فسخ قرارداد آپارتمان به دلیل مغایرت با پروانه ساخت و تأخیر در تحویل، غرامت به نرخ روز یا قراردادی؟

سلام و احترام
با توجه به توضیحاتی که ارائه کرده‌اید، صرف گذشت یک سال از موعد تحویل، به‌تنهایی موجب نمی‌شود وجه التزام ۱۰ درصدی بر مبنای قیمت روز ملک محاسبه شود.

چنانچه در قولنامه صراحتا توافق شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده مکلف است علاوه بر استرداد ثمن، معادل ۱۰ درصد ثمن معامله را به‌عنوان وجه التزام پرداخت کند، اصل بر این است که این ۱۰ درصد بر مبنای همان ثمن مندرج در قرارداد محاسبه شود، نه ارزش روز آپارتمان.

البته موضوع شما صرفا تاخیر در تحویل نیست؛ زیرا مطابق توضیحات شما، در هر طبقه یک واحد بیشتر از تعداد مجاز مندرج در پروانه ساخته شده است. این موضوع می‌تواند از حیث تخلف ساختمانی، امکان اخذ پایان‌کار، تنظیم سند رسمی و قابلیت قانونی انتقال ملک، آثار مهمی داشته باشد و در صورت احراز شرایط، مبنای حقوقی مناسبی برای فسخ قرارداد و مطالبه خسارت فراهم کند.

برای اعلام نظر قطعی، لازم است متن دقیق بند مربوط به فسخ و وجه التزام، تاریخ قرارداد، موعد تحویل، وضعیت پایان‌کار و سند و همچنین مفاد پروانه ساختمانی ارزیابی گردد.

سلام اگر شرط ۱۰٪ در قرارداد به‌عنوان وجه‌التزام فسخ تعیین شده باشد، اصل بر مطالبه همان مبلغ و استرداد ثمن است و صرف گذشت یک سال، آن را به نرخ روز تبدیل نمی‌کند. اما اگر تخلف از پروانه موجب مستحق‌للغیر شدن یا بطلان معامله باشد، حسب مورد امکان مطالبه غرامت به نرخ روز نیز وجود دارد

شما در قرارداد خود وجه التزامی معادل ۱۰ درصد ثمن تعیین کرده اید یک سال بعد فسخ شد قرارداد شما ملاک است نه قیمت روز.

با سلام کاربر گرامی
با توجه به اینکه این ایراد ناشی از قبل از انعقاد معامله وجود داشته شما می‌توانید به نرخ روز مطالبه خسارت نمایید

درود؛ اگر شرط صریحا مقرر کرده فروشنده در صورت فسخ، ۱۰٪ مازاد بر ثمن قراردادی بپردازد، اصل بر اجرای همان وجه‌التزام است، نه قیمت روز. افزایش ارزش ملک خودبه‌خود مبنای محاسبه نیست؛ مگر قرارداد یا مبنای قانونی جداگانه‌ای برای غرامت وجود داشته باشد.
با احترام

سلام اگر در قولنامه صریحا شرط شده باشد که در صورت فسخ فروشنده باید ۱۰ درصد علاوه بر ثمن قراردادی بپردازد اصل بر اجرای همان شرط است و ملاک ۱۰ درصد ثمن مندرج در قرارداد است نه قیمت روز ملک

سلام و احترام
بر اساس ده درصد از ثمن قراردادی محاسبه میشود

با سلام
اگر در قرارداد وجه‌التزام فسخ را صریحا ۱۰٪ مازاد بر ثمن تعیین کرده باشید، اصل بر این است که همان مبلغ قراردادی ملاک است، نه قیمت روز ملک.
اما صرف گذشت یک سال حق فسخ ایجاد نمی‌کند؛ ابتدا باید مشخص شود تخلف فروشنده (ساخت‌وساز مازاد) طبق قرارداد یا قانون، برای شما حق فسخ ایجاد کرده است.
اگر شرط، «پرداخت ۱۰٪ در صورت فسخ» باشد، پس از اعمال صحیح فسخ، معمولا همان ۱۰٪ مورد توافق قابل مطالبه است؛ مگر قرارداد یا شرایط پرونده مبنای دیگری برای محاسبه خسارت ایجاد کند.

