سلام وقت بخیر
در مورد سوال شما درباره دخل و تصرف هیئت مدیره در محوطه مجتمع مسکونی و اینکه آیا این محوطه مشاعات محسوب می‌شود و آیا هیئت مدیره بدون مجوز مجمع عمومی می‌تواند در آن تغییر ایجاد کند، نکات حقوقی زیر قابل توجه است:
۱. تعریف و وضعیت محوطه به عنوان مشاعات
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، محوطه‌های مشترک ساختمان (مانند حیاط، راهروها، پارکینگ‌ها و فضاهای عمومی) جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شوند و مالکیت و استفاده از آنها به طور مشترک برای همه مالکین است
دخل و تصرف در مشاعات بدون تصویب مجمع عمومی مالکان ممنوع است و هرگونه تغییر یا ساخت و ساز در این فضاها باید با تصمیم مجمع عمومی و رعایت مقررات صورت گیرد
اگر اساسنامه ساختمان شما صراحتا هرگونه دخل و تصرف در مشاعات را منوط به مجوز مجمع عمومی کرده است، این موضوع به عنوان یک قاعده الزام‌آور برای هیئت مدیره است و نمی‌توان بدون مجوز مجمع اقدام به تغییر یا تخریب محوطه نمود
۲. حدود اختیارات هیئت مدیره
هیئت مدیره یا مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و نمی‌تواند خارج از حدود اختیارات قانونی و اساسنامه عمل کند
اختیارات هیئت مدیره معمولا شامل امور جاری و نگهداری ساختمان است و تغییرات اساسی، ساخت و ساز یا تخریب در محوطه یا مشاعات نیازمند تصویب مجمع عمومی است
اگر اساسنامه یا قوانین داخلی ساختمان صراحتا اختیار تخریب یا ساخت و ساز در محوطه را به هیئت مدیره نداده باشد، اقدام هیئت مدیره بدون مجوز مجمع غیرقانونی است
۳. استفاده از صندوق ساختمان و هزینه‌ها
هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات معمولی ساختمان از صندوق ساختمان پرداخت می‌شود، اما هزینه‌های عمرانی یا تغییرات اساسی معمولا باید با تصویب مجمع عمومی و بر اساس سهم مالکین انجام شود
صرف هزینه زیاد از صندوق برای تخریب یا تغییرات بدون تصویب مجمع، خلاف مقررات است و می‌توان از هیئت مدیره درخواست پاسخگویی و ارائه مستندات کرد
۴. راهکارهای حقوقی
درخواست برگزاری جلسه مجمع عمومی فوق‌العاده برای بررسی موضوع و تصمیم‌گیری رسمی در خصوص دخل و تصرف در محوطه
بررسی صورت‌جلسات مجمع عمومی و اساسنامه برای اثبات عدم وجود اختیار هیئت مدیره در این زمینه
در صورت تخلف هیئت مدیره، می‌توان به مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست توقف اقدامات غیرقانونی و جبران خسارت نمود
اطلاع‌رسانی به سایر مالکین و جلب حمایت آنها برای اعمال فشار قانونی بر هیئت مدیره
جمع‌بندی
محوطه مجتمع مسکونی معمولا جزو مشاعات است و هرگونه دخل و تصرف در آن بدون مجوز مجمع عمومی مالکان غیرقانونی است.
هیئت مدیره صرفا مجری تصمیمات مجمع عمومی است و اختیاراتی فراتر از اساسنامه و قانون ندارد.
اقدام به تخریب یا تغییرات اساسی در محوطه بدون تصویب مجمع، تخلف محسوب می‌شود و قابل پیگیری حقوقی است.
بنابراین، اقدام هیئت مدیره شما در تخریب محوطه بدون مجوز مجمع و صرف هزینه از صندوق ساختمان، با توجه به اساسنامه و قوانین مربوطه، قانونی نیست و می‌توانید از طریق مجمع عمومی و مراجع قضایی پیگیری کنید
