با سلام و احترام؛
با توجه به قوانین اجرای احکام مدنی و رویه قضایی ایران، پاسخ مستقیم به سوال شما این است: خیر، دادگاه یا اداره ثبت برای بدهی یکی از شرکا، دستور فروش «کل ملک» را صادر نمیکند، بلکه صرفا «سهم مشاعی» فرد بدهکار (مثلا ۲ دانگ از ۶ دانگ) را به مزایده می‌گذارد.
در ادامه جزئیات قانونی و تاثیر توافق‌نامه‌های شما را تشریح می‌کنم:
۱. اصل حقوقی: عدم فروش سهم شرکا برای بدهی دیگری
طبق ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی، اگر مالی که توقیف شده مشاع باشد (یعنی چند نفر در آن شریک باشند)، فقط سهم محکوم‌علیه (فرد بدهکار) به فروش میرسد.
اجرای احکام حق ندارد سهم شما یا خواهرتان را که بدهی ندارید برای طلب برادرتان بفروشد. در روز مزایده نیز اعلام میشود که مثلا «۲ دانگ مشاع از پلاک ثبتی شماره ...» به فروش میرسد. خریدار برنده در مزایده، جانشین برادرتان میشود و در همان ۲ دانگ با شما شریک خواهد شد.
تنها استثنا: تنها در صورتی کل ملک فروخته میشود که خود شما و خواهرتان نیز رسما رضایت دهید که کل ملک برای پرداخت بدهی برادرتان فروخته شود (که طبق گفته شما چنین قصدی ندارید).
۲. تاثیر توافق «عدم فروش» بین شما
توافق کتبی و ثبتی شما مبنی بر «عدم فروش» (شرط عدم انتقال)، فقط بین خودتان (شما، برادر و خواهر) معتبر است.
در برابر طلبکار (شخص ثالث): این توافق نمی‌تواند مانع توقیف ملک توسط دادگاه شود. قدرت حکم دادگاه و حق طلبکار بر توافقات خصوصی افراد ارجحیت دارد. بنابراین، طلبکار میتواند سهم برادرتان را توقیف و درخواست مزایده کند و شرط عدم فروش شما نمی‌تواند جلوی عملیات اجرایی دادگاه را بگیرد.
۳. وضعیت تقسیم‌بندی عملی زمین (افراز غیررسمی)
شما فرمودید که زمین را عملا تقسیم کرده و هر کس در قطعه خود کشاورزی میکند.
از نظر اداره ثبت و دادگاه: تا زمانی که «صورت‌مجلس تفکیکی یا افرازی» رسمی توسط اداره ثبت صادر نشده و سندهای شش‌دانگ مجزا نگرفته‌اید، ملک همچنان «مشاع» محسوب میشود.
در زمان مزایده: اجرای احکام، سهم برادرتان را به صورت «مشاع» می‌فروشد (نه قطعه زمینی که عملا دست اوست).
بعد از فروش: خریدار جدید قانونا مالک ۲ دانگ از «کل ذرات» زمین میشود. اما از آنجا که شما تصرفات مشخص دارید (درختکاری و کشاورزی)، خریدار جدید نمی‌تواند بدون حکم قانونی جداگانه، تصرفات شما را به هم بزند یا در قسمت شما دخالت کند؛ او صرفا شریک سند میشود و برای تحویل گرفتن سهم خود باید راه قانونی (درخواست افراز یا فروش) را طی کند که در اراضی کشاورزی فرآیند دشواری است.
۴. نکته مهم در خصوص اراضی کشاورزی
یک مانع بزرگ برای خریداران در این مزایده‌ها وجود دارد که به نفع شماست: «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی».
اگر مساحت زمین شما به گونه‌ای باشد که سهم هر شریک به حدنصاب قانونی برای تفکیک نرسد، اداره ثبت اجازه جدا کردن سند را نمی‌دهد. خریداران معمولا رغبتی به خرید سهم مشاعی در زمین کشاورزی (که شرکای دیگر در آن ساکن و مشغول کارند) ندارند، زیرا نمی‌توانند آن را جدا کنند و با مقاومت سایر شرکا (شما) روبرو می‌شوند.
نتیجه‌گیری و پیشنهاد
نگران فروش کل ملک نباشید؛ قانونا فقط سهم برادرتان در معرض خطر است. با این حال، ورود یک شریک غریبه میتواند آرامش شراکت را برهم بزند.
پیشنهاد میشود: اگر سهم برادرتان به مزایده رفت، شما یا خواهرتان (به عنوان شرکا) در جلسه مزایده شرکت کنید و سهم او را بخرید. قانون به شرکا «حق شفعه» (در شرایط خاص) یا اولویت عرفی می‌دهد که مانع ورود غریبه به زمین موروثی شوید.
