سلام
با توجه به توضیحات شما و قوانین مرتبط با مالکیت مشاعی و حق ارتفاق (حق عبور و مرور)، نکات زیر را باید در نظر گرفت:
مالکیت مشاع و فروش سهم مشاع
در ملک مشاعی، هر مالک (مثلا مالک الف و مالک ب) می‌تواند سهم خود را به شخص دیگری منتقل کند و این نقل و انتقال نیازی به اذن مالک دیگر ندارد. پس از فروش سهم، خریدار جایگزین مالک قبلی شده و در سهم خود حق تصرف (از جمله کشاورزی) را خواهد داشت، مادامی که به حقوق شرکای دیگر لطمه وارد نکند.
حق ارتفاق (راه عبور و مرور)
حق ارتفاق، حقی است که به موجب آن شخصی می‌تواند از ملک دیگری برای عبور یا استفاده خاصی بهره‌برداری کند. این حق باید یا در سند رسمی ذکر شده باشد یا از قدیم مورد استفاده قرار گرفته باشد و مشروعیت آن به رسمیت شناخته شده باشد. اگر قبلا راه عبور و مرور از زمین مشاعی به سمت جاده اصلی وجود داشته و این راه برای همه شرکا یا وراث قابل استفاده بوده، این حق به صورت عرفی یا قراردادی می‌تواند برقرار باشد.
وضعیت پس از تقسیم ملک
پس از تقسیم ملک مشاعی بین وراث، هر یک از وراث مالک بخشی از زمین می‌شوند و حالت اشاعه از بین می‌رود. اگر در حین تقسیم، یکی از وراث در بن‌بست قرار گیرد (یعنی به جاده اصلی راه نداشته باشد)، طبق قانون مدنی ایران، راه عبور و مرور باید از داخل ملک خود شرکا یا وراث تامین شود، نه از ملک دیگری که مالکیت آن به شخص ثالثی (مالک الف یا مالک جدید سهم الف) تعلق دارد، مگر اینکه حق ارتفاق به نفع این ورثه در سند رسمی یا به صورت عرفی ثابت شده باشد.
راه حل قانونی
اگر راه عبور و مرور در سند رسمی یا به صورت عرفی برای همه وراث وجود داشته و پس از تقسیم، یکی از وراث در بن‌بست قرار گرفته باشد:
این ورثه باید از سایر وراث ملک ب (که از آن زمین سهم به ارث برده‌اند) تقاضای راه عبور و مرور کند، نه از مالک ملک الف یا خریدار سهم الف. زیرا راه عبور باید از داخل ملک خود شرکا (یعنی زمینی که قبلا مشاع بوده و بین وراث تقسیم شده) تامین شود، مگر اینکه حق ارتفاقی به نفع وی در ملک الف وجود داشته باشد که در این صورت باید سند رسمی یا دلیل عرفی محکمی ارائه دهد.
اگر حق ارتفاق در ملک الف (مالک جدید یا قدیم) به نفع ورثه ب وجود نداشته باشد:
هیچ یک از وراث ملک ب نمی‌توانند از مالک ملک الف تقاضای راه عبور و مرور کنند، مگر اینکه این حق در سند رسمی ذکر شده باشد یا به صورت عرفی و مستمر مورد استفاده قرار گرفته و دادگاه آن را احراز کند.
اگر ورثه ای در ملک ب بن‌بست شده و راه عبور ندارد:
این ورثه می‌تواند از سایر وراث ملک ب تقاضای راه عبور کند و دادگاه نیز معمولا حکم به تامین راه عبور در داخل ملک مشاعی تقسیم‌شده می‌دهد، نه از ملک دیگری که مالکیت آن به شخص ثالثی تعلق دارد.
جمع‌بندی
ادعای راه عبور و مرور باید از وراث ملک ب باشد، نه از مالک ملک الف یا خریدار سهم الف، مگر اینکه حق ارتفاق در سند رسمی یا به صورت عرفی و مستمر در ملک الف به نفع ورثه ب وجود داشته باشد.
اگر ورثه ب در بن‌بست قرار گرفته و راه عبور ندارد، باید از سایر وراث ملک ب تقاضای راه عبور کند و دادگاه نیز معمولا حکم به تامین راه عبور در داخل ملک تقسیم‌شده می‌دهد.
