سلام
در پاسخ به پرسش‌های شما در خصوص ملک مشاع فاقد سند و پلاک ثبتی و همچنین وضعیت ملک دارای تخلف ساختمانی (ماده صد شهرداری)، موارد زیر قابل ارائه است:
اخذ سند مالکیت برای سهم مشاع به صورت مخفیانه
در مورد ملک مشاعی که فاقد سند مالکیت و پلاک ثبتی است، هرگونه اقدام برای اخذ سند مالکیت باید با اطلاع و رضایت تمامی شرکا صورت گیرد . طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت کلیه اموال غیرمنقول و معاملات راجع به آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی الزامی است و دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد .
چنانچه یکی از شرکا بدون اطلاع سایرین و به صورت مخفیانه، برای سهم خود سند رسمی از طریق قوانینی مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، دریافت کند، سایر شرکا پس از اطلاع می‌توانند دادخواست ابطال سند مذکور را به طرفیت آن شریک به دادگاه ارائه دهند . بنابراین، اقدام مخفیانه برای اخذ سند اگرچه ممکن است ابتدائا صورت پذیرد، اما از نظر قانونی قابل اعتراض و ابطال توسط سایر شرکاست.
کارشناسی ملک دارای تخلف ساختمانی (ماده صد) و اطلاع به شرکا
ملکی که دارای تخلف ساختمانی باشد و مشمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها شود، توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می‌گیرد . مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، موظفند قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساخت، از شهرداری پروانه ساخت اخذ نمایند . در صورت بروز تخلف، شهرداری مکلف است موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد .
اطلاع به شرکا: کمیسیون ماده ۱۰۰ پس از دریافت پرونده، مالک یا ذینفع را از موضوع تخلف مطلع کرده و به او ۱۰ روز فرصت میدهد تا توضیحات کتبی خود را ارائه نماید . تصمیمات کمیسیون نیز به مالک یا ذینفع ابلاغ میشود . در ملک مشاع، تمامی شرکا به نسبت سهم خود مالک و ذینفع محسوب می‌شوند و قاعدتا باید از روند رسیدگی مطلع گردند.
لزوم کارشناسی: نفس رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ مستلزم بررسی و ارزیابی تخلف است تا مشخص شود جریمه تعلق می‌گیرد یا حکم تخریب صادر میشود . این ارزیابی میتواند توسط کارشناسان شهرداری صورت گیرد. استفاده از کارشناس رسمی دادگستری در مواردی مانند اعتراض به رای کمیسیون و ارائه مدارک جدید (مانند گزارش کارشناسی برای تبدیل رای تخریب به جریمه) یا در فرآیند فروش ملک مشاع از طریق مزایده پس از صدور دستور فروش از دادگاه (در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد) مطرح میشود . بنابراین، هرچند ممکن است در بررسی اولیه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ لزوما کارشناس رسمی دادگستری به معنای اخص حضور نداشته باشد، اما بررسی و نوعی ارزیابی از تخلف صورت می‌گیرد و شرکا به عنوان مالک یا ذینفع باید از روند آن مطلع شوند.
