سلام وقتت بخیر
در پاسخ به سوال شما به عنوان مدیر یک مجتمع تجاری، باید چند نکته حقوقی و اجرایی را مد نظر قرار دهید:
۱. الزام قانونی و اساسنامه‌ای پرداخت شارژ
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها (که به طور مشابه در مجتمع‌های تجاری نیز اعمال می‌شود)، پرداخت هزینه‌های مشترک (شارژ) برای همه واحدها الزامی است، حتی اگر مالک یا مستاجر درخواست ارائه فاکتورهای جزئی را داشته باشد و این درخواست به هر دلیلی برآورده نشود.
مالک واحد نمی‌تواند به بهانه عدم ارائه فاکتورهای جزئی هزینه‌ها، از پرداخت شارژ خودداری کند. البته، هر مالک یا مستاجر حق دارد از مدیر یا هیئت مدیره تقاضای ارائه گزارش مالی و صورت هزینه‌ها را داشته باشد و مدیر نیز موظف است به اعتراضات و درخواست‌های منطقی رسیدگی کند.
۲. وظایف هیئت مدیره و مدیر مجتمع
مدیر و هیئت مدیره وظیفه دارند گزارش مالی سالیانه را به مجمع عمومی ارائه کنند و در صورت درخواست، گزارش‌های جزئی‌تر را نیز به مالکان ارائه نمایند.
اما این موضوع به معنای ارائه فاکتورهای تک‌به‌تک هزینه‌ها در هر نوبت درخواست نیست؛ بلکه ارائه گزارش مالی کلی و صورت هزینه‌ها کفایت می‌کند. اگر هیئت مدیره و مدیر به وظایف خود عمل کرده و گزارش مالی را به مجمع عمومی ارائه کرده‌اند، تکلیف قانونی خود را انجام داده‌اند.
۳. اقدامات قانونی در برابر عدم پرداخت شارژ
در صورت عدم پرداخت شارژ توسط مالک یا مستاجر، مدیر ساختمان می‌تواند طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، ابتدا اظهارنامه رسمی برای پرداخت بدهی ارسال کند. اگر پس از ده روز از ابلاغ اظهارنامه، بدهی پرداخت نشود، مدیر می‌تواند خدمات مشترک را قطع کند و در صورت ادامه امتناع، به مراجع قضایی شکایت کند.
در این فرآیند، مدیر نباید خدمات اختصاصی مانند آب و برق اختصاصی واحد را قطع کند، زیرا این عمل جرم محسوب می‌شود.
۴. تهدید به شکایت کیفری و حقوقی
تهدید مالک به شکایت کیفری و حقوقی در صورتی که مدیر و هیئت مدیره بر اساس قانون و اساسنامه عمل کرده باشند، بی‌اساس است. مدیر می‌تواند با استناد به گزارش‌های مالی ارائه شده در مجمع عمومی و اساسنامه، از خود دفاع کند.
در صورتی که مالک به هر دلیلی خواستار ارائه فاکتورهای جزئی باشد، مدیر می‌تواند با رعایت حریم خصوصی و رازداری، بخشی از اطلاعات را ارائه کند، اما الزامی به ارائه تمام فاکتورهای جزئی نیست، به ویژه اگر این کار به کارکرد مدیریت لطمه بزند.
۵. اقدامات پیشنهادی مدیر
ارسال پاسخ رسمی و مستند به اظهارنامه مالک: در پاسخ به اظهارنامه مالک، مدیر باید با استناد به اساسنامه، گزارش مالی سالیانه و مصوبات مجمع عمومی، توضیح دهد که گزارش مالی ارائه شده و تکلیف قانونی مدیر انجام شده است.
تهیه و ارائه گزارش مالی به مالک معترض: در صورت درخواست مجدد، مدیر می‌تواند نسخه‌ای از گزارش مالی سالیانه را به مالک ارائه کند.
ادامه روند قانونی برای مطالبه شارژ: در صورت عدم پرداخت شارژ، مدیر باید طبق قانون و اساسنامه، اظهارنامه ارسال و در صورت لزوم به مراجع قضایی مراجعه کند.
عدم قطع خدمات اختصاصی: مدیر نباید خدمات اختصاصی واحد را قطع کند، زیرا این عمل جرم محسوب می‌شود.
نتیجه‌گیری
مالک واحد نمی‌تواند به بهانه عدم ارائه فاکتورهای جزئی از پرداخت شارژ خودداری کند، به ویژه اگر گزارش مالی سالیانه به مجمع عمومی ارائه شده باشد. مدیر و هیئت مدیره باید با استناد به قانون و اساسنامه، از حقوق سایر مالکان دفاع کرده و در صورت لزوم، اقدامات قانونی را برای مطالبه شارژ انجام دهند.
تهدید به شکایت کیفری و حقوقی در این شرایط بی‌اساس است، مگر آنکه مدیر یا هیئت مدیره تخلفی مرتکب شده باشند که در این صورت نیز مراجع قضایی به موضوع رسیدگی خواهند کرد.
