سلام وقتت بخیر
با توجه به اطلاعات ارائه شده و قوانین مرتبط با اجاره املاک تجاری، پاسخ به پرسش‌های شما به شرح زیر است:
معنای اجرت‌المسمی
اجرت‌المسمی مبلغی است که طرفین (موجر و مستاجر) در قرارداد اجاره بر سر آن توافق کرده‌اند و به عنوان اجاره‌بها در متن قرارداد ذکر شده است. این مبلغ می‌تواند به صورت روزانه، ماهانه یا سالانه تعیین شود. در واقع، اجرت‌المسمی همان کرایه یا اجاره‌بهای مورد توافق و قید شده در قرارداد است.
در قرارداد شما بندی وجود دارد که بیان می‌کند: «اجرت‌المثل زمان تصرف پس از فسخ و پایان مدت به قرار اجرت‌المسمی است». این بند یک توافق خاص بین طرفین اولیه قرارداد بوده است. طبق این توافق، حتی پس از پایان مدت قرارداد، مبلغی که مستاجر باید برای ادامه تصرف بپردازد، معادل همان اجاره‌بهای اولیه (اجرت‌المسمی) تعیین شده است. این در حالی است که معمولا پس از اتمام قرارداد و در صورت ادامه تصرف بدون رضایت مالک، مستاجر باید "اجرت‌المثل" بپردازد که مبلغ آن توسط کارشناس دادگستری بر اساس نرخ روز و عرف محل تعیین می‌شود. اما در مورد شما، طرفین از قبل نحوه‌ی محاسبه‌ی این مبلغ را مشخص کرده‌اند.
نحوه گرفتن حکم تخلیه و نقش حق کسب و پیشه
با توجه به اینکه ملک تجاری است و قرارداد اجاره مربوط به سال ۱۳۵۲ (قبل از سال ۱۳۷۶) می‌باشد، روابط موجر و مستاجر احتمالا تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. در این قانون، برای مستاجران اماکن تجاری حقی به نام "حق کسب و پیشه یا تجارت" به رسمیت شناخته شده است.
شرایط تخلیه:
در قانون سال ۱۳۵۶، تخلیه ملک تجاری پس از پایان مدت قرارداد به سادگی امکان‌پذیر نیست و موجر تنها تحت شرایط خاصی می‌تواند درخواست تخلیه کند. بسیاری از این شرایط مستلزم پرداخت کامل حق کسب و پیشه مستاجر است. مهم‌ترین این موارد عبارتند از:
تخلیه به منظور تخریب و نوسازی: موجر می‌تواند با ارائه پروانه ساختمانی معتبر از شهرداری، درخواست تخلیه ملک را به منظور تخریب و احداث ساختمان جدید بدهد. در این حالت، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، موجر را به پرداخت کل حق کسب و پیشه مستاجر (که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود) محکوم می‌کند. موجر باید ظرف ۳ ماه از ابلاغ حکم قطعی، مبلغ حق کسب و پیشه را به صندوق دادگستری واریز کند تا حکم اجرا شود. همچنین موجر موظف است ظرف ۶ ماه پس از تخلیه، عملیات ساختمانی را شروع کند، در غیر این صورت ممکن است به پرداخت خسارت به مستاجر سابق محکوم شود.
تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک برای سکونت: اگر ملک تجاری قابلیت سکونت هم داشته باشد، مالک می‌تواند در صورت اثبات نیاز خود یا افراد تحت تکفلش (همسر، اولاد، پدر، مادر) برای سکونت، درخواست تخلیه ملک را بدهد. در این صورت نیز مالک باید کل حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد. اثبات واقعی بودن نیاز بر عهده مالک است.
تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک برای کسب و کار: (اگرچه در نتایج جستجو به تفصیل نیامده، این مورد نیز در بند ۲ ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ ذکر شده است) مالک می‌تواند برای نیاز شخصی خود به منظور اشتغال به کسب یا پیشه در ملک، درخواست تخلیه کند و در این حالت نیز ملزم به پرداخت کل حق کسب و پیشه خواهد بود.
مراحل قانونی اقدام برای تخلیه:
ارسال اظهارنامه: معمولا اولین قدم، ارسال یک اظهارنامه رسمی برای مستاجر و درخواست تخلیه ملک است.
تقدیم دادخواست: در صورت عدم تخلیه توسط مستاجر، وراث موجر باید دادخواست تخلیه به طرفیت مستاجر را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهند. در دادخواست باید دلایل قانونی برای تخلیه (مانند یکی از موارد فوق) ذکر شده و مدارک لازم (مانند سند مالکیت، قرارداد اجاره، گواهی انحصار وراثت، و در صورت لزوم پروانه ساختمانی) پیوست شود.
رسیدگی دادگاه: دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و در صورت احراز شرایط قانونی، حکم تخلیه را صادر می‌کند. اگر تخلیه مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه باشد، دادگاه مبلغ آن را با جلب نظر کارشناس تعیین و در حکم قید می‌کند.
اجرای حکم: پس از قطعیت حکم و واریز مبلغ حق کسب و پیشه توسط موجر (در مواردی که لازم است)، اجراییه صادر شده و به مستاجر مهلتی برای تخلیه داده می‌شود (معمولا ۱۰ روز تا ۲ ماه). در صورت عدم تخلیه داوطلبانه، ملک توسط مامورین اجرا تخلیه خواهد شد.
نکات مهم:
با توجه به قدمت قرارداد و قوانین حاکم، و همچنین سابقه عدم موفقیت در گرفتن حکم تخلیه، پیگیری این پرونده پیچیدگی‌های حقوقی خاصی دارد.
مبلغ ناچیزی که مستاجر سالانه به حساب دفترخانه واریز می‌کند، احتمالا تلاشی برای نشان دادن استمرار پرداخت اجاره‌بها است، هرچند با توجه به مبلغ اولیه (۸۵۰ تومان در ماه در سال ۱۳۵۲) و شرط قرارداد، این مبلغ احتمالا بسیار کمتر از میزان توافق شده برای پس از پایان قرارداد است. عدم دریافت اجاره‌بها توسط موجر از سال ۱۳۵۳ نیز باید در دادگاه مطرح شود.
پرداخت حق کسب و پیشه یکی از راه‌های قانونی برای تخلیه ملک تجاری تحت قانون ۱۳۵۶ است و به نظر می‌رسد در شرایط شما، پیگیری تخلیه از طریق یکی از بندهای ماده قانون مذکور (مانند تخریب و نوسازی یا نیاز شخصی) که مستلزم پرداخت این حق است، محتمل‌ترین راهکار باشد.
با توجه به پیچیدگی موضوع، برخورد نامناسب مستاجر و سابقه پرونده، اکیدا توصیه می‌شود برای تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل قانونی، از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی (وکیل ملکی) بهره‌مند شوید تا بهترین مسیر قانونی انتخاب و حقوق شما به طور کامل استیفا شود.
