با سلام و احترام.
با توجه به اینکه شما مالک مشاعی دویست متر از یک زمین هزار متری با سند رسمی هستید و قصد فروش سهم خود را دارید، مراحل و مراجع صالح به شرح زیر می‌باشند:
مراحل قانونی فروش ملک مشاع ثبتی
۱. درخواست افراز از اداره ثبت اسناد و املاک:
اولین گام برای شما، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و ارائه درخواست افراز (تقسیم) ملک است. از آنجایی که ملک دارای سند رسمی است و جریان ثبتی آن خاتمه یافته، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز در ابتدا اداره ثبت است.
نقشه‌برداری و بررسی توسط اداره ثبت: اداره ثبت پس از دریافت درخواست، پرونده ثبتی را بررسی می‌کند. در صورت لزوم، کارشناس یا نقشه‌بردار ثبت با تعیین وقت قبلی و با حضور شما و سایر مالکین (وراث متوفی)، اقدام به معاینه محل و نقشه‌برداری می‌کند و صورت‌جلسه‌ای در این خصوص تنظیم می‌شود.
استعلام از شهرداری: اگر زمین در محدوده یا حریم شهر واقع شده باشد، اداره ثبت موظف است پیش از اتخاذ تصمیم در مورد قابلیت افراز، از شهرداری استعلام نماید. شهرداری نقشه ارائه شده را بررسی و با در نظر گرفتن ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی و کسر سطوح معابر و خدمات عمومی، نظر خود را در مورد امکان افراز و تفکیک اعلام می‌کند. بنابراین، ارجاع شما به شهرداری توسط اداره ثبت یک مرحله قانونی و ضروری است. هزینه تهیه نقشه نیز معمولا بر عهده متقاضی افراز است.
۲. تصمیم اداره ثبت در مورد افراز:
پس از انجام بررسی‌ها و دریافت پاسخ استعلام از شهرداری (در صورت لزوم)، اداره ثبت یکی از دو تصمیم زیر را اتخاذ خواهد کرد:
ملک قابل افراز است: در این صورت، اداره ثبت اقدام به افراز ملک و صدور صورت‌مجلس تفکیکی یا تقسیم‌نامه می‌کند. پس از آن، هر یک از شرکا می‌توانند سند مالکیت مفروز (جدا شده) برای سهم خود دریافت کرده و به طور مستقل اقدام به فروش آن نمایند. در این حالت، دیگر نمی‌توان کل ملک را به صورت یکجا فروخت مگر با رضایت همه شرکا.
ملک غیرقابل افراز است: اگر به دلایل فنی یا قانونی (مثلا به دلیل محدودیت‌های متراژی ناشی از ضوابط شهرداری یا عدم امکان تقسیم بدون ضرر به سایر شرکا)، ملک قابل افراز تشخیص داده نشود، اداره ثبت گواهی "عدم قابلیت افراز" صادر می‌کند.
۳. درخواست دستور فروش از دادگاه (در صورت عدم قابلیت افراز):
چنانچه اداره ثبت گواهی عدم قابلیت افراز صادر کند، شما یا هر یک از سایر شرکا می‌توانید با در دست داشتن این گواهی و سایر مدارک مالکیت، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست "صدور دستور فروش ملک مشاع" را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نمایید.
رسیدگی دادگاه: دادگاه با بررسی گواهی عدم افراز و سایر مستندات، بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین، دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند. این دستور معمولا قطعی است و قابلیت اعتراض محدودی دارد.
۴. فروش ملک از طریق مزایده:
پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی دادگستری ارجاع می‌شود.
کارشناسی و تعیین قیمت پایه: ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی و قیمت پایه برای مزایده تعیین می‌شود.
برگزاری مزایده: ملک از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می‌شود و به شخصی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، واگذار میگردد. عدم حضور سایر شرکا مانع از برگزاری مزایده نخواهد بود و خود شما نیز به عنوان یکی از مالکین می‌توانید در مزایده شرکت کنید.
تقسیم وجه حاصل از فروش: مبلغ حاصل از فروش ملک پس از واریز به حساب صندوق دادگستری، به نسبت سهم هر یک از مالکین مشاعی، بین آنها تقسیم خواهد شد.
نکات مهم:
هزینه‌ها: این فرآیند شامل هزینه‌هایی مانند هزینه نقشه‌برداری، هزینه دادرسی برای ثبت دادخواست دستور فروش، هزینه کارشناسی ملک و هزینه‌های مربوط به اجرای مزایده خواهد بود.
فروش سهم بدون افراز: شما به عنوان مالک سهم مشاع، قانونا حق دارید سهم خود را حتی بدون افراز و بدون رضایت سایر شرکا به شخص دیگری بفروشید. در این حالت، خریدار جدید به عنوان شریک مشاعی جایگزین شما خواهد شد. اما معمولا فروش ملک افراز نشده دشوارتر است و ممکن است به قیمت پایین‌تری به فروش برسد.
توافق با سایر شرکا: بهترین و سریع‌ترین راهکار، تلاش برای رسیدن به توافق با سایر مالکین (وراث متوفی) جهت فروش کل ملک به صورت یکجا و تقسیم بهای آن، یا خرید سهم آنها توسط شما، یا فروش سهم شما به آنها است.
صلاحیت دادگاه در موارد خاص: اگر بین وراث متوفی، شخص محجور (صغیر، سفیه یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، یا اگر جریان ثبتی ملک هنوز به اتمام نرسیده باشد (که در مورد شما با داشتن سند رسمی، این مورد منتفی به نظر می‌رسد)، رسیدگی به درخواست افراز از ابتدا در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
بنابراین، راهنمایی اداره ثبت مبنی بر مراجعه به شهرداری و پرداخت هزینه نقشه‌کش صحیح بوده و بخشی از فرآیند قانونی افراز است. اگر پس از این مراحل، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، مسیر بعدی شما مراجعه به دادگاه برای تقاضای دستور فروش خواهد بود.
