سلام و وقت بخیر.
با توجه به توضیحات شما، موضوع شما به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و همچنین شرایط خاص قرارداد اجاره شما (که ابتدا به‌صورت رسمی تنظیم شده و سپس با توافقات عادی تمدید شده) مربوط می‌شود. برای پاسخ دقیق به سؤال شما، باید موضوع را مرحله‌به‌مرحله بررسی کنیم:
✳️۱. قانون حاکم بر روابط شما:
از آنجا که سرقفلی ملک شما قبل از سال ۱۳۷۶ خریداری شده و روابط استیجاری شما بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ قضاوت می‌شود، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ حاکم بر این رابطه است. این قانون در مواردی که قرارداد اجاره به‌صورت رسمی یا عادی تنظیم شده باشد، احکام متفاوتی دارد.
✳️۲. ماهیت قرارداد شما:
- قرارداد اولیه شما به‌صورت رسمی (محضری) تنظیم شده است. بنابراین، از نظر قانون، رابطه استیجاری شما در ابتدا یک رابطه استیجاری رسمی محسوب می‌شود.
- تمدیدهای بعدی قرارداد به‌صورت عادی (با عنوان «موافقت‌نامه» یا «قرارداد عادی») انجام شده است. این تمدیدها، اگرچه شرایط قرارداد اولیه را تایید کرده‌اند، اما از نظر شکلی، قرارداد را به یک قرارداد عادی تبدیل نمی‌کنند، مگر اینکه صراحتا قرارداد رسمی اولیه ملغی شده باشد. به عبارت دیگر، اگر در توافقات بعدی، قرارداد رسمی اولیه همچنان مبنای رابطه استیجاری شما باشد، رابطه شما همچنان رسمی تلقی می‌شود.
✳️۳. شرایط تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره (بر اساس قانون سال ۱۳۵۶):
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، در صورتی که مستاجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. اما نحوه اقدام برای تخلیه و ارسال اخطاریه به نوع قرارداد (رسمی یا عادی) بستگی دارد:
در قراردادهای رسمی: بر اساس قانون سال ۱۳۵۶، اگر قرارداد اجاره به‌صورت رسمی تنظیم شده باشد، موجر باید از طریق دفترخانه‌ای که قرارداد را تنظیم کرده است، اخطاریه‌ای برای مستاجر ارسال کند و در آن مهلتی برای پرداخت اجاره‌بهای معوقه تعیین کند. اگر مستاجر در مهلت مقرر اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با ارائه درخواست به دادگاه یا اجرای ثبت، تخلیه ملک را تقاضا کند.
در قراردادهای عادی یا فاقد قرارداد: در این موارد، موجر باید مستقیما دادخواست تخلیه به دادگاه ارائه دهد و نیازی به ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه نیست. در این حالت، اخطاریه یا ابلاغیه از طریق سیستم قضایی (ابلاغیه دادگاه) برای مستاجر ارسال می‌شود.
✳️۴. وضعیت قرارداد شما (رسمی یا عادی بودن):
با توجه به اینکه قرارداد اولیه شما رسمی بوده و تمدیدهای بعدی نیز شرایط قرارداد اولیه را تایید کرده‌اند، به نظر می‌رسد که رابطه استیجاری شما همچنان از نظر قانونی یک رابطه رسمی تلقی می‌شود. این موضوع به این معناست که شما باید به احکام مربوط به قراردادهای رسمی پایبند باشید، مگر اینکه در توافقات بعدی، قرارداد رسمی به‌طور صریح ملغی شده و رابطه استیجاری به یک رابطه عادی تبدیل شده باشد.
برای روشن شدن این موضوع، باید به متن «موافقت‌نامه‌ها» یا «قراردادهای عادی» تمدیدی رجوع کنید. اگر در این اسناد ذکر شده باشد که قرارداد رسمی اولیه همچنان معتبر است و تمدیدها صرفا برای تغییر مدت یا مبلغ اجاره‌بها بوده‌اند، رابطه شما همچنان رسمی است. اما اگر توافقات بعدی به‌گونه‌ای باشد که قرارداد رسمی اولیه را ملغی کرده و یک قرارداد عادی جدید جایگزین آن شده باشد، رابطه شما عادی تلقی می‌شود.
