با سلام،
بر اساس تحلیل قوانین و رویه‌های حقوقی مرتبط با مدیریت مجتمع‌های مسکونی در ایران، پاسخ سوالات شما به شرح زیر است:
بله، هیئت مدیره سه نفره‌ای که برخلاف نص صریح اساسنامه (که تعداد اعضا را پنج نفر تعیین کرده) انتخاب شده باشد، فاقد اعتبار قانونی است و تصمیمات آن، از جمله قراردادها، قابل ابطال در دادگاه هستند.
در ادامه، ابعاد مختلف این موضوع به تفصیل بررسی می‌شود.
۱. عدم اعتبار قانونی هیئت مدیره
اساسنامه یک مجتمع مسکونی به مثابه قانون اساسی آن مجتمع عمل می‌کند و تمامی تصمیمات مجمع عمومی و هیئت مدیره باید در چارچوب آن اتخاذ شود. اگرچه مجمع عمومی بالاترین رکن تصمیم‌گیری در مجتمع است، اما اختیارات آن محدود به مفاد اساسنامه و قوانین تملک آپارتمان‌ها است.
نقض صریح اساسنامه: انتخاب هیئت مدیره‌ای با تعداد اعضای کمتر از آنچه در اساسنامه به صراحت قید شده، نقض مستقیم و آشکار مقررات داخلی مجتمع است. مجمع عمومی نمی‌تواند تصمیمی بگیرد که با اساسنامه مغایرت داشته باشد، مگر اینکه ابتدا خود اساسنامه را با طی مراحل قانونی (برگزاری مجمع عمومی فوق‌العاده و کسب آرای لازم) اصلاح کند.
تشریفات قانونی: تشکیل هیئت مدیره و تعداد اعضای آن از جمله تشریفات اساسی و قانونی اداره مجتمع است. هرگونه تخطی از این تشریفات می‌تواند کل ساختار هیئت مدیره را از نظر حقوقی متزلزل کند.
بنابراین، هیئت مدیره سه نفره در مثال شما از ابتدا به صورت قانونی تشکیل نشده و فاقد مشروعیت لازم برای اداره امور مجتمع است.
۲. قابلیت ابطال تصمیمات و قراردادها
از آنجایی که هیئت مدیره به صورت قانونی تشکیل نشده است، کلیه تصمیمات و اقدامات آن نیز زیر سوال می‌رود و می‌تواند باطل شود.
بی‌اعتباری مصوبات: هرگونه تصمیمی که توسط هیئت مدیره‌ای با ترکیب غیرقانونی (مغایر با اساسنامه) گرفته شود، از جمله تصویب قراردادها، تعیین شارژ، یا اعمال محدودیت‌ها، فاقد اثر حقوقی است و برای سایر مالکین الزام‌آور نیست.
امکان طرح دعوا: هر مالک یا شخص ذی‌نفع در مجتمع می‌تواند به دلیل مغایرت تصمیمات با اساسنامه، ابطال این تصمیمات را از دادگاه درخواست کند. قانون این حق را برای هر ذی‌نفعی که حقوقش به دلیل یک تصمیم غیرقانونی تضییع شده، به رسمیت شناخته است.
۳. اقدام از طریق مراجع قضایی
شما میتوانید با استناد به مغایرت آشکار با اساسنامه، از طریق دادگاه برای ابطال صورتجلسه انتخاب هیئت مدیره و تمامی تصمیمات بعدی آن اقدام کنید.
نحوه اقدام: برای این کار، باید دادخواستی با موضوع "ابطال صورتجلسه مجمع عمومی (در بخش انتخاب هیئت مدیره) و ابطال کلیه تصمیمات متخذه توسط هیئت مدیره" به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهید.
مدارک مورد نیاز: مدارک اصلی برای طرح این دعوا عبارتند از:
نسخه‌ای از اساسنامه مجتمع که در آن تعداد اعضای هیئت مدیره ۵ نفر تعیین شده است.
صورتجلسه مجمع عمومی که در آن هیئت مدیره سه نفره انتخاب شده است.
هرگونه مدرکی دال بر تصمیمات اتخاذ شده توسط این هیئت مدیره (مانند قراردادها).
رویه قضایی: دادگاه‌ها در موارد مشابه که تصمیمات ارکان یک شخصیت حقوقی (مانند شرکت‌ها یا مجتمع‌ها) با قوانین یا اساسنامه مغایرت داشته باشد، حکم به بطلان آن تصمیمات صادر می‌کنند. مغایرت تعداد اعضای هیئت مدیره با اساسنامه یکی از دلایل متقن برای ابطال صورتجلسه مربوطه است.
نتیجه‌گیری و توصیه
هیئت مدیره سه نفره منتخب، به دلیل عدم رعایت تعداد اعضای مقرر در اساسنامه، فاقد اعتبار قانونی است. در نتیجه، کلیه تصمیمات و قراردادهای منعقد شده توسط این هیئت مدیره نیز قابل ابطال در دادگاه است.
توصیه می‌شود:
ابتدا از طریق ارسال یک اظهارنامه رسمی به هیئت مدیره و اعضای مجمع عمومی، موضوع را به صورت قانونی اطلاع داده و خواستار برگزاری مجمع جدید برای انتخاب هیئت مدیره مطابق با اساسنامه شوید.
در صورت عدم اقدام، با مراجعه به یک وکیل متخصص در امور ملکی، دادخواست ابطال صورتجلسه انتخاب هیئت مدیره و تصمیمات آن را به دادگاه ارائه نمایید.