با سلام
مباعیعه نامه شکا باید بصورت دقیق بررسی شود و تمام شرایط معامله سنجیده گردد نمیتوان پاسخ کلی به پرسش شما داد.توصیه میکنم حتما با یکی از وکلای بنیاد وکلا مشاوره تلفنی یا ملاقات حضوری داشته باشید

اگر منظورتان فسخ به استناد تخلف فروشنده باشد، ملاک خسارت لزوما «قیمت روز ملک» نیست.

اگر در مبایعه‌نامه صریحا مقرر شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده باید ۱۰٪ علاوه بر ثمن قراردادی بپردازد، اصل بر اجرای همین وجه‌التزام قراردادی است، نه محاسبه ۱۰٪ از قیمت روز. ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز اصل اعتبار وجه‌التزام را پذیرفته است.

اما نکته مهم این است که اول باید حق فسخ شما احراز شود. صرف وجود اضافه‌بنا و تخلف از پروانه، بسته به مفاد قرارداد و علم خریدار، ممکن است مبنای فسخ، مطالبه خسارت یا حتی دعاوی دیگری باشد.

پس در حالت معمول: ثمن قراردادی + ۱۰٪ وجه‌التزام، نه ثمن به نرخ روز.

باسلام
خسارات قراردادی صرفا بر اساس میزان توافق شده قابل مطالبه است

با سلام
به نظر می رسد مبنای قراردادی ملاک عمل قرار گیرد.

سلام؛ اگر در قولنامه شرط خسارت ذکر شده، همان مبلغ مشخص ملاک است مگر اینکه بر اساس نرخ روز یا معادل ریال نوشته شده باشد. با توجه به تخلف در ساخت، فسخ می‌تواند به دلیل عدم مطابقت با پروانه نیز پیگیری شود.

حق فسخ شما به علت عدم تطابق با پروانه (تدلیس/تخلف شهری) همچنان پابرجاست، اما نرخ محاسبه خسارت:

· طبق قاعده قراردادی: همان ۱۰٪ مبلغ ثمن (نه نرخ روز) مبنای محاسبه است، مگر اینکه در دادگاه ثابت کنید این مقدار کمتر از خسارت واقعی (مثلا کاهش ارزش ملک) است؛ در این صورت دادگاه میتواند خسارت را به میزان متعارف (نرخ روز) تعدیل کند.
پس پیشنهاد فسخ با ۱۰٪ ثمن را بدهید؛ اگر فروشنده نپذیرفت، در دادگاه مطالبه تفاوت نرخ روز را مطرح کنید.

باسلام
اگر حق فسخ شما از خود قرارداد یا تخلف فروشنده ناشی شود و در قولنامه معتبر، برای فسخ/تخلف فروشنده وجه‌التزامی معادل ۱۰٪ مازاد بر ثمن تعیین شده باشد، اصل بر این است که همان مبلغ قراردادی ملاک مطالبه باشد، نه اینکه خودکار ثمن معامله با قیمت روز ملک جایگزین شود. اما وضعیت شما یک استثنای مهم دارد: اگر معلوم شود موضوع معامله اساسا فاقد امکان قانونی انتقال یا بهره‌برداری بوده یا تمام/بخشی از مبیع مستحق‌للغیر یا معامله از اساس باطل بوده، قواعد غرامت متفاوت می‌شود و ممکن است بحث جبران کاهش ارزش ثمن به میان بیاید. رای وحدت رویه ۸۱۱ دقیقا در همین حوزه است.

باسلام
مطابق توافق طرفین مبنای محاسبه ده درصد مبلغ ثمن معامله است و گذشت یک سال تاثیری در توافق انجام شده ندارد

با احترام اگر حق فسخ شما طبق قرارداد معتبر باشد اصل بر این است که خسارت همان وجه التزام توافق شده یعنی ده درصد مبلغ معامله باشد نه قیمت روز مگر اینکه در قرارداد یا شرایط قانونی حق مطالبه غرامت بیشتری وجود داشته باشد همچنین برای فسخ باید شرایط و مهلت آن طبق قرارداد بررسی شود

سلام عرض ادب، بله ده درصد محاسبه میشود.

با توجه به درج شرط قراردادی شما می‌توانید علی فرض فسخ قرارداد، صرفا مبلغ مندرج در قرارداد بر اساس ده درصد ثمن‌ معامله‌ را دریافت نمایید

بادرود
طبق قرارداد می توانید اقدام نموده وده درصد مطالبه نمایید

با سلام
اگر حق فسخ معتبر باشد، اصل بر اجرای همان وجه‌التزام قراردادی ۱۰٪ است و صرف افزایش قیمت ملک موجب محاسبه غرامت به نرخ روز نمی‌شود؛ مگر مبنای قانونی مستقلی برای مطالبه خسارت بیشتر وجود داشته باشد.

