سلام وقتت بخیر
برای پاسخ به این سوال که آیا هزینه تعمیر سقف موتورخانه بر عهده شماست یا جزو مشاعات ساختمان محسوب میشود، باید چند نکته کلیدی را بر اساس “قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن” بررسی کنیم.
۱. آیا موتورخانه جزو مشاعات است؟
پاسخ قطعی: بله.
بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی هیچ یک از مالکین معین نشده و مورد استفاده عموم ساکنین است، قسمت‌های مشترک یا مشاعات تلقی میشود. در آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز به صراحت از تاسیسات مشترک از قبیل موتورخانه به عنوان مشاعات نام برده شده است.
نکته مهم: این که موتورخانه به مدت ۳ سال است که جمع‌آوری شده و دیگر استفاده نمی‌شود، ماهیت حقوقی آن را به عنوان یک بخش مشاع تغییر نمی‌دهد. این فضا همچنان در سند هیچ یک از واحدها به صورت اختصاصی ثبت نشده و متعلق به همه مالکین است. بنابراین، هرگونه تعمیرات اساسی مربوط به این فضا، جزو هزینه‌های مشترک ساختمان است.
۲. آیا خرابی سقف موتورخانه (کف واحد شما) به عهده شماست؟
پاسخ قطعی: خیر، مگر اینکه تقصیر شما اثبات شود.
سقف یک طبقه که همزمان کف طبقه بالایی است، جزو سازه‌های اصلی و اسکلت ساختمان محسوب میشود و به عنوان بخشی از مشاعات در نظر گرفته میشود. هزینه تعمیرات اساسی این سازه‌ها بر عهده تمام مالکین است.
ادعای همسایه‌ها مبنی بر اینکه شما باید هزینه را بپردازید، تنها در یک صورت می‌تواند صحیح باشد: اگر اثبات کنند که خرابی سقف موتورخانه مستقیما ناشی از عمل یا قصور شما بوده است.
مثال: اگر از واحد شما نشتی آب وجود داشته و همین نشتی باعث تخریب سقف زیرین شده باشد، در این صورت مسئولیت جبران خسارت با شما خواهد بود.
شما به صراحت ذکر کرده‌اید که “هیچ گونه نشتی آب و غیره نداشته است”. بنابراین، بار اثبات ادعا بر عهده همسایگان شماست. آن‌ها باید با دلیل و مدرک (مانند نظر کارشناس رسمی دادگستری) ثابت کنند که خرابی به دلیل استفاده نامتعارف یا مشکلی از جانب واحد شما به وجود آمده است. اگر خرابی به دلیل فرسودگی طبیعی سازه، مشکلات ساختاری ساختمان یا دلایل دیگری باشد که به شما مربوط نیست، هزینه آن مشترک است.
۳. نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، هزینه‌های مشترک باید توسط تمام مالکین پرداخت شود. نحوه تقسیم این هزینه‌ها به دو صورت است:
بر اساس متراژ: اگر توافق دیگری بین مالکین وجود نداشته باشد، هزینه‌ها به نسبت مساحت قسمت اختصاصی (متراژ سند) هر واحد تقسیم میشود.
توافق ساکنین: ممکن است در ساختمان شما توافقی مبنی بر تقسیم مساوی هزینه‌ها وجود داشته باشد.
در هر صورت، شما فقط موظف به پرداخت سهم خود از این هزینه مشترک هستید، نه تمام آن.
خلاصه وضعیت حقوقی شما:
موتورخانه (حتی اگر غیرفعال باشد) و سقف آن جزو مشاعات ساختمان است.
هزینه تعمیرات اساسی و ساختاری مشاعات، یک هزینه مشترک است که باید بین همه مالکین تقسیم شود.
ادعای همسایگان مبنی بر اینکه شما به تنهایی مسئول پرداخت هستید، مبنای قانونی ندارد، مگر اینکه آن‌ها بتوانند تقصیر شما را در ایجاد خرابی اثبات کنند.
شما موظف به پرداخت سهم خودتان از این هزینه مشترک هستید، نه کل آن.
نحوه شکایت و پیگیری قانونی
از آنجایی که همسایه‌ها زیر بار قانون نمی‌روند، شما میتوانید برای احقاق حق خود مراحل زیر را به ترتیب طی کنید:
مرحله اول: مذاکره و ارائه مستندات قانونی
صحبت با مدیر ساختمان: ابتدا موضوع را به صورت کتبی یا شفاهی با مدیر ساختمان مطرح کنید و از او بخواهید که بر اساس قانون عمل کرده و هزینه را از همه ساکنین جمع‌آوری کند.
ارائه اطلاعات قانونی: ماده ۲ و ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها را به مدیر و سایر همسایگان یادآوری کنید. به آن‌ها توضیح دهید که سقف موتورخانه جزو مشاعات است و هزینه آن باید به صورت مشترک پرداخت شود.
پیشنهاد ارجاع به کارشناس: برای اثبات حسن نیت و حل مسالمت‌آمیز موضوع، پیشنهاد دهید که یک کارشناس رسمی دادگستری در امور ساختمان از محل بازدید کرده و علت خرابی را مشخص کند. هزینه کارشناس نیز جزو هزینه‌های مشترک محسوب میشود. نظر کارشناس می‌تواند به این اختلاف پایان دهد.
مرحله دوم: ارسال اظهارنامه قضایی
اگر مذاکرات به نتیجه نرسید، قبل از شکایت رسمی، بهترین کار ارسال اظهارنامه قضایی است.
اظهارنامه چیست؟ یک ابلاغ رسمی و قانونی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای طرف مقابل ارسال میشود. در این اظهارنامه شما به صورت رسمی از سایر مالکین می‌خواهید که سهم خود را برای تعمیر قسمت مشترک (سقف موتورخانه) پرداخت کنند و اعلام می‌کنید که در غیر این صورت، از طریق مراجع قضایی اقدام خواهید کرد.
مزیت اظهارنامه: این کار اغلب باعث میشود طرف مقابل موضوع را جدی بگیرد و قبل از کشیده شدن به دادگاه، برای حل آن اقدام کند. همچنین یک مدرک محکم برای شما در دادگاه خواهد بود که نشان می‌دهد شما تلاش کرده‌اید موضوع را مسالمت‌آمیز حل کنید.
مرحله سوم: طرح دعوی در شورای حل اختلاف
اگر پس از ارسال اظهارنامه نیز همسایگان همکاری نکردند، شما باید به شورای حل اختلاف محل سکونت خود مراجعه کنید.
ثبت دادخواست: به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواستی با موضوع “الزام به پرداخت هزینه‌های مشترک (مشاعات) آپارتمان” علیه سایر مالکین (یا مدیری که از انجام وظیفه‌اش استنکاف می‌کند) تنظیم کنید.
مدارک مورد نیاز:
کارت ملی و مدارک شناسایی شما.
سند مالکیت واحد آپارتمانی‌تان.
نسخه‌ای از اظهارنامه ارسال شده.
عکس یا فیلم از خرابی سقف موتورخانه.
در صورت امکان، استشهادیه از سایر همسایگان (اگر کسی با شما هم‌عقیده است).
صورت‌جلسه مجمع عمومی ساختمان (اگر وجود دارد).
اگر کارشناس آورده‌اید، نظریه کتبی کارشناس.
شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، رای خود را صادر خواهد کرد و سایر مالکین را ملزم به پرداخت سهم خود از هزینه تعمیرات خواهد نمود.
