با سلام و احترام،
مشکلی که مطرح کردید یکی از چالش‌های رایج و در عین حال بسیار مهم در مدیریت مجتمع‌های مسکونی است. اقدامات این مدیر ساختمان نه تنها غیر اصولی، بلکه در موارد متعددی خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن است. در ادامه به تفکیک، تخلفات صورت گرفته و راهکارهای قانونی برای مقابله با آن را به صورت مرحله به مرحله توضیح می‌دهم.
تحلیل تخلفات مدیر ساختمان بر اساس قانون
۱. انتصاب خود به عنوان رئیس هیئت مدیره: رئیس هیئت مدیره باید توسط اعضای هیئت مدیره (در اینجا ۳ نفر) و با رای‌گیری از میان خودشان انتخاب شود. اینکه مدیر ساختمان خود را رئیس بنامد، فاقد وجاهت قانونی است. وظیفه رئیس هیئت مدیره نظارت بر عملکرد مدیرعامل (مدیر ساختمان) است و یک شخص نمی‌تواند همزمان هم مدیر اجرایی باشد و هم ناظر بر خود.
۲. افتتاح حساب به نام شخص خود: این یکی از بزرگترین و خطرناک‌ترین تخلفات مالی است. بر اساس ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر یا مدیران موظفند تمام درآمدها و هزینه‌ها را در دفتری ثبت کرده و اسناد مربوطه را نگهداری کنند. همچنین وجوه دریافتی باید در یک حساب مشترک به نام هیئت مدیره یا حسابی که توسط مجمع عمومی تعیین می‌شود، واریز گردد. افتتاح حساب به نام یک شخص، زمینه را برای سوءاستفاده مالی فراهم کرده و شفافیت را از بین می‌برد.
۳. عدم پاسخگویی و نادیده گرفتن سایر اعضا: هیئت مدیره یک نهاد جمعی است و تصمیمات باید با موافقت اکثریت اعضا گرفته شود. اینکه یک نفر خودسرانه عمل کند و دو عضو دیگر را نادیده بگیرد، به معنای زیر پا گذاشتن اساس کار هیئت مدیره است.
راهکارهای قانونی برای مقابله با این مشکل
شما میتوانید برای حل این معضل، اقدامات زیر را به ترتیب انجام دهید:
مرحله اول: اقدام از طریق اعضای هیئت مدیره
۱. برگزاری جلسه رسمی هیئت مدیره: دو عضو دیگر هیئت مدیره باید به صورت کتبی و رسمی (بهتر است از طریق ارسال اظهارنامه قضایی) از مدیر ساختمان بخواهند که جلسه هیئت مدیره را با دستور جلسه "انتخاب رئیس هیئت مدیره" و "بررسی وضعیت مالی و حساب بانکی ساختمان" تشکیل دهد.
نکته: ارسال اظهارنامه قضایی یک ابزار قانونی و رسمی است که هزینه کمی دارد و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی قابل ارسال است. این کار یک سند محکم برای اقدامات بعدی شما خواهد بود.
۲. تنظیم صورتجلسه: در صورتی که مدیر ساختمان جلسه را تشکیل داد یا نداد، دو عضو دیگر می‌توانند خودشان جلسه‌ای برگزار کرده و با امضای یک صورتجلسه، موارد زیر را ثبت کنند:
اعتراض رسمی به انتصاب خودخوانده مدیر به عنوان رئیس هیئت مدیره.
اعتراض به افتتاح حساب شخصی و درخواست انتقال فوری وجوه به یک حساب مشترک.
انتخاب یکی از خودشان به عنوان رئیس موقت هیئت مدیره تا زمان برگزاری مجمع عمومی.
مرحله دوم: استفاده از قدرت مجمع عمومی مالکین
اگر مدیر به درخواست‌های قانونی دو عضو دیگر توجهی نکرد، قدرتمندترین ابزار در دست شما، مجمع عمومی مالکین است.
۱. درخواست برگزاری مجمع عمومی فوق‌العاده: بر اساس قانون، با درخواست حداقل سه نفر از مالکین، هیئت مدیره موظف است مجمع عمومی فوق‌العاده را برگزار کند. شما (دو عضو هیئت مدیره به همراه حداقل یک مالک دیگر) میتوانید این درخواست را به صورت کتبی ارائه دهید.
۲. دستور جلسه مجمع: دستور جلسه این مجمع باید بسیار دقیق و شفاف باشد:
استماع گزارش هیئت مدیره در خصوص عملکرد مدیر ساختمان.
ارائه گزارش مالی توسط مدیر ساختمان و شفاف‌سازی وضعیت حساب بانکی.
عزل مدیر ساختمان و تمام اعضای هیئت مدیره فعلی.
انتخاب هیئت مدیره جدید.
تصمیم‌گیری در خصوص افتتاح حساب مشترک به نام هیئت مدیره جدید.
۳. اخذ رای برای عزل: در مجمع عمومی، مالکین می‌توانند با رای اکثریت، مدیر و کل هیئت مدیره را عزل کرده و افراد جدیدی را انتخاب کنند. این کاملا قانونی است و مدیر نمی‌تواند مانع آن شود.
مرحله سوم: اقدام از طریق مراجع قضایی
اگر مراحل بالا به نتیجه نرسید یا مدیر از اجرای مصوبات مجمع عمومی سر باز زد، میتوانید شکایت قانونی تنظیم کنید.
۱. شکایت در شورای حل اختلاف: برای مسائل مربوط به مدیریت ساختمان، شورای حل اختلاف محل، مرجع صالح برای رسیدگی است. میتوانید دادخواستی با موضوعات زیر تنظیم کنید:
الزام به ارائه صورت‌حساب و اسناد مالی: مدیر را ملزم کنید تا تمامی درآمدها، هزینه‌ها و گردش حساب را به مالکین ارائه دهد.
الزام به اجرای مصوبات مجمع عمومی: اگر مجمع رای به عزل او داده ولی او تمکین نمی‌کند، از شورا بخواهید حکم به اجرای مصوبه بدهد.
۲. شکایت کیفری (در صورت وجود سوءاستفاده مالی): اگر مدارکی دارید یا مشکوک هستید که مدیر از حساب شخصی خود برای مقاصد دیگری استفاده کرده و پول ساختمان را حیف‌ومیل کرده است، میتوانید با عنوان "خیانت در امانت" در دادسرا شکایت کیفری مطرح کنید. این اتهام بسیار جدی است و نیاز به ارائه دلایل و مدارک دارد.
توصیه مهم: بهترین و سریع‌ترین راه، استفاده از قدرت مجمع عمومی است. با دو عضو دیگر هیئت مدیره متحد شوید، سایر مالکین را از تخلفات آگاه کنید و با برگزاری یک مجمع عمومی فوق‌العاده، به صورت قانونی و قاطع، مدیریت ساختمان را اصلاح نمایید.