اگر شرط قراردادی معتبر باشد، مبنای محاسبه همان ثمن قرارداد + ۱۰٪ وجه التزام است، نه قیمت روز؛ مگر اینکه دادگاه با توجه به مفاد قرارداد و نوع دعوا، خسارت دیگری را قابل مطالبه بداند.

همان ده درصد چون وجه التزام قراردادی است مبنای محاسبه قرار می گیرد

مبلغ ثمن معامله ملاک فسخ قرار گرفته است
و ثمن معامله هر چه بوده ده درصد آن
لکن فسخ باید فوری باشد البته پس از اطلاع از این موضوع که شما بدلیل یک واحدی بودن خریداری کرده اید سپس متوجه شده اید ک دو واحدی است هرطبقه

اگر در قرارداد، ۱۰٪ مازاد بر ثمن معامله به‌عنوان وجه فسخ/خسارت تعیین شده باشد، اصل بر این است که همان مبلغ قراردادی ملاک باشد، نه قیمت روز ملک؛ مگر اینکه متن قرارداد یا مبنای حقوقی دیگری حق مطالبه خسارت یا مابه‌التفاوت بر اساس ارزش روز را ایجاد کند.
با توجه به اضافه‌بنای خارج از پروانه و گذشت یک سال از موعد تحویل، موضوع نیازمند بررسی دقیق قرارداد و وضعیت ثبتی ملک است.
قبل از اعلام فسخ یا طرح دعوا، قرارداد را بررسی کنید تا مشخص شود دقیقا چه مبلغی قابل مطالبه است.

با سلام حق فسخ قرارداد برای شما قابل استناد و متصور میباشد

درود
توجه داشته باشید همیشه فسخ قرارداد به نفع اعمال کننده آن نیست
شرط ۱۰ درصدی در قولنامه، ناظر بر خسارت تاخیر تحویل نبوده و نمی‌توان از آن برای این بخش استفاده کرد.
بر اساس ماده ۸ قانون پیش‌فروش ساختمان، در صورت تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ داشته و پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه بپردازد.

محاسبه بر اساس همان ده درصد مازاد بر ثمن مندرج در قولنامه انجام می‌شود و قابل تبدیل به نرخ روز ملک نیست، زیرا وجه التزام قراردادی طبق مبلغ توافق‌شده اولیه پرداخت می‌شود با این حال گذشت یک سال از تاریخ تحویل و تاثیر آن بر حق فسخ یا خیارات قانونی بستگی به متن دقیق توافقات و شروط ضمن عقد دارد.

سلام
اگر موضوع واقعا پیش‌فروش ساختمان باشد، پاسخ فقط «۱۰٪ قراردادی» نیست و باید بین وجه‌التزام قراردادی و غرامت قانونی ناشی از فسخ تفکیک کرد.

طبق ماده ۸ قانون پیش‌فروش ساختمان، هرگاه به علت تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ پیدا کند، در صورت عدم توافق طرفین، تمام مبالغ پرداختی باید بر مبنای قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس، به‌علاوه سایر خسارات قانونی، مسترد شود. 

بنابراین اگر تخلف از پروانه ساخت واقعا به حدی باشد که حق فسخ قانونی برای خریدار ایجاد کند، می‌توان استدلال کرد که مسیر مطالبه قیمت روز بنا مطرح است و الزاما محدود به ۱۰٪ اضافه بر ثمن قراردادی نیست.

از طرف دیگر، اگر بند «۱۰٪ بیشتر از ثمن» یک وجه‌التزام مستقل و معتبر قراردادی باشد، اعتبار آن نیز باید بررسی شود؛ اصولا وجه‌التزام قراردادی معتبر است و رای وحدت رویه ۸۰۵ نیز بر اعتبار شروط وجه‌التزام تاکید کرده است.

