سلام
⚖️ راه قانونی برای «نقد کردن سهم مشاع از خانه ی پدری»
۱) پیش‌نیاز – گواهی انحصار وراثت
اگر هنوز نگرفته‌اید، اول با درخواست انحصار وراثت در شورای حل اختلاف محل سکونت متوفی سهم هر وارث را رسمی کنید؛ بدون این برگ، هیچ اداره‌ای درخواست شما را نمی‌پذیرد.
۲) مرحله اول – تقاضای افراز در اداره ثبت (ماده ۱ قانون افراز و فروش اموال مشاع ۱۳۵۷)
– شرط: ملک سند ثبتی (تک‌‌برگ یا دفترچه) داشته باشد.
– مدارک: اصل سند، گواهی انحصار وراثت، فرم تقاضا، نقشه UTM (کارشناس نقشه بردار).
– پس از بازدید کارشناس اداره ثبت:
• اگر «قابل افراز» تشخیص شود، رای افراز صادر و سهم هر وارث روی نقشه جدا می‌شود؛ شما میتوانید قطعه ی مستقل خود را بفروشید.
• اگر «غیرقابل افراز» تشخیص شود، اداره ثبت رای عدم افراز صادر می‌کند → می‌روید مرحله بعد (فروش در دادگاه).
۳) مرحله دوم – درخواست فروش در دادگاه عمومی (ماده ۴ همان قانون)
– هر شریک حتی یک نفر می‌تواند دادخواست «صدور حکم فروش ملک مشاع غیرقابل افراز» بدهد.
– دادگاه پس از اخذ نظر کارشناس، حکم فروش در مزایده را صادر می‌کند.
– واحد اجرا ملک را آگهی و در مزایده عمومی می‌فروشد؛ ثمن فروش پس از کسر هزینه‌ها به نسبت سهم به همه ورثه پرداخت می‌شود.
۴) اگر ملک اصلا سند رسمی ندارد…
مستقیما دادخواست «تقسیم ترکه / فروش مال مشاع» به دادگاه بدهید؛ دادگاه کارشناس ثبتی می‌فرستد و همان روند فروش اجرا می‌شود.
۵) آیا می‌توان سهم خود را (با وجود مشاع بودن) به شخصی عادی فروخت؟
بله؛ طبق ماده ۵۸۹ ق.م. هر شریک می‌تواند سهم مشاع خود را منتقل کند. ولی خریدار ریسک درگیری با سایر شرکا را می‌پذیرد و معمولا قیمت پایین می‌دهد. منطقی‌ترین راه، همان فروش در مزایده قانونی است.
۶) هزینه‌ها (تقریبی ۱۴۰۳)
الف) ثبت – درخواست افراز
• حق‑الثبت: ۵ در هزار «ارزش معاملاتی» ملک (این عدد خیلی کمتر از قیمت بازار است).
• دستمزد کارشناس ثبتی: ۲ تا ۵ میلیون تومان.
ب) دادخواست فروش در دادگاه
• هزینه دادرسی دعوای غیرمالی محسوب می‌شود (رقم ثابت حدود ۴۵۰‑۵۰۰ هزار تومان)؛ بعضی شعب آن را مالی و ۳٫۵٪ سهم خواهان می‌گیرند؛ از قبل استعلام کنید.
• دستمزد کارشناس رسمی (بر اساس تعرفه: برای ملک ۱۰ میلیاردی حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون).
• هزینه انتشار آگهی روزنامه و کارشناسی مزایده: بسته به ارزش ملک.
• پس از فروش، واحد اجرا معمولا ۲‑۳٪ قیمت نهایی را بابت «حق الاجرای مزایده» از کل ثمن کسر می‌کند؛ این مبلغ از همه شرکا به نسبت سهم کم می‌شود، نه فقط شما.
۷) زمان‌بندی
• رای افراز اداره ثبت: ۲ تا ۶ ماه.
• روند دادگاه فروش + مزایده: ۶ تا ۱۲ ماه (متوسط). پس مجموعا حدود یک سال تا یک و نیم سال طول می‌کشد تا پول دست‌تان برسد.
۸) نکته‌های کاربردی
• اگر سایر ورثه حاضرند توافق‌نامه بنویسند که ملک در بنگاه فروخته شود، سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است؛ اما اگر به‌کلی مخالف‌اند، تنها مسیر همین افراز/فروش است.
• در تمام مراحل میتوانید وکیل بگیرید؛ حق‌الوکاله توافقی است (معمولا ۳‑۵٪ ارزش سهم شما).
• رای قطعی فروش مزایده، قابل اعتراض در تجدیدنظر است ولی معمولا تایید می‌شود.
• پس از فروش، پول به حساب اجرای احکام واریز می‌شود؛ برای برداشت باید با کارت ملی و گواهی انحصار وراثت مراجعه کنید.
بنابراین:
۱) گواهی انحصار وراثت → ۲) درخواست افراز در ثبت → ۳) در صورت عدم افراز، دادخواست فروش در دادگاه.
با این مسیر، حتی بدون همکاری هیچ‌یک از خواهر و برادرها سهم شما نقد می‌شود. موفق باشید 🌺
