سلام و احترام خدمت شما،
درک می‌کنم که در چه موقعیت دشواری قرار گرفته‌اید. اینکه داوطلبانه امور ساختمان را پیگیری می‌کنید، قابل تقدیر است، اما متاسفانه گاهی با چنین مشکلاتی نیز همراه می‌شود.
اجازه دهید به سوالات شما به تفکیک پاسخ دهم:
مسئولیت پرداخت قبوض و قطع انشعاب
در مورد سوال اصلی شما مبنی بر اینکه چه کسی مسئول است، باید گفت:
مسئولیت اصلی با واحدهای بدهکار است: مسئولیت اصلی عدم پرداخت سهم قبوض و هرگونه خسارت ناشی از آن (مانند قطع انشعاب یا جریمه دیرکرد) مستقیما بر عهده واحدهایی است که سهم خود را پرداخت نکرده‌اند. اینکه مستاجر هستند، اصل موضوع را تغییر نمی‌دهد؛ هرچند پیگیری از مستاجر معمولا وظیفه مالک آن واحد است، اما در نهایت، هر واحد مسئول پرداخت هزینه‌های مربوط به خود است.
شما مسئول نیستید: شما به عنوان یک مالک داوطلب که صرفا برای کمک به سایرین اقدام به جمع‌آوری هزینه‌ها می‌کنید، مسئولیت قانونی مستقیم برای پرداخت از جیب خودتان برای سهم دیگران را ندارید، خصوصا وقتی نه مدیر رسمی ساختمان هستید و نه صندوق شارژی در اختیار دارید. اینکه آن دو واحد می‌گویند شما باید از جیب خود پرداخت کنید تا قبض‌ها پرداخت شود، هیچ مبنای قانونی یا عرفی ندارد و صرفا یک توقع نابجاست. شما نیز مانند سایر مالکین، فقط مسئول پرداخت سهم واحد خودتان هستید.
عدم وجود مدیر و صندوق شارژ: دقیقا به همین دلیل که ساختمان مدیر رسمی و صندوق شارژ ندارد، شما نمی‌توانید از محلی برای پرداخت این بدهی‌ها استفاده کنید. اصرار بر اینکه شما از جیب خودتان پرداخت کنید، به نوعی سوءاستفاده از حسن نیت شماست.
بنابراین، اگر به دلیل عدم پرداخت سهم توسط آن دو واحد، انشعابات مشترک قطع شود، مسئولیت قانونی و تبعات آن متوجه همان واحدهای بدهکار خواهد بود.
راهکارهای پیشنهادی
با توجه به وضعیت فعلی، چند راهکار وجود دارد:
اطلاع‌رسانی شفاف و رسمی:
به صورت مکتوب (حتی یک یادداشت ساده در تابلو اعلانات یا گروه مجازی ساختمان) به همه ساکنین (مالکین و مستاجرین) اطلاع دهید که کدام واحدها سهم خود را پرداخت نکرده‌اند و مبلغ بدهی آنها چقدر است.
در همان اطلاعیه، مهلت مشخصی برای پرداخت تعیین کنید و به صراحت اعلام کنید که در صورت عدم پرداخت تا آن تاریخ و عدم تکمیل وجه قبض، امکان پرداخت قبض مشترک وجود نخواهد داشت و مسئولیت هرگونه قطع انشعاب یا جریمه بر عهده واحدهای بدهکار خواهد بود.
یک نسخه از این اطلاعیه را برای مالکین واحدهایی که مستاجر دارند نیز ارسال کنید (اگر به آنها دسترسی دارید). مالکین مسئول نهایی پرداخت‌های واحد خود هستند، حتی اگر مستاجر در آن ساکن باشد.
مذاکره با مالکین واحدها: اگر امکان دارد، با مالکین آن دو واحد صحبت کنید و وضعیت را برایشان توضیح دهید. گاهی مالکین از رفتار مستاجرین خود بی‌اطلاع هستند و می‌توانند به حل مشکل کمک کنند.
پیشنهاد پرداخت سهم بیشتر توسط سایرین (به صورت موقت و با رضایت): در صورتی که سایر واحدها موافق باشند، می‌توانند به طور موقت سهم آن دو واحد را پرداخت کنند تا از قطع انشعاب جلوگیری شود و سپس این مبلغ به عنوان بدهی آن دو واحد به سایرین (یا به صندوق ساختمان در صورت تشکیل) ثبت گردد. این راهکار نیازمند رضایت و همکاری همه است و نباید به شما تحمیل شود.
تشکیل جلسه اضطراری ساکنین: بهترین و پایدارترین راه‌حل، رسمی کردن مدیریت ساختمان است. یک جلسه با حضور همه مالکین (یا نمایندگان تام‌الاختیار آنها) برگزار کنید و برای موارد زیر تصمیم‌گیری کنید:
انتخاب مدیر ساختمان: طبق "قانون تملک آپارتمان‌ها"، ساختمان‌های با بیش از سه واحد باید مدیر یا هیئت مدیره داشته باشند.
تعیین مبلغ شارژ ماهیانه: برای پوشش هزینه‌های جاری و احتمالی.
افتتاح حساب مشترک برای ساختمان: تمام درآمدها و هزینه‌ها از طریق این حساب انجام شود.
تعیین تکلیف برای واحدهای بدهکار: مدیر منتخب میتواند به طور قانونی از واحدهای بدهکار مطالبه کند (مثلا از طریق ارسال اظهارنامه قضایی) و در صورت عدم پرداخت، طبق قانون حتی برای قطع خدمات اختصاصی آن واحد اقدام کند.
نکته قانونی مهم
بر اساس ماده ۱۰ مکرر "قانون تملک آپارتمان‌ها" و آیین‌نامه اجرایی آن، در صورت خودداری مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان میتواند از طریق ارسال اظهارنامه، طلب ساختمان را مطالبه کند و در صورت عدم پرداخت، از مراجع قضایی درخواست الزام مستنکف به پرداخت را بنماید و حتی در مواردی خاص، تقاضای قطع خدمات مشترک (مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم) برای واحد بدهکار را داشته باشد (نه کل ساختمان). البته این امر مستلزم وجود مدیر رسمی و رعایت تشریفات قانونی است.
در وضعیت فعلی شما، که مدیر رسمی وجود ندارد، اگر انشعاب کل ساختمان قطع شود، همه متضرر خواهند شد. اما همانطور که گفته شد، مسئولیت اصلی با واحدهایی است که پرداخت نکرده‌اند. شما صرفا می‌توانید با شفافیت و اطلاع‌رسانی، سایرین را از عواقب این عدم پرداخت آگاه سازید.
امیدوارم این توضیحات برای شما مفید بوده باشد. بهترین کار این است که هرچه سریعتر برای انتخاب مدیر و ساماندهی امور مالی ساختمان اقدام کنید تا از بروز مشکلات مشابه در آینده جلوگیری شود.
