با سلام و احترام،
در ادامه راهکارهای قانونی برای دو خواسته شما، یعنی دریافت اجاره ایام گذشته و تخلیه ملک، به تفکیک توضیح داده می‌شود.
بخش اول: دریافت اجاره روزهای گذشته (اجرت‌المثل ایام تصرف)
در قانون مدنی، هرگاه شخصی بدون اجازه سایر شرکا از مال مشترک استفاده انحصاری کند، موظف است به سایرین به نسبت سهمشان اجاره‌ای پرداخت کند که به آن «اجرت‌المثل ایام تصرف» می‌گویند. از آنجایی که آن دو وارث بدون رضایت شما و دیگر ورثه در کل ملک سکونت دارند، شما حق دارید اجرت‌المثل سهم خود را از ایشان مطالبه کنید.
مراحل قانونی اقدام:
۱. ارسال اظهارنامه رسمی: اولین و بهترین قدم، ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای آن دو وارث است. در این اظهارنامه باید به‌طور رسمی از آنها بخواهید که ظرف مدت مشخصی (مثلا ۱۰ روز) نسبت به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف ملک از تاریخ فوت مادر تا کنون اقدام نمایند. این کار یک مدرک رسمی برای اقدامات بعدی شما خواهد بود.
۲. تقدیم دادخواست مطالبه اجرت‌المثل: اگر به اظهارنامه شما توجهی نکردند، میتوانید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست «مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف» را ثبت کنید.
۳. ارجاع به کارشناس: پس از ثبت دادخواست، دادگاه موضوع را به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس با بررسی ملک، مبلغ اجاره ماهانه آن را بر اساس نرخ روز تعیین می‌کند.
۴. صدور رای: دادگاه بر اساس نظر کارشناس، رای به محکومیت متصرفین به پرداخت اجرت‌المثل به نسبت سهم هر یک از ورثه صادر می‌کند. این مبلغ شامل تمام مدتی است که آنها بدون اجازه در ملک سکونت داشته‌اند.
بخش دوم: اقدام برای تخلیه ملک
خواسته شما مبنی بر تخلیه ملک از نظر حقوقی پیچیده‌تر است، زیرا آن دو نفر نیز خود جزو مالکین ملک هستند. دعوای معمول برای تخلیه، «خلع ید» نام دارد.
* دعوای خلع ید مشاعی: شما میتوانید علیه آنها دادخواست «خلع ید مشاعی» تنظیم کنید. دادگاه معمولا به نفع شما رای صادر می‌کند و حکم به خلع ید متصرفین می‌دهد. اما مشکل اصلی در اجرای این حکم است. از آنجایی که آن دو وارث خودشان نیز مالک بخشی از ملک هستند، اجرای حکم و بیرون کردن آنها از ملکی که در آن سهم دارند، با موانع قانونی و عملی جدی روبرو است.
راه‌حل نهایی و کارآمد: درخواست دستور فروش ملک مشاع
با توجه به اینکه شما مایل به فروش ملک از طریق بنگاه و نه مزایده هستید، بهترین و موثرترین راهکار قانونی، استفاده از اهرم «دستور فروش ملک مشاع» است. این راهکار معمولا طرف مقابل را به همکاری و توافق وادار می‌کند.
مراحل و نکات کلیدی:
۱. درخواست گواهی عدم افراز: ابتدا یکی از مالکین باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست «افراز» (تقسیم فیزیکی) ملک را بدهد. از آنجایی که یک خانه ۳ طبقه عملا قابل تقسیم دقیق بین تمام ورثه نیست، اداره ثبت گواهی «عدم افراز» صادر می‌کند.
۲. تقدیم دادخواست دستور فروش: با در دست داشتن گواهی عدم افراز، هر یک از ورثه می‌تواند به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست «دستور فروش ملک مشاع» را ثبت نماید.
۳. صدور دستور فروش بدون تشریفات: این درخواست یک دعوای حقوقی پیچیده نیست و دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین، دستور فروش ملک را صادر می‌کند. این دستور قطعی است و قابل تجدیدنظر یا اعتراض نیست.
۴. ارجاع به اجرای احکام برای مزایده: پس از صدور دستور، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده می‌شود تا ملک از طریق مزایده عمومی به فروش برسد.
چگونه این راهکار به شما کمک می‌کند؟
نکته کلیدی اینجاست: شما از این فرآیند به عنوان یک اهرم فشار قانونی استفاده می‌کنید.
ملکی که از طریق مزایده به فروش می‌رسد، معمولا به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی بازار فروخته می‌شود. شما و سایر ورثه که موافق فروش هستید، میتوانید با شروع این فرآیند قانونی، به دو وارث ساکن نشان دهید که فروش ملک حتمی است. در این شرایط، آنها برای جلوگیری از ضرر مالی ناشی از فروش ملک در مزایده، به احتمال بسیار زیاد حاضر به همکاری برای فروش توافقی و مسالمت‌آمیز از طریق بنگاه املاک خواهند شد.
خلاصه برنامه اقدام پیشنهادی:
۱. مذاکره نهایی: یک بار دیگر با حضور تمام ورثه جلسه‌ای برگزار کرده و به آنها توضیح دهید که در صورت عدم همکاری، مجبور به استفاده از راهکارهای قانونی خواهید شد که در نهایت به ضرر همه، به‌خصوص خودشان، تمام می‌شود.
۲. ارسال اظهارنامه: به‌طور همزمان برای مطالبه اجرت‌المثل و درخواست تخلیه و اعلام آمادگی برای فروش توافقی، یک اظهارنامه رسمی برایشان ارسال کنید.
۳. شروع اقدامات قضایی: اگر مذاکرات و اظهارنامه بی‌نتیجه بود، همزمان دو اقدام را آغاز کنید:
دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف.
دادخواست دستور فروش ملک مشاع پس از دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت.
۴. استفاده از اهرم فشار: با پیشرفت پرونده دستور فروش، فشار بر روی آنها افزایش یافته و احتمالا برای فروش توافقی پیشقدم خواهند شد.
