در خصوص سوال شما می بایستی قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن و همچنین قانون مدنی مورد بررسی و توجه قرار داد:
الف) اختیارات مجمع عمومی – ماده ۱۱ آیین‌نامه اجرایی
ماده ۱۱ آیین‌نامه، وظایف و اختیارات مجمع عمومی را برمی‌شمارد، از جمله:
• انتخاب مدیر یا مدیران؛
• اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان؛
• تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه؛
• اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای حفظ و نگهداری و تعمیر بنا؛ و…
از این ترکیب، در عمل و رویه، این برداشت شکل گرفته که:
هر قاعده عام مالی که تعهد جدید برای مالکان ایجاد کند (مثل تعیین نحوه شارژ، نحوه محاسبه، وجه التزام تاخیر پرداخت) باید در سطح مجمع تصویب شود، نه با تصمیم یک‌طرفه هیئت‌مدیره.
ب) تکلیف به پرداخت هزینه‌های مشترک – ماده ۱۰ قانون تملک
ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها می‌گوید: هر کس آپارتمانی را می‌خرد، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود، در زمین و هزینه‌های مشترک سهیم است و مخارج مربوط به محافظت ملک و اداره و استفاده از قسمت‌های مشترک، باید به نسبت حصه هر مالک، به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر می‌شود، پرداخت گردد.
این ماده فقط اصل تکلیف پرداخت هزینه‌های مشترک را بیان میکند؛
ولی نمی‌گوید مدیر حق وضع جریمه قراردادی دارد.
ج) ضمانت اجرای قانونی عدم پرداخت شارژ – ماده ۱۰ مکرر قانون تملک
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها (با اصلاحات بعدی) سازوکار زیر را مقرر کرده است:
۱. در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت هزینه‌های مشترک، مدیر یا هیئت‌مدیره با اظهارنامه، مبلغ بدهی و صورت‌ریز آن را مطالبه میکند.
۲. اگر ظرف ۱۰ روز پرداخت نشود، مدیر می‌تواند خدمات مشترک (مثل شوفاژ، آب گرم، برق مشاعات و…) را قطع کند (در حد امکان).
۳. در ادامه، با تقاضای مدیر، اجرائیه از اداره ثبت برای وصول وجه صادر می‌شود.
۴. تبصره ۱: در صورت لزوم، مراجعه به دادگاه و امکان جریمه تا دو برابر مبلغ بدهی به حکم دادگاه به نفع مجموعه.
نکته مهم برای سؤال شما:
این ماده فقط ابزار قانونی برای الزام متخلف به پرداخت شارژ و حتی جریمه قانونی تا دو برابر را (به‌حکم دادگاه) پیش‌بینی کرده است؛
ولی هیچ‌جا اجازه نداده که خود هیئت‌مدیره راسا مثلا «۱۵٪ جریمه تاخیر» به‌عنوان تعهد قراردادی جدید وضع کند.
د) تحلیل تعهدات مالی و «جریمه دیرکرد» از منظر قرارداد (قانون مدنی)
• ماده ۱۰ قانون مدنی: قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
• ماده ۲۱۹ قانون مدنی: عقود لازم، بین طرفین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است و جز به‌رضا یا به‌مجوز قانونی قابل فسخ نیست.
وجه التزام یا جریمه تاخیر، ذاتا شرط ضمن عقد / توافق قراردادی است.
در بستر ساختمان، این توافق یا:
۱. در اساسنامه/نظامنامه داخلی که در مجمع عمومی با اکثریت لازم تصویب شده آمده است؛ یا
۲. در قراردادهای فروش/اجاره/مشارکت واحدها (شرط وجه التزام) پذیرفته شده است.
در هر دو فرض، منشا تعهد، اراده مالکان است (مجمع یا قرارداد)، نه تصمیم یک‌جانبه مدیر.
