‌دهنده حسن نیت شماست و هم ممکن است شریک شما را برای جلوگیری از فرآیند طولانی دادگاه، به پای میز مذاکره بکشاند.
پرداخت اجاره‌بها: تا زمانی که تکلیف ملک مشخص نشده و شما در کل آن ساکن هستید، قانونا موظف به پرداخت اجاره‌بهای سهم شریک خود (۲ دانگ) می‌باشید. حتما پرداخت‌ها را ادامه دهید و رسید آن را نگه دارید تا ایشان نتواند از این بابت علیه شما اقدام قانونی کند.
جمع‌بندی:
بهترین و قطعی‌ترین راه حل قانونی برای شما، اقدام برای گرفتن "دستور فروش ملک مشاع" است. این راهکار در نهایت یا به هدف شما یعنی خرید سهم شریکتان (از طریق اولویت در مزایده) می‌رسد و یا باعث فروش کل ملک و رسیدن هر دو شما به سهم نقدیتان می‌شود و به این شراکت پایان می‌دهد.
