با سلام،
پاسخ به پرسش‌های شما در خصوص فروش سهم سرقفلی مشاع موروثی، با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، به شرح زیر است:
آیا امکان فروش سهم سرقفلی به شریک دیگر بدون اجازه مالک وجود دارد؟
بله، به طور کلی این امکان وجود دارد. با توجه به رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، انتقال سهم سرقفلی از سوی یکی از وراث به ورثه دیگر (که شریک در سرقفلی محسوب می‌شود) مصداق "انتقال به غیر" که موجب حق فسخ برای مالک شود، تلقی نمیگردد.
دلایل حقوقی این موضوع عبارتند از:
ادامه شخصیت مستاجر متوفی در وراث: هنگامی که سرقفلی به ورثه به ارث می‌رسد، شخصیت حقوقی مستاجر متوفی در وراث او ادامه پیدا می‌کند. به عبارت دیگر، از نظر قانونی ورثه نسبت به یکدیگر "غیر" یا شخص ثالث محسوب نمی‌شوند.
انتقال داخلی بین شرکا: انتقال سهم یکی از شرکا به شریک دیگر، یک جابجایی داخلی در حقوق سرقفلی است و شخص جدیدی خارج از دایره وراث وارد قرارداد نمی‌شود. بنابراین، این عمل به حقوق مالک لطمه‌ای وارد نمی‌کند.
نظریه مشورتی تکمیلی: نظریه مشورتی دیگری به شماره ۲۷۲۱/۹۳/۷ مورخ ۱۳/۱۱/۱۳۹۳ نیز همین موضوع را تایید می‌کند. طبق این نظریه، وراث می‌توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) ندارند.
آیا می‌توان به نظریه مشورتی ۱۱۱۷/۷ مورخ ۲۹/۰۲/۱۳۸۶ استناد کرد؟
بله، این نظریه مشورتی کاملا مرتبط و قابل استناد است. در یک رای دادگاه که به تایید دادگاه تجدیدنظر نیز رسیده است، به صراحت به همین نظریه مشورتی استناد شده است. در آن پرونده، دادگاه دعوای تخلیه مالک به دلیل انتقال سهم سرقفلی بین وراث (شرکای مشاعی) را رد کرده و اعلام نموده که این نوع انتقال، "انتقال به غیر" محسوب نمی‌شود و نظریه مشورتی مذکور نیز این امر را تایید می‌کند.
بنابراین، این نظریه یک پشتوانه حقوقی قوی برای شما در صورت بروز اختلاف با مالک خواهد بود.
توصیه‌های مهم
تنظیم سند رسمی یا عادی: برای جلوگیری از هرگونه مشکل در آینده، حتما انتقال ۳ دانگ سهم خود به شریک دیگر را در قالب یک سند مکتوب (مانند صلح‌نامه یا قرارداد فروش) تنظیم و ثبت کنید.
اطلاع‌رسانی به مالک: اگرچه کسب اجازه از مالک الزامی به نظر نمی‌رسد، اما بهتر است پس از انجام انتقال، موضوع را به صورت رسمی (مثلا از طریق ارسال اظهارنامه قضایی) به اطلاع مالک برسانید. این کار نشان‌دهنده حسن نیت شما بوده و موضع شما را در آینده تقویت می‌کند.
مشورت با وکیل متخصص: با وجود توضیحات فوق، مسائل مربوط به سرقفلی پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. توصیه اکید می‌شود که پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی مشورت نمایید تا با بررسی دقیق اجاره‌نامه و شرایط خاص شما، بهترین راهکار قانونی را ارائه دهد.
نکته مهم در مورد قانون سال ۱۳۵۶
لازم به ذکر است که طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی به شخص ثالث (غیر) را ندارد، مگر اینکه این اجازه صراحتا در قرارداد به او داده شده باشد. تخلف از این شرط می‌تواند منجر به صدور حکم تخلیه از سوی مالک شود، که در آن صورت مالک تنها موظف به پرداخت نصف ارزش سرقفلی به مستاجر خواهد بود. وضعیت شما به دلیل اینکه انتقال به ورثه دیگر (شریک) صورت می‌گیرد، یک استثناء بر این قاعده کلی محسوب می‌شود.
