سلام
با توجه به توضیحات شما، موضوع از دو بخش مجزا تشکیل شده است که باید به طور جداگانه به آن‌ها پرداخته شود: یکی فرایند فروش ملک مشاع از طریق مزایده و دیگری امکان مطالبۀ خسارت ناشی از تاخیر در فروش. در ادامه به تفصیل به پرسش‌های شما پاسخ داده میشود.
در پاسخ به سؤال اصلی شما، بله، شما می‌توانید در یک دادخواست جداگانه برای «مطالبه خسارت»، مبلغ یک میلیارد تومان یا هر مبلغ دیگری را به عنوان بهای خواسته (مقوم) تعیین کنید . اما این موضوع با پرونده «دستور فروش ملک مشاع» که منجر به مزایده شده، متفاوت است و باید در یک دعوای حقوقی جدید مطرح شود .
تفکیک دو دعوای حقوقی
شما در حال حاضر با دو موضوع حقوقی روبرو هستید:
۱. دعوای دستور فروش ملک مشاع: این دعوا زمانی مطرح میشود که شرکای یک ملک مشاع بر سر فروش آن توافق ندارند . هدف این دعوا، پایان دادن به حالت شراکت از طریق فروش ملک و تقسیم وجه آن بین شرکا به نسبت سهمشان است. در این نوع دعوا، «بهای خواسته» صرفا برای تعیین هزینه دادرسی و صلاحیت دادگاه بر اساس ارزش سهم خواهان (شما) تعیین میشود و به معنای مطالبۀ پول از خواندگان (دو ورثه دیگر) نیست .
۲. دعوای مطالبه خسارت: این یک دعوای مستقل است که شما می‌توانید علیه دو ورثۀ دیگر به دلیل زیان‌هایی که به خاطر تاخیر ۱۷ ساله در فروش ملک متحمل شده‌اید، اقامه کنید . بهای خواسته در این دعوا، همان مبلغ خسارتی است که شما ادعا دارید (مثلا یک میلیارد تومان) و سقف مشخصی ندارد، بلکه به میزان خسارت اثبات‌شده شما بستگی دارد .
بهای خواسته در دعوای مطالبه خسارت
برای اینکه بتوانید در دعوای مطالبه خسارت، مبلغ یک میلیارد تومان را به عنوان بهای خواسته قرار دهید و در نهایت آن را دریافت کنید، باید موارد زیر را در دادگاه اثبات نمایید:
اثبات تقصیر خواندگان: شما باید ثابت کنید که دو ورثه دیگر با مخالفت خود به طور غیرمتعارف و با سوءنیت مانع از فروش ملک شده‌اند. ارسال ۵ اظهارنامه و بی‌توجهی آن‌ها به این اظهارنامه‌ها، دلیل بسیار خوبی برای اثبات این موضوع است .
اثبات ورود خسارت: باید به طور دقیق و با ارائه دلیل، میزان خسارت واردشده را مشخص کنید. این خسارت می‌تواند شامل مابه‌التفاوت قیمت ملک در ۱۷ سال پیش با قیمت کنونی (با در نظر گرفتن تورم)، افزایش شدید هزینه‌های ساخت (از متری ۴۰۰ هزار تومان به ۲۰ میلیون تومان) و از دست رفتن فرصت‌های سرمایه‌گذاری باشد . جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی این موارد ضروری است.
اثبات رابطه سببیت: باید نشان دهید که خسارت واردشده مستقیما نتیجۀ عمل آن دو ورثه بوده است. یعنی اگر آن‌ها ۱۷ سال پیش با فروش موافقت می‌کردند، این زیان به شما تحمیل نمی‌شد .
هزینه دادرسی
نکته بسیار مهمی که باید در نظر داشته باشید، هزینه دادرسی است. هزینه دادرسی برای دعاوی مالی، در مرحله بدوی حدود ۳.۵ درصد از بهای خواسته است . بنابراین برای طرح دعوا به ارزش یک میلیارد تومان، شما باید در ابتدا حدود ۳۵ میلیون تومان به عنوان هزینه دادرسی پرداخت کنید . در صورت پیروزی در دعوا، این مبلغ به عنوان «خسارات دادرسی» از خواندگان به شما بازگردانده خواهد شد.
نتیجه‌گیری و توصیه
پرونده «دستور فروش» شما را مجبور به مزایده کرده و قیمت نهایی توسط هیئت کارشناسی (متری ۶۵ میلیون تومان) تعیین شده است. این فرایند صرفا برای فروش ملک و تقسیم سهم است .
اما برای جبران خسارت ناشی از تاخیر، شما می‌توانید یک دعوای حقوقی جدید با عنوان «مطالبه خسارت» به ارزش یک میلیارد تومان (یا هر مبلغی که توسط کارشناس تعیین میشود) علیه آن دو ورثه مطرح کنید. قولنامه کتبی ۱۳ ورثه و اظهارنامه‌های ارسال‌شده، مدارک مهمی برای اثبات حقانیت شما در این پرونده خواهند بود .
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی و لزوم اثبات موارد ذکرشده، اکیدا توصیه میشود که پیش از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.
