با سلام و احترام،
با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی شما در برابر دادخواست موجر به شرح زیر قابل تحلیل است. پاسخ کوتاه به پرسش شما مثبت است. شما میتوانید به حق حبس خود استناد کرده و تا زمان دریافت مبلغ سرقفلی به نرخ روز، نه تنها ملک را تخلیه نکنید، بلکه دعوای موجر برای اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز رد کنید.
در ادامه، مبانی حقوقی این موضوع به تفصیل شرح داده می‌شود:
حق حبس شما در برابر تخلیه
بر اساس قرارداد شما که در سال ۱۳۹۹ منعقد شده، روابط شما و موجر تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. در این نوع قراردادها که مبلغی تحت عنوان سرقفلی از سوی مستاجر پرداخت شده، تعهدات طرفین در پایان مدت اجاره به صورت متقابل است:
تعهد مستاجر: تخلیه ملک تجاری.
تعهد موجر: پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز (عادله).
این دو تعهد باید به صورت همزمان انجام شوند. به عبارت دیگر، موجر نمی‌تواند بدون پرداخت حق سرقفلی، از شما بخواهد که ملک را تخلیه کنید. این حق شما برای خودداری از تخلیه تا زمان دریافت طلب خود، "حق حبس" نامیده می‌شود.
مطابق تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، در صورتی که موجر سرقفلی دریافت کرده باشد، هنگام تخلیه مکلف به پرداخت آن به نرخ عادله روز است. همچنین، رویه قضایی نیز تایید می‌کند که صدور دستور تخلیه منوط به تودیع و پرداخت مبلغ سرقفلی به مستاجر است.
رد دعوای اجرت‌المثل
مهم‌ترین بخش پاسخ به سوال شما این است که تا زمانی که موجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت سرقفلی به نرخ روز عمل نکرده است، تصرف شما در ملک قانونی و مشروع تلقی می‌شود. در چنین شرایطی، موجر حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را ندارد.
مبنای قانونی: حق مطالبه اجرت‌المثل زمانی ایجاد می‌شود که تصرف فرد بدون اذن مالک و به صورت غیرقانونی باشد. اما وقتی شما از حق حبس خود استفاده می‌کنید، تصرف شما غیرقانونی نیست، بلکه بر مبنای حقی است که قانون برای شما ایجاد کرده است.
رویه قضایی: دادگاه‌ها در موارد مشابه رای داده‌اند که تا زمانی که موجر مبلغ ودیعه یا سرقفلی را به مستاجر بازنگردانده یا در صندوق دادگستری تودیع نکرده باشد، مستحق دریافت اجرت‌المثل نخواهد بود. موجر تنها از زمانی می‌تواند اجرت‌المثل مطالبه کند که مبلغ سرقفلی را به صندوق دادگستری واریز نماید و شما با وجود این امر، همچنان از تخلیه خودداری کنید.
جایگاه ماده ۳۷۷ قانون مدنی
ماده ۳۷۷ قانون مدنی به حق حبس در عقد بیع (خرید و فروش) اشاره دارد و بیان می‌کند که هر یک از فروشنده و خریدار می‌توانند از تحویل کالا یا پرداخت پول تا زمان اجرای تعهد طرف مقابل خودداری کنند.
هرچند این ماده به طور مستقیم در مورد اجاره نیست، اما اصل "حق حبس" که در آن ذکر شده، یک قاعده کلی در تمام عقود معوض (قراردادهایی که تعهدات متقابل دارند) است. در مورد شما نیز، چون تخلیه ملک در برابر دریافت سرقفلی قرار گرفته، یک رابطه معوض وجود دارد. بنابراین، استناد به روح و منطق ماده ۳۷۷ قانون مدنی برای تقویت استدلال شما صحیح و قابل قبول است، اما قانون خاص حاکم بر رابطه شما (قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶) به طور مشخص‌تری از حق شما حمایت می‌کند.
نتیجه‌گیری و راهکار عملی
دفاع در دادگاه: شما باید در جلسه دادگاه به حق حبس خود استناد کنید و توضیح دهید که تخلیه ملک منوط به دریافت مبلغ سرقفلی به نرخ روز است.
طرح دعوای تقابل: توصیه می‌شود همزمان با ارائه دفاعیه، دعوای تقابل مبنی بر "الزام موجر به پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری" مطرح کنید. با این کار، دادگاه ضمن رسیدگی به دعوای موجر، تکلیف سرقفلی شما را نیز مشخص می‌کند.
نتیجه احتمالی: به احتمال زیاد، دادگاه حکم به تخلیه ملک را صادر خواهد کرد، اما اجرای آن را مشروط و موکول به پرداخت همزمان مبلغ سرقفلی به نرخ روز (که توسط کارشناس تعیین می‌شود) به شما خواهد کرد و دعوای موجر برای اجرت‌المثل نیز تا قبل از پرداخت مبلغ سرقفلی، رد خواهد شد.
