سلام 👋
آن‌چه مدیر ساختمان می‌گوید، با قانون «تملک آپارتمانها» و آیین‌نامه اجرایی آن تطابق ندارد؛ بنابراین شما حق دارید درخواست تشکیل مجمع و رای‌گیری کنید و در صورت لزوم از مراجع قانونی کمک بگیرید. در ادامه به زبان ساده، مواد قانونی و راهکارها را مرور می‌کنیم:
۱) اساس قانون:
• ماده قانون تملک آپارتمانها (۱۳۴۳): هزینه‌های مشترک باید «به نسبت مساحت» یا طبق قرارداد «به وسیله مدیر یا هیئت‌مدیره» بین مالکان تقسیم شود.
• همان قانون و آیین‌نامه اجرایی (۱۳۵۳): تصمیم درباره تعمیرات و بازسازی «غیرضروری» صرفا در مجمع عمومی مالکان و با رای اکثریت (نصف به‌علاوه یک صاحبان حداقل ۵۰٪ متراژ کل) معتبر است.
• مدیر فقط در «موارد فوری و ضروری برای جلوگیری از ضرر» می‌تواند راسا اقدام کند و بعدا باید گزارش و صورتحساب را به مجمع بدهد. کاشی‌کاری حیاط معمولا فوری نیست.
۲) بند امضا شده در صورتجلسه چه می‌شود؟
هیچ قرارداد خصوصی‌ای نمی‌تواند خلاف مقررات آمره باشد. اگر بندی بگوید «مدیر هر زمان خواست مبلغ تعیین کند و همه باید بپردازند»، چون خلاف ماده ۷ و ۱۱ است، در قسمت تعارض با قانون «باطل» می‌شود (ماده ۱۰ قانون مدنی). بقیه بندها معتبر می‌مانند.
۳) آیا مدیر می‌تواند شکایت کند؟
• اگر مجمع عمومی رسمی برگزار نشده و اکثریت رای نداده‌اند، مدیر حق مطالبه ندارد؛ لذا دعوایش در دادگاه یا شورای حل اختلاف رد می‌شود.
• اگر مجمع تشکیل و مصوبه قانونی شده باشد و شما نپردازید، طبق ماده آیین‌نامه، مدیر می‌تواند از طریق اداره ثبت یا شورا هزینه و حتی جریمه (تا دو برابر سهم شما) مطالبه کند.
۴) چه کار عملی می‌توانید بکنید؟
الف) اخطار کتبی: یک اظهارنامه (یا نامه رسمی) به مدیر بدهید و با استناد به ،قانون و آیین‌نامه، تشکیل مجمع را بخواهید.
ب) دعوت از سوی مالکان: طبق ماده آیین‌نامه، اگر مدیر امتناع کرد، دست‌کم «سه واحد» یا «یک‌سوم مالکان» می‌توانند با ارسال دعوت‌نامه ده‌روزه، راسا مجمع را تشکیل دهند.
پ) صورتجلسه مجمع: اگر در مجمع رای نیاورد، مدیر مکلف به اجرای نظر اکثریت است.
ت) راه قضایی: در صورت تخلف مستمر مدیر، می‌توانید به شورای حل اختلاف ویژه امور ساختمان شکایت و در صورت لزوم تقاضای عزل مدیر کنید.
ث) نهادی مانند اداره ثبت هم برای صدور اجرائیه فقط زمانی وارد می‌شود که مصوبه مجمع وجود داشته باشد.
۵) جمع‌بندی سریع
• «هزینه‌سازی بدون مجمع = غیرقانونی» مگر در موارد کاملا فوری.
• بند صورتجلسه که اختیار مطلق به مدیر بدهد، در تعارض با قانون است و اجرا نمی‌شود.
• اگر مصوبه نباشد، مدیر بابت نپرداختن شما نمی‌تواند حکم بگیرد.
• با اظهارنامه و یا برگزاری مجمع از سوی یک‌سوم مالکان، مشکل را قانونمند حل کنید.
موفق باشید؛ هر زمان نیاز به استناد دقیق‌تری داشتید، متن کامل مواد را هم می‌توانم برایتان ارسال کنم.
