با سلام و درود بر شما،
در خصوص سوالاتتان، موارد زیر را به استحضار می‌رسانم:
۱. تاثیر غلط املایی ("منفسخ میگردد" به جای "منفسخ گردد")
این نوع غلط املایی، با توجه به اینکه معنا و مفهوم عبارت را تغییر اساسی نمی‌دهد و قصد طرفین از متن قرارداد قابل استنباط است، معمولا مشکل‌ساز نخواهد بود. در رویه قضایی، اصل بر تفسیر قرارداد بر اساس قصد واقعی طرفین است (ماده ۲۲۴ قانون مدنی: "الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه"). دادگاه‌ها معمولا به چنین اشتباهات نگارشی جزئی که خللی به درک مفهوم اصلی وارد نمیکند، ترتیب اثر نمی‌دهند، به خصوص اگر سایر قرائن و شواهد (مانند متن کامل بند، شهادت شهود اگر باشند، یا عرف بنگاه‌ها) موید قصد مشترک طرفین بر ایجاد حق فسخ برای فروشنده در صورت عدم پرداخت باشد.
بنابراین، صرف این غلط املایی موجب بی‌اعتباری شرط یا مبایعه‌نامه نمی‌شود. مهم این است که اراده طرفین بر ایجاد چنین حقی روشن باشد.
۲. وضعیت مبایعه‌نامه با عدم پرداخت ثمن
عبارتی که در مبایعه‌نامه شما ذکر شده: «عدم پرداخت هر یک از مبالغ مورد توافق راس تاریخ مقرر، موجب خواهد شد این قرارداد به‌صورت یکطرفه از جانب فروشنده و بدون مراجع قضایی منفسخ میگردد که این امر مورد رضایت و تایید خریدار می‌باشد.»، بیانگر یک شرط فاسخ است.
شرط فاسخ چیست؟ شرطی است که در قرارداد گنجانده می‌شود و به موجب آن، در صورت تحقق آن شرط (در اینجا، عدم پرداخت وجه در تاریخ مقرر)، قرارداد خود به خود منحل می‌شود یا حق فسخ برای یکی از طرفین ایجاد می‌کند.
در مورد شما، عبارت "منفسخ میگردد" به همراه "به‌صورت یکطرفه از جانب فروشنده و بدون مراجع قضایی" دلالت بر این دارد که با تحقق شرط (عدم پرداخت در ۳۰ اردیبهشت)، شما به عنوان فروشنده، حق فسخ قرارداد را به‌صورت یکجانبه و بدون نیاز به حکم دادگاه پیدا می‌کنید.
آیا قرارداد خودکار باطل (کان لم یکن) می‌شود؟
کان لم یکن (باطل): قرارداد باطل قراردادی است که از ابتدا به دلایلی مانند عدم اهلیت طرفین، نامشروع بودن جهت معامله یا عدم وجود شرایط اساسی صحت معامله، فاقد اثر حقوقی بوده است. مبایعه‌نامه شما در ابتدا صحیح بوده و این عدم پرداخت یک اتفاق بعدی است. پس قرارداد شما "کان لم یکن" یا باطل به معنای اولیه نیست.
انفساخ یا حق فسخ: با توجه به عبارت "منفسخ میگردد" و "از جانب فروشنده"، به نظر می‌رسد که این شرط به شما حق فسخ می‌دهد. یعنی قرارداد به طور اتوماتیک و بدون اطلاع شما منفسخ نمی‌شود، بلکه شما به عنوان فروشنده باید اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را به اطلاع خریدار برسانید. این امر معمولا از طریق ارسال یک اظهارنامه رسمی انجام می‌شود که در آن، با استناد به بند مذکور در قرارداد و عدم پرداخت وجه توسط خریدار، اعلام می‌کنید که قرارداد را فسخ شده تلقی می‌کنید.
نکات مهم:
اعلام فسخ: با توجه به اینکه شرط به نفع شماست، شما باید تصمیم بگیرید که آیا می‌خواهید از این حق استفاده کنید یا خیر. اگر مایل به فسخ هستید، بهتر است این موضوع را رسما (ترجیحا از طریق ارسال اظهارنامه قضایی) به اطلاع خریدار برسانید و تاریخ عدم پرداخت و استناد به شرط مذکور را ذکر کنید.
"بدون مراجع قضایی": این عبارت به این معناست که برای اعمال فسخ، نیازی به مراجعه به دادگاه و گرفتن حکم فسخ ندارید. اما اگر خریدار با فسخ مخالفت کند یا ملک را تحویل ندهد (اگر تحویل داده شده)، ممکن است برای اثبات فسخ و الزام خریدار به تبعات آن (مانند استرداد ملک یا مبالغ پرداختی قبلی) نیاز به مراجعه به دادگاه باشد. دادگاه در این حالت حکم به فسخ نمی‌دهد، بلکه تحقق شرط فسخ و صحت عمل شما در فسخ قرارداد را تایید می‌کند.
استرداد مبالغ دریافتی: در صورت فسخ قرارداد، معمولا مبالغی که از خریدار دریافت کرده‌اید باید به او مسترد شود، مگر اینکه در قرارداد بابت خسارت یا وجه التزام، ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
۳. عدم پرداخت ثمن و فسخ خودکار
به طور کلی، صرف عدم پرداخت ثمن معامله، مگر اینکه در قرارداد به صراحت به عنوان شرط فاسخ (موجب انفساخ یا ایجاد حق فسخ فوری) پیش‌بینی شده باشد، به طور خودکار موجب فسخ مبایعه‌نامه نمی‌شود. در حالت عادی، عدم پرداخت ثمن به فروشنده "خیار تاخیر ثمن" (ماده ۴۰۲ قانون مدنی) یا "خیار تخلف از شرط" (در صورتی که پرداخت به عنوان شرط ضمن عقد آمده باشد) می‌دهد که تحت شرایط خاصی قابل اعمال است و معمولا نیاز به طی تشریفاتی دارد.
اما در مورد شما، به دلیل وجود بند صریح در مبایعه‌نامه، وضعیت متفاوت است و شما از حق فسخ قراردادی برخوردار هستید که اعمال آن ساده‌تر از خیارات قانونی است.
توصیه نهایی:
اگر تصمیم به فسخ قرارداد دارید، ابتدا یک اظهارنامه رسمی برای خریدار ارسال کنید و ضمن اعلام عدم پرداخت وجه در موعد مقرر، اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد به استناد شرط مندرج در مبایعه‌نامه را اعلام نمایید.
مدارک مربوط به عدم پرداخت (مثلا پرینت حساب بانکی در صورت توافق بر واریز به حساب) و نسخه مبایعه‌نامه خود را حفظ کنید.