✳️۵. نحوه ارسال اخطاریه در مورد شما:
با توجه به توضیحات فوق، دو حالت ممکن است وجود داشته باشد:
الف) اگر رابطه استیجاری شما همچنان رسمی تلقی شود:
- شما باید از طریق دفترخانه‌ای که قرارداد اولیه را تنظیم کرده است، اخطاریه‌ای برای مستاجر ارسال کنید. در این اخطاریه، باید به مستاجر مهلتی (معمولا ۱۰ روز) برای پرداخت اجاره‌بهای معوقه بدهید.
- اگر مستاجر در مهلت مقرر اجاره‌بها را پرداخت نکند، میتوانید با ارائه درخواست به اجرای ثبت یا دادگاه، تخلیه ملک را تقاضا کنید. در این حالت، نیازی به طرح دادخواست در دادگاه نیست و میتوانید مستقیما از طریق اجرای ثبت اقدام کنید (ماده ۴ قانون سال ۱۳۵۶).
ب) اگر رابطه استیجاری شما عادی تلقی شود:
- در این صورت، نیازی به ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه نیست. شما باید مستقیما دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها را به دادگاه صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی، بسته به ارزش خواسته) ارائه دهید.
- در این حالت، اخطاریه یا ابلاغیه از طریق سیستم قضایی برای مستاجر ارسال خواهد شد.
✳️۶. توصیه حقوقی:
برای تعیین دقیق اینکه رابطه استیجاری شما رسمی است یا عادی، و در نتیجه نحوه اقدام برای ارسال اخطاریه، توصیه می‌شود موارد زیر را انجام دهید:
بررسی دقیق قراردادها: متن قرارداد اولیه محضری و توافقات بعدی (موافقت‌نامه‌ها یا قراردادهای عادی) را به‌دقت بررسی کنید. اگر در توافقات بعدی، قرارداد رسمی اولیه همچنان معتبر دانسته شده باشد، رابطه شما رسمی است.
ارسال اخطاریه محتاطانه: اگر شک دارید که رابطه شما رسمی است یا عادی، میتوانید محتاطانه عمل کنید و ابتدا اخطاریه را از طریق دفترخانه ارسال کنید. اگر بعدا مشخص شود که رابطه شما عادی است، این اقدام ضرری به شما نمی‌رساند و میتوانید دادخواست تخلیه را به دادگاه ارائه دهید.
✳️۷. نکته مهم در مورد سرقفلی:
از آنجا که مستاجر شما دارای حق سرقفلی است، تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، حق سرقفلی او را از بین نمیبرد. به عبارت دیگر، حتی در صورت تخلیه، مستاجر ممکن است همچنان مدعی حق سرقفلی باشد و شما باید در زمان تخلیه یا پس از آن، تکلیف حق سرقفلی را بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ مشخص کنید (مثلا با پرداخت ارزش سرقفلی یا توافق با مستاجر).
✳️۸. جمع‌بندی:
- اگر رابطه استیجاری شما به دلیل قرارداد رسمی اولیه و تایید آن در توافقات بعدی، همچنان رسمی تلقی شود، باید اخطاریه را از طریق دفترخانه‌ای که قرارداد را تنظیم کرده است، برای مستاجر ارسال کنید.
- اگر رابطه استیجاری شما به دلیل توافقات بعدی به یک رابطه عادی تبدیل شده باشد، نیازی به ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه نیست و باید مستقیما دادخواست تخلیه را به دادگاه ارائه دهید.
- برای اطمینان از صحت اقدام و جلوگیری از مشکلات قانونی، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص مشورت کنید و قراردادها و اسناد مربوطه را به‌دقت بررسی کنید.
اگر سؤال یا ابهام دیگری دارید، خوشحال می‌شوم کمک کنم.
