با سلام. بر اساس اطلاعات حقوقی موجود، پاسخ سوال شما به شرح زیر است:
خیر، بر اساس قوانین، امکان خرید مستقیم ۲ دانگ بازداشت شده توسط برادر شما از اداره ثبت اسناد قبل از مزایده وجود ندارد.
چرا خرید مستقیم سهم بازداشتی ممکن نیست؟
بر اساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال (اعم از قطعی، شرطی یا رهن) نسبت به مال توقیف شده، باطل و فاقد اثر قانونی است.
وقتی ۲ دانگ از ملک شما بابت مهریه بازداشت شده، به این معناست که اختیار هرگونه معامله و انتقال آن سهم از شما سلب شده است.
انجام این معامله، حتی با سند عادی، باطل است و شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده (در اینجا همسر شما) میتواند ابطال آن را از دادگاه بخواهد.
این ممنوعیت برای حفظ حقوق طلبکار (همسر شما) وضع شده است و تا زمانی که بازداشت ملک رفع نشود، هیچ انتقالی از نظر قانونی معتبر نخواهد بود.
تکلیف مزایده ملک مشاع (دارای چند مالک)
از آنجایی که ملک شما مشاع است (۲ دانگ در بازداشت و ۴ دانگ متعلق به خودتان)، نحوه برگزاری مزایده شرایط خاصی دارد:
فروش سهم بازداشتی: اصولا فقط سهمی از ملک که بازداشت شده است (یعنی همان ۲ دانگ) به مزایده گذاشته می‌شود.
امکان فروش کل ملک: با این حال، در اغلب موارد برای اینکه ملک با قیمت بهتری به فروش برسد و خریدار تمایل بیشتری به خرید داشته باشد، کل ملک (۶ دانگ) به مزایده گذاشته می‌شود. پس از فروش، مبلغ مربوط به سهم بازداشتی (۲ دانگ) برای پرداخت مهریه جدا شده و مابقی به شما که مالک ۴ دانگ دیگر هستید، پرداخت می‌گردد.
راه‌های قانونی برای جلوگیری از مزایده
با وجود اینکه خرید مستقیم ۲ دانگ ممکن نیست، راه‌های دیگری برای جلوگیری از فروش کل ملک در مزایده وجود دارد:
پرداخت کامل بدهی: بهترین و قطعی‌ترین راه، پرداخت کامل مهریه (معادل ارزش ۲ دانگ) به همراه هزینه‌های اجرایی قبل از برگزاری مزایده است. با این کار، بازداشت از ملک رفع شده و مزایده متوقف می‌شود. برادر شما میتواند در این مرحله با پرداخت وجه به شما کمک کند تا بدهی را تسویه کنید.
شرکت برادر در مزایده: برادر شما نمی‌تواند ملک را قبل از مزایده بخرد، اما میتواند به عنوان یک شخص ثالث در روز مزایده شرکت کرده و بالاترین قیمت را برای خرید کل ملک پیشنهاد دهد. در این صورت اگر برنده مزایده شود، مالکیت به صورت قانونی به او منتقل می‌شود و شما میتوانید با او در مورد ۴ دانگ دیگر به توافق برسید.
توافق با طلبکار (همسر): شما میتوانید با همسر خود برای پرداخت مهریه به روشی دیگر (مثلا تقسیط بدهی یا معرفی مال دیگر) به توافق برسید و رضایت او را برای توقف مزایده جلب کنید.
استفاده از ایرادات قانونی در فرآیند مزایده: اگر در روند کارشناسی، ابلاغ آگهی‌ها یا خود جلسه مزایده ایراد قانونی وجود داشته باشد، می‌توان به آن اعتراض و درخواست ابطال مزایده را مطرح کرد. این کار نیاز به مشاوره با وکیل متخصص دارد.
به طور خلاصه، برادر شما نمی‌تواند سهم بازداشتی را مستقیما از ثبت اسناد بخرد، اما بهترین راهکار این است که ایشان با تامین وجه بدهی به شما کمک کند تا آن را پرداخت کرده و جلوی مزایده را بگیرید یا اینکه به عنوان خریدار در جلسه مزایده شرکت نماید.
