با عرض ادب و احترام،
در ادامه به تفکیک به تحلیل وضعیت و راهکارهای شما می‌پردازیم.
تحلیل حقوقی موضوع: تقلب یا تخلف؟
۱. تفاوت متراژ مفید و متراژ کل بنا:
* مساحت کل بنا (سطح اشغال): همان ۱۲۰ متر مربعی است که سازنده در قرارداد به آن اشاره کرده و بر اساس مجوز شهرداری ساخته می‌شود. این متراژ شامل کل فضای ساخته شده در یک طبقه، از جمله راه‌پله، دیوارها، لابی آسانسور و سایر مشاعات است.
* مساحت مفید یا اختصاصی: این متراژ فضایی است که داخل واحد آپارتمان شما قرار دارد و در مالکیت انحصاری شماست. این همان متراژی است که در نهایت در سند تک‌برگ قید می‌شود. مساحت مفید همیشه از مساحت کل بنا کمتر است (معمولا ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر، بسته به نقشه).
۲. تقلب و تخلف سازنده کجاست؟
تخلف اصلی سازنده در این است که مبنای محاسبه قیمت را مساحت کل بنا (۱۲۰ متر) قرار داده، در حالی که قانونا و عرفا قیمت آپارتمان باید بر اساس مساحت مفید و اختصاصی (متراژی که در سند قید می‌شود) محاسبه گردد. شما در حال پرداخت پول برای راه‌پله و آسانسور هستید که جزو مشاعات بوده و هزینه ساخت آن باید از محل دیگری تامین شود، نه با فروش آن به عنوان بخشی از واحد شما.
* **آیا کلاهبرداری است؟** برای اثبات جرم کلاهبرداری، باید "سوءنیت" و "استفاده از وسایل متقلبانه برای فریب" را اثبات کنید که فرآیند پیچیده‌ای دارد. اما شکایت بابت **تخلف قراردادی، عدم انجام تعهد و مطالبه وجه اضافه پرداختی** یک دعوای حقوقی کاملا قابل دفاع و محکم است.
چه کار باید بکنید؟ (اقدامات فوری و گام به گام)
مهم‌ترین اهرم فشار شما، چک باقی‌مانده و مبلغی است که برای تنظیم سند باید بپردازید. پس با دقت عمل کنید:
گام اول: عدم پرداخت مبالغ باقی‌مانده
تا زمان روشن شدن وضعیت متراژ، از پرداخت هرگونه وجه، به خصوص پاس کردن چک آخر و پرداخت مبلغ مربوط به سند، جدا خودداری کنید. این کار را به صورت شفاهی به سازنده اطلاع دهید و دلیل آن را نیز بیان کنید.
گام دوم: ارسال اظهارنامه قضایی (اقدام فوری و ضروری)
فورا از طریق یک وکیل یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، یک اظهارنامه رسمی برای سازنده ارسال کنید. این اولین و مهم‌ترین گام قانونی شماست.
* محتوای اظهارنامه: در اظهارنامه قید کنید که: "بر اساس قرارداد، قرار بر فروش یک واحد آپارتمان با متراژ مشخص بوده است. با بررسی نقشه‌ها مشخص گردیده که متراژ اعلامی از سوی شما (۱۲۰ متر) شامل مشاعات بوده و متراژ مفید واحد کمتر از آن است. لذا ضمن اعلام آمادگی برای ایفای تعهدات قراردادی، ادامه پرداخت‌ها و تنظیم سند رسمی منوط به محاسبه قیمت نهایی آپارتمان بر اساس متراژ مفید و اختصاصی مندرج در صورت‌مجلس تفکیکی و کسر مبالغ اضافه دریافتی از کل مبلغ قرارداد می‌باشد."
گام سوم: درخواست مدارک و تعیین متراژ دقیق
از سازنده به صورت رسمی (در همان اظهارنامه) بخواهید که نقشه‌های مصوب شهرداری و به خصوص "صورت‌مجلس تفکیکی" را در اختیار شما قرار دهد.
* صورت‌مجلس تفکیکی چیست؟ این مدرک توسط اداره ثبت اسناد و پس از بازدید کارشناس ثبت (و بر اساس گواهی پایان‌کار) صادر می‌شود و متراژ دقیق قسمت‌های اختصاصی (مفید) و مشاعی در آن به تفکیک قید شده است. این سند، مبنای صدور سند تک‌برگ است و معتبرترین مدرک برای تعیین متراژ دقیق واحد شماست.
گام چهارم: استفاده از کارشناس رسمی دادگستری
اگر سازنده همکاری نکرد، میتوانید خودتان از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه، درخواست تامین دلیل کرده و از یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری یا امور ثبتی بخواهید که متراژ مفید واحد شما را اندازه‌گیری و در یک گزارش رسمی اعلام کند. این گزارش سند بسیار معتبری در دادگاه خواهد بود.
گام پنجم: مذاکره یا طرح دعوی
با در دست داشتن اظهارنامه و گزارش کارشناس، موضع شما برای مذاکره بسیار قوی خواهد بود. اکثر سازندگان در این مرحله برای جلوگیری از شکایت، حاضر به توافق و کسر مبلغ اضافه دریافتی می‌شوند. اگر سازنده نپذیرفت، میتوانید با کمک وکیل دادخواست‌های زیر را به دادگاه ارائه دهید:
۱. الزام به تنظیم سند رسمی (بر اساس متراژ واقعی و قیمت اصلاح‌شده).
۲. مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی.
۳. مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد (اگر در قرارداد ذکر شده باشد).
نتیجه‌گیری:
شما در موضع حق قرار دارید. قانون و عرف به نفع شماست. به هیچ عنوان زیر بار پرداخت بر اساس متراژ کل (۱۲۰ متر) نروید. با حفظ آرامش و طی کردن گام‌های قانونی ذکر شده، به احتمال بسیار زیاد میتوانید سازنده را ملزم به اصلاح قیمت بر اساس متراژ واقعی (مفید) کنید.
