سلام وقتت بخیر
با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی ملک و امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به شرح زیر است:
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اسناد سبز رنگ
بر اساس قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" که از تاریخ ۳ تیرماه ۱۴۰۳ اجرایی شده است، نحوه نقل و انتقال املاکی که دارای سند مالکیت جدید (معروف به اسناد سبز رنگ یا حدنگار) هستند، تغییر کرده است ، . این قانون مقرر می‌دارد:
املاکی که پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ برای آنها سند مالکیت سبز رنگ صادر می‌شود، هرگونه نقل و انتقال آنها باید الزاما به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود ، ، .
معاملات عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی که نسبت به املاک دارای سند سبز رنگ منعقد شوند، فاقد اعتبار قانونی بوده و دعاوی حقوقی و کیفری ناشی از اینگونه معاملات عادی در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری پذیرفته نخواهد شد ، ، . در متن اسناد سبز رنگ نیز به این موضوع اشاره شده که "انتقال این سند تابع تشریفات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است" .
وضعیت مبایعه‌نامه شما
نکته بسیار مهم در مورد وضعیت شما این است که شما ملک را با مبایعه‌نامه عادی از مالک زمانی خریداری کرده‌اید که سند آن به صورت دفترچه‌ای قدیمی و مشاعی بوده است. در آن زمان، چنین معامله‌ای معتبر بوده و برای فروشنده تعهد به انتقال رسمی ملک ایجاد کرده است.
قانون جدید الزام به ثبت رسمی، اصولا ناظر به معاملاتی است که پس از صدور سند سبز رنگ و بر مبنای آن سند سبز رنگ به صورت عادی انجام می‌شوند.
تعهداتی که قبل از صدور سند سبز رنگ و بر اساس اسناد مالکیت قبلی (مانند سند دفترچه‌ای شما) به طور صحیح ایجاد شده‌اند، به قوت خود باقی هستند. فروشنده همچنان ملزم به ایفای تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی ملک به نام شماست.
اینکه فروشنده پس از معامله با شما اقدام به افراز ملک مشاعی کرده و سند مفروزی جدید (سبز رنگ) دریافت نموده، تعهد قبلی او را از بین نمی‌برد.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
با توجه به موارد فوق، شما میتوانید دادخواست "الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک" را به دادگاه ارائه دهید ، .
مبایعه‌نامه عادی شما که در زمان اعتبار سند دفترچه‌ای تنظیم شده، مهم‌ترین مستند شما برای اثبات قرارداد و تعهد فروشنده است ، .
اینکه سند فعلی ملک سبز رنگ شده است، مانع از طرح دعوای شما و رسیدگی دادگاه نیست. دادگاه در صورت احراز صحت معامله و تعهد فروشنده، او را ملزم خواهد کرد که ملک را (که اکنون دارای سند سبز رنگ است) به صورت رسمی به نام شما منتقل نماید.
در واقع، خواسته شما نیز "الزام به تنظیم سند رسمی" است که با رویه جدید قانون برای اسناد سبز رنگ نیز مطابقت دارد.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای طرح این دعوا، معمولا مدارک زیر مورد نیاز است ، ، :
دادخواست: تنظیم دادخواست دقیق و کامل.
کپی مصدق مبایعه‌نامه یا قرارداد: سند اصلی که نشان‌دهنده توافق و تعهد فروشنده است.
کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان (خریدار).
رسیدهای پرداخت ثمن معامله: برای اثبات انجام تعهدات مالی از سوی شما.
سند مالکیت ملک (قدیمی و جدید): در صورت امکان، کپی سند دفترچه‌ای اولیه و سند سبز رنگ فعلی فروشنده.
استعلام ثبتی ملک: برای مشخص شدن وضعیت ثبتی ملک و مالکیت فروشنده.
گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه (در صورت وجود): اگر تاریخی برای حضور در دفترخانه تعیین شده و فروشنده حاضر نشده است.
سایر مدارک تکمیلی: مانند شهادت شهود، پیامک‌ها یا مکاتبات مرتبط.
خلاصه
شنیده‌های شما مبنی بر عدم قابلیت انتقال اسناد سبز رنگ با اسناد عادی، صحیح است اما این موضوع مربوط به معاملاتی است که پس از صدور سند سبز رنگ و به صورت عادی بر روی آن انجام می‌شود ، . از آنجایی که مبایعه‌نامه شما مربوط به زمانی است که سند ملک دفترچه‌ای بوده، این مبایعه‌نامه معتبر است و شما میتوانید با استناد به آن، فروشنده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند رسمی (انتقال سند سبز رنگ فعلی) به نام خود نمایید.
