سلام وقتت بخیر
با توجه به اینکه قرارداد سرقفلی مغازه شما ۳۵ سال پیش منعقد شده است، روابط شما با مالک تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. قانون سال ۱۳۷۶ و قوانین بعد از آن شامل قرارداد شما نمی‌شود.
بر اساس قانون سال ۱۳۵۶:
تعدیل اجاره بها: مالک (یا مستاجر) حق دارد هر سه سال یک بار، از دادگاه درخواست تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره بها را بنماید. این درخواست بر اساس تغییر هزینه زندگی و نرخ عادله روز بررسی می‌شود. بنابراین، مالک نمی‌تواند به صورت یک‌طرفه و خارج از چارچوب قانونی، اجاره را از ۲ میلیون به ۸ میلیون تومان افزایش دهد.
نقش دادگاه و کارشناس: اگر مالک معتقد است اجاره‌بهای فعلی منصفانه نیست، باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تعدیل اجاره بها بدهد. در این صورت، دادگاه معمولا با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، "اجاره‌بهای عادله" ملک را تعیین می‌کند.
تاثیر سرقفلی در اجاره بها: نکته بسیار مهم این است که هنگام تعیین اجاره‌بهای عادله توسط کارشناس، پرداخت شدن یا نشدن سرقفلی توسط مستاجر باید در نظر گرفته شود. عرف و رویه قضایی نیز مؤید این است که اجاره‌بهای املاکی که سرقفلی آن‌ها پرداخت شده، نسبت به املاک مشابه بدون سرقفلی، کمتر تعیین می‌شود.
توافق شفاهی: اگرچه شما سال‌ها بر اساس توافق شفاهی، اجاره را ۳۰ درصد افزایش داده‌اید، این توافق لزوما مبنای قانونی برای تعیین اجاره‌بهای آتی نیست، به خصوص اگر میزان افزایش درخواستی جدید (از ۲ به ۸ میلیون) بسیار فراتر از روند قبلی و نرخ متعارف باشد. قانون سال ۱۳۵۶ مکانیسم مشخصی (دادخواست تعدیل و نظر کارشناس) برای تعیین اجاره بها در صورت عدم توافق طرفین پیش‌بینی کرده است.
آیا مالک می‌تواند شکایت کند؟
بله، مالک می‌تواند برای "تعدیل اجاره بها" به دادگاه شکایت کند. اما نتیجه شکایت لزوما پذیرش مبلغ ۸ میلیون تومان نخواهد بود. دادگاه با کمک کارشناس و با در نظر گرفتن عواملی مانند موقعیت ملک، اجاره‌بهای املاک مشابه و مهم‌تر از همه، پرداخت شدن سرقفلی توسط شما، نرخ عادله اجاره را تعیین خواهد کرد.
چه باید کرد؟
تلاش کنید با مالک مذاکره کرده و به یک توافق منصفانه برسید. می‌توانید به روند افزایش ۳۰ درصدی سال‌های گذشته یا نرخ تورم رسمی استناد کنید.
اگر مذاکره به نتیجه نرسید و مالک شکایت کرد، شما باید در دادگاه حاضر شوید و مدارک خود (از جمله قرارداد اولیه و اسناد پرداخت سرقفلی) را ارائه دهید و بر لزوم تعیین اجاره‌بهای عادله با لحاظ حق سرقفلی خود تاکید کنید.
