سلام وقتت بخیر
با توجه به توضیحات شما و مستندات قانونی، پاسخ به سؤال شما به شرح زیر است:
حق استفاده از حیاط مشاعی با دسترسی انحصاری
اصل بر مشاع بودن: طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و عرف حقوقی، حیاطی که در سند به عنوان مشاع قید شده باشد، در اصل متعلق به همه مالکین است و همه حق استفاده دارند، مگر اینکه در سند رسمی یا صورت‌مجلس تفکیکی، حق استفاده انحصاری برای واحدی خاص تصریح شده باشد
دسترسی عملی: اگر به لحاظ ساختار ساختمان، تنها واحد شما دسترسی عملی به حیاط دارد و سایر واحدها امکان ورود یا استفاده از آن را ندارند، در عمل استفاده از این حیاط برای سایرین متعسر یا غیرممکن است. در این حالت، طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، حق استفاده برای سایر مالکین صرفا زمانی قابل اعمال است که دسترسی مقدور باشد. اگر دسترسی ندارند، ادعای تصرف عدوانی یا ممانعت از حق علیه شما قابل استماع نیست و شما مرتکب تخلفی نشده‌اید
«هرچند حق استفاده برای تمام مالکین طبقات یک ساختمان از قسمت‌های مشاعی از جمله حیاط ... همواره وجود دارد، ولی این حق زمانی قابلیت اعمال را دارد که امکان دسترسی به قسمت‌های مشاعی برای مالکین مذکور مقدور باشد. در غیر این صورت استفاده از این حق متعسر می‌شود.»
عبارت "بدون حق دسترسی سواره و پیاده": این عبارت در پایان کار به این معناست که از سمت جنوب (درب حیاط)، ورود و خروج سواره یا پیاده به ساختمان مجاز نیست و این مسیر صرفا به عنوان دسترسی عمومی برای ساختمان شناخته نمی‌شود. این موضوع تاثیری در اصل مشاع بودن حیاط ندارد، اما استفاده از آن به عنوان مسیر عبور برای دیگران را محدود می‌کند
نتیجه
اگرچه حیاط طبق سند مشاع است و اصل بر حق استفاده همه مالکین است، اما در عمل و با توجه به اینکه فقط واحد شما دسترسی دارد، استفاده از حیاط عملا فقط برای شما ممکن است و سایرین نمی‌توانند به استناد مشاع بودن، ادعای استفاده یا تصرف کنند، مگر آنکه دسترسی برایشان فراهم شود
اگر در سند یا توافق رسمی، حق استفاده انحصاری برای واحد شما نیامده باشد، مالکیت حیاط همچنان مشاع است اما استفاده عملی آن در اختیار شماست و این موضوع به لحاظ حقوقی مانعی ندارد
در نهایت، اگر سایر مالکین به حیاط دسترسی ندارند، ادعای تصرف عدوانی یا منع استفاده علیه شما وجاهت قانونی ندارد و استفاده شما از حیاط، به دلیل نحوه ساخت و دسترسی، بلااشکال است
توصیه: اگر می‌خواهید در آینده از هرگونه اختلاف جلوگیری شود، می‌توانید با سایر مالکین توافق کتبی مبنی بر استفاده انحصاری از حیاط تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.
