با سلام.
درک می‌کنم که در مورد دستور تخلیه فوری و قانونی بودن آن دچار سردرگمی شده‌اید، به خصوص با وجود اطلاعات ضد و نقیضی که دریافت کرده‌اید. موضوع شما کاملا به شرایط قرارداد اجاره سال ۱۳۹۹ شما و انطباق آن با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بستگی دارد.
شرایط اصلی برای صدور دستور تخلیه فوری
برای اینکه موجر بتواند «دستور» تخلیه فوری بگیرد، قرارداد اجاره باید شرایط خاصی داشته باشد که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مشخص شده است. اگر این شرایط وجود داشته باشد، شورای حل اختلاف بدون تشکیل جلسه رسیدگی و در مدت کوتاهی (حدود یک هفته) دستور تخلیه را صادر می‌کند.
این شرایط عبارتند از:
کتبی بودن قرارداد: توافق شفاهی برای دستور تخلیه فوری پذیرفته نیست و باید یک اجاره‌نامه مکتوب وجود داشته باشد.
امضای دو شاهد: مهم‌ترین شرط این است که قرارداد اجاره علاوه بر امضای موجر و مستاجر، به امضای دو نفر شاهد نیز رسیده باشد.
پایان مدت اجاره: مدت زمان قرارداد اجاره باید به پایان رسیده باشد.
تنظیم در دو نسخه: قرارداد باید در دو نسخه یکسان تنظیم شده باشد که یک نسخه نزد موجر و دیگری نزد مستاجر باشد.
نقش کد رهگیری در دستور تخلیه
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، داشتن کد رهگیری شرط اصلی و لازم برای گرفتن دستور تخلیه فوری نیست. شرط اساسی که در قانون ذکر شده، امضای دو شاهد در پای قرارداد اجاره عادی است. اگر اجاره‌نامه شما که در سال ۱۳۹۹ تنظیم شده، دارای امضای دو شاهد باشد، حتی بدون داشتن کد رهگیری نیز واجد شرایط برای صدور دستور تخلیه فوری است. به همین دلیل ممکن است دادگاه به استناد شما به یک سایت اینترنتی توجهی نکرده باشد، زیرا ملاک اصلی، متن قانون است.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دانستن تفاوت این دو مفهوم به روشن شدن موضوع کمک می‌کند:
دستور تخلیه: یک رویه سریع و فوری است که توسط شورای حل اختلاف صادر میشود و نیاز به برگزاری جلسه دادرسی ندارد. این دستور زمانی صادر میشود که قرارداد اجاره، شرایط قانون سال ۱۳۷۶ (به خصوص امضای دو شاهد) را داشته باشد. دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
حکم تخلیه: زمانی صادر میشود که شرایط دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد (مثلا قرارداد شاهد ندارد یا شفاهی است). برای صدور حکم تخلیه، موجر باید دادخواست بدهد، جلسه رسیدگی با حضور طرفین تشکیل میشود و رای صادر شده قابل اعتراض و تجدیدنظر است. این فرآیند بسیار طولانی‌تر است.
با توجه به اینکه مالک شما موفق به گرفتن «دستور تخلیه فوری» شده، به احتمال زیاد قرارداد اجاره سال ۱۳۹۹ شما دارای امضای دو شاهد بوده و قاضی شورای حل اختلاف با بررسی قرارداد، شرایط را برای صدور این دستور قانونی دانسته است. اینکه از سال ۸۸ تا ۹۹ قرارداد مکتوبی نداشته‌اید، مربوط به گذشته است و تاثیری بر قرارداد فعلی شما که در سال ۹۹ نوشته شده، ندارد.
در نهایت، اینکه افراد مختلف نظرات متفاوتی داده‌اند به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و تفسیر شرایط است، اما قانون یکی است. به شما پیشنهاد میشود قرارداد اجاره سال ۱۳۹۹ خود را به دقت بررسی کنید و ببینید آیا دو شاهد آن را امضا کرده‌اند یا خیر. این موضوع کلیدی‌ترین نکته در پرونده شماست.