نکته مهم: صرف اینکه در هر طبقه یک واحد بیشتر ساخته شده، خودبه‌خود مساوی با حق فسخ نیست؛ باید مشخص شود این تخلف چه اثری بر مشخصات مورد معامله، امکان اخذ پایان‌کار/سند، حقوق خریدار و تعهدات قراردادی گذاشته است. تاخیر در تحویل نیز می‌تواند خسارت قانونی جداگانه داشته باشد. ماده ۶ قانون پیش‌فروش برای تاخیر، خسارت تعیین کرده و تصریح دارد که این امر مانع اعمال خیارات نیست.

پس در این پرونده، قبل از انتخاب بین «۱۰٪» و «قیمت روز»، باید مبنای حق فسخ مشخص شود. اگر فسخ بر مبنای ماده ۸ قانون پیش‌فروش باشد، مطالبه قیمت روز بنا می‌تواند قابل طرح باشد؛ اگر صرفا فسخ قراردادی با وجه‌التزام ۱۰٪ باشد، وضعیت متفاوت است.

اسناد و مدارک باید توسط وکیل بررسی شود.

باسلام صرف گذشت یک سال از موعد تحویل، به‌تنهایی باعث نمی‌شود وجه التزام ۱۰ درصدی بر اساس قیمت روز ملک محاسبه شود. اگر در قرارداد مقرر شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، ۱۰ درصد ثمن معامله را به‌عنوان وجه التزام بپردازد، اصل بر محاسبه آن بر مبنای مبلغ قرارداد است، نه قیمت روز آپارتمان.

البته احداث واحد اضافه در هر طبقه و مغایرت با پروانه ساختمانی می‌تواند از نظر تخلف ساختمانی، اخذ پایان‌کار، تنظیم سند و امکان انتقال رسمی ملک مؤثر باشد و حسب شرایط، مبنای فسخ و مطالبه خسارت قرار گیرد. برای نظر قطعی، متن بند فسخ و وجه التزام، قرارداد، موعد تحویل، وضعیت پایان‌کار و پروانه ساختمانی باید بررسی شود.

سلام کاربر گرامی

اگر در قولنامه صراحتا شرط شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده باید ۱۰٪ بیشتر از ثمن قراردادی بپردازد، اصل بر اجرای همان مبلغ قراردادی است، نه محاسبه بر اساس قیمت روز. ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز دادگاه را اصولا به همان وجه التزام قراردادی ملتزم می‌کند.

بنابراین گذشت یک سال از تحویل، به‌خودی‌خود باعث تبدیل ۱۰٪ به «نرخ روز» نمی‌شود.

اما نکته مهم این است که اول باید مشخص شود اصلا حق فسخ برای شما ایجاد شده یا خیر و شرط ۱۰٪ دقیقا ناظر به چه نوع تخلفی است. وجود ساخت‌وساز مازاد بر پروانه نیز ممکن است مبنای حقوقی جداگانه‌ای برای فسخ یا مطالبه خسارت ایجاد کند.

صرف گذشت یک سال از موعد تحویل، بهتنهایی باعث نمیشه وجهالتزام ۱۰ درصدی بر مبنای قیمت روز ملک محاسبه بشه. اگه تو قولنامه صراحتا قید شده که در صورت فسخ، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، معادل ۱۰ درصد ثمن معامله رو بهعنوان وجهالتزام پرداخت کنه، اصل بر اینه که این ۱۰ درصد بر مبنای همون ثمن مندرج در قرارداد محاسبه بشه، نه ارزش روز آپارتمان.

اما نکته مهمتر اینه که اینجا صرفا تاخیر در تحویل نیست؛ چون تو هر طبقه یک واحد بیشتر از تعداد مجاز پروانه ساخته شده. این تخلف ساختمانی میتونه از حیث اخذ پایانکار، تنظیم سند رسمی و قابلیت قانونی انتقال ملک اثرات جدی داشته باشه و در صورت احراز شرایط، مبنای حقوقی مناسبی برای فسخ قرارداد و مطالبه خسارت فراهم کنه.

برای نظر قطعی، متن دقیق بند فسخ و وجهالتزام، تاریخ قرارداد، موعد تحویل، وضعیت پایانکار و سند و مفاد پروانه ساختمانی باید بررسی بشه.

ملاک محاسبه خسارت همان ده درصد مبلغ ذکر شده در قرارداد است و نرخ روز محاسبه نمی شود اما اگر ملک به دلیل تخلف ساختمانی قابل سند زدن نباشد می توانید علاوه بر فسخ قرارداد دادخواست مطالبه خسارت و تفاوت قیمت روز ملک را نیز به دادگاه ارائه دهید