سلام
بر اساس قوانین جدید و رویه قضایی در ایران، وضعیت اعتبار قولنامه در صورت وجود سند رسمی به شرح زیر است:
اعتبار قولنامه در برابر سند رسمی
به طور کلی، در صورتی که برای یک ملک هم قولنامه و هم سند رسمی وجود داشته باشد، قانون ابتدا سند رسمی را معتبر می‌داند. مالکیت فردی که سند رسمی به نام اوست، به رسمیت شناخته می‌شود، مگر اینکه تاریخ تنظیم قولنامه بعد از تاریخ صدور سند رسمی باشد و دارنده‌ی قولنامه بتواند انعقاد قرارداد خود را اثبات کند. بنابراین، صرف تنظیم سند رسمی، قولنامه را بی‌اعتبار نمی‌کند، اما اثبات مالکیت بر مبنای قولنامه در چنین شرایطی دشوارتر خواهد بود و نیاز به اثبات در دادگاه دارد.
قانون جدید و محدودیت قولنامه‌های عادی
قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییرات مهمی را در خصوص اعتبار قولنامه‌های عادی ایجاد کرده است:
ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی جدید: رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است که از تاریخ ۳ تیرماه (سال نامشخص در متن، اما با توجه به تاریخ انتشار یکی از منابع، احتمالا ۱۴۰۳ شمسی)، تنظیم قولنامه عادی ممنوع است. هر سند عادی که پس از این تاریخ تنظیم شود، در دادگاه‌ها و ادارات دولتی پذیرفته نخواهد شد.
پایان اعتبار قولنامه‌ها از خرداد ۱۴۰۴: بر اساس اعلام دیگر، از اول خرداد ۱۴۰۴، قولنامه‌ها یا اسناد عادی دیگر برای نقل و انتقال املاک قابل استناد نخواهند بود و تنها معاملاتی که دارای سند رسمی و ثبت‌شده در دفاتر اسناد رسمی باشند، اعتبار قانونی دارند.
الزام به دریافت سند رسمی: کلیه املاک با سند غیررسمی ملزم به دریافت سند رسمی هستند. مالکین املاک فاقد سند دو سال از زمان رونمایی سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی) که برای خرداد ماه ۱۴۰۴ برنامه‌ریزی شده، فرصت دارند تا سند رسمی دریافت نمایند.
هدف قانون جدید
هدف از این تغییرات قانونی، شفاف‌سازی بازار املاک، پیشگیری از کلاهبرداری، فروش یک ملک به چند نفر، جعل اسناد و کاهش تخلفات و دعاوی حقوقی در معاملات ملکی است. با اجباری شدن ثبت رسمی معاملات، تمام نقل و انتقالات باید در دفاتر اسناد رسمی انجام و اطلاعات آن‌ها در سامانه‌های دولتی ثبت شود.
نکات مهم:
اگر ملکی دارای قولنامه (سند عادی) است و هنوز سند رسمی برای آن صادر نشده، دارندگان این قولنامه‌ها می‌توانند از طریق قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، برای دریافت سند رسمی اقدام کنند.
برای تبدیل قولنامه به سند رسمی، قولنامه باید معتبر و دارای شرایط قانونی باشد (مانند امضای طرفین، مشخص بودن موضوع معامله و شرایط انجام آن)، طرفین اهلیت قانونی داشته باشند و مالکیت فروشنده احراز شده باشد.
بنابراین، در قانون جدید، اگر برای ملکی سند رسمی صادر شده باشد، اعتبار اصلی با سند رسمی است. قولنامه‌های عادی جدید نیز پس از تاریخ اعلام شده فاقد اعتبار در مراجع رسمی خواهند بود و تاکید بر ثبت رسمی معاملات و تبدیل قولنامه‌های موجود به سند رسمی است.
