با سلام. با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی شما پیچیده است اما قابل پیگیری است. در ادامه به تفصیل، جوانب مختلف مسئله و اقدامات لازم توضیح داده می‌شود.
تحلیل وضعیت حقوقی
۱. اعتبار معامله اول (معامله شما): قرارداد شما به تاریخ ۹۵/۰۵/۲۰ برای خرید سه دانگ مشاعی از زمین، یک معامله کاملا صحیح و قانونی است. ذکر عبارت "زمین تحویل اینجانب شد" در قرارداد، یک امتیاز بسیار مهم برای شما محسوب می‌شود، زیرا "سبق تصرف" (سابقه تصرف) شما را نشان می‌دهد.
۲. وضعیت معامله دوم: فروشنده پس از فروش سه دانگ به شما، دیگر مالک کل شش دانگ نبوده است. بنابراین، معامله دوم او در تاریخ ۹۵/۰۸/۱۵ که طی آن کل شش دانگ را به شخص دیگری فروخته، نسبت به سه دانگ سهم شما "معامله مال غیر" و "فضولی" محسوب می‌شود و از اساس باطل است. فروشنده صرفا حق فروش سه دانگ باقی‌مانده خود را داشته است.
۳. دعوای رفع تصرف عدوانی: شما به درستی به دعوای "رفع تصرف عدوانی حقوقی" اشاره کرده‌اید. این دعوا برای کسی است که ملکی را در تصرف داشته و دیگری به صورت غیرقانونی ملک را از تصرف او خارج کرده است. برای موفقیت در این دعوا، شما باید سه موضوع را ثابت کنید:
* سبق تصرف: شما باید ثابت کنید که پیش از خریدار دوم، متصرف ملک بوده‌اید. ذکر عبارت تحویل در مبایعه‌نامه شما، دلیل محکمی برای اثبات این موضوع است.
* لحوق تصرف خوانده: باید ثابت کنید که در حال حاضر، خریدار دوم متصرف ملک است.
* عدوانی بودن تصرف: باید نشان دهید که تصرف خریدار دوم بدون رضایت و مجوز قانونی از جانب شما بوده است.
مزیت اصلی دعوای تصرف عدوانی حقوقی این است که دادگاه وارد بحث مالکیت نمیشود و صرفا به موضوع تصرف رسیدگی می‌کند که معمولا سریع‌تر به نتیجه می‌رسد. همچنین، حکم رفع تصرف عدوانی بلافاصله پس از صدور، قابل اجرا است.
اقدامات لازم که باید انجام دهید:
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی، توصیه می‌شود تمام مراحل را با راهنمایی یک وکیل متخصص در امور ملکی انجام دهید. اما به طور کلی، شما باید اقدامات زیر را پیگیری کنید:
۱. طرح دعوای حقوقی علیه خریدار دوم: شما میتوانید دادخواست "رفع تصرف عدوانی حقوقی" را علیه متصرف فعلی (خریدار دوم) در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کنید. در این دادخواست با استناد به مبایعه‌نامه مقدم خود و عبارت "تحویل ملک"، سابقه تصرف خود را اثبات کرده و خواهان بازگرداندن ملک به حالت سابق شوید.
۲. طرح دعوای حقوقی علیه فروشنده و خریدار دوم: به طور همزمان یا به صورت جداگانه، لازم است دادخواستی تحت عنوان "اعلام بطلان معامله" نسبت به سه دانگ سهم خودتان را به طرفیت فروشنده و خریدار دوم مطرح نمایید. هدف از این دعوا، گرفتن تایید بطلان معامله دوم از دادگاه است تا مالکیت شما بر سه دانگ به طور کامل تثبیت شود.
۳. طرح شکایت کیفری علیه فروشنده: اقدام فروشنده در فروش مال غیر، می‌تواند مصداق جرم "کلاهبرداری" یا "فروش مال غیر" باشد. شما میتوانید با ارائه مبایعه‌نامه خود و سایر مدارک، از فروشنده شکایت کیفری کنید. نتیجه این شکایت می‌تواند حبس و جزای نقدی برای فروشنده باشد و همچنین دادگاه کیفری نیز می‌تواند حکم به رد مال (بازگرداندن ملک) دهد.
۴. مطالبه خسارت: شما میتوانید بابت مدتی که خریدار دوم ملک را به صورت غیرقانونی در تصرف داشته، "اجرت‌المثل ایام تصرف" (معادل اجاره‌بها) را نیز از او مطالبه کنید.
پاسخ به سؤال شما:
بله، طرح دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی علیه خریدار دوم یکی از اقدامات صحیح و اولیه است. با توجه به اینکه در قرارداد شما به صراحت به تحویل ملک اشاره شده، شانس موفقیت شما در این دعوا بالا است.
