پاسخ به پرسش درباره اولویت اقرار به فروش یا پرداخت ثمن در دعوای ابطال معامله
خلاصه سؤال:
شما ملک خود را صرفا برای ضمانت بدهی برادرتان وکالت به طلبکار دادید تا بعد از پرداخت بدهی وکالت باطل شود، اما طلبکار قبل از پرداخت بدهی ملک را به نام خود منتقل کرد. دادگاه به دلیل عدم پرداخت ثمن، بیع را محقق ندانسته اما به استناد اعطای وکالت، دادخواست شما را رد کرده است. سؤال این است که اگر اقرار به فروش وجود داشته باشد اما ثمنی رد و بدل نشده باشد، کدام‌یک (اقرار به فروش یا پرداخت ثمن) در اثبات وقوع بیع اولویت دارد؟
بررسی حقوقی موضوع
۱. اقرار به فروش ملک
اقرار به فروش یا اقرارنامه فروش ملک یکی از ادله مهم اثبات دعواست و در صورت اختلاف، می‌تواند به نفع خریدار عمل کند
مطابق ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی، اقرار عبارت است از اخبار به حقی برای غیر به ضرر خود
اما اقرار به فروش به تنهایی، بدون تحقق سایر شرایط اساسی عقد بیع، برای اثبات وقوع بیع کافی نیست؛ بلکه باید سایر ارکان بیع نیز احراز شود
۲. پرداخت ثمن (مبلغ معامله)
پرداخت ثمن از ارکان اصلی عقد بیع است و بیع، عقدی معوض محسوب میشود. یعنی در مقابل انتقال ملک، باید عوض (پول یا ثمن) داده شود
اگر ثمن پرداخت نشده باشد، عقد بیع ناقص است و صرف اقرار به فروش یا حتی تنظیم وکالتنامه، عقد بیع را کامل نمی‌کند
در رویه قضایی و طبق مواد قانونی، اصل بر عدم پرداخت ثمن است و اثبات پرداخت آن با خریدار است. اگر فروشنده اقرار کند که ثمن را دریافت کرده، بار اثباتی بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد که باید خلاف آن را اثبات کند
۳. نسبت بین اقرار به فروش و پرداخت ثمن
اگر فروشنده اقرار کند که ملک را فروخته اما ثمن را دریافت نکرده است، بیع تحقق پیدا نمی‌کند؛ چون عقد بیع نیازمند تراضی بر ثمن و پرداخت آن است
اگر فروشنده اقرار کند که ثمن را هم دریافت کرده، حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، این اقرار کافی برای تحقق بیع است و عدم ذکر ثمن موجب بطلان عقد نیست
اما اگر فقط اقرار به فروش باشد و ثمنی پرداخت نشده باشد، دادگاه‌ها معمولا بیع را محقق نمی‌دانند و صرف اقرار به فروش بدون پرداخت ثمن برای اثبات انتقال مالکیت کافی نیست
۴. جمع‌بندی رویه قضایی
«در صورت اقرار فروشنده به دریافت نقدی ثمن معامله، عدم درج ثمن در قرارداد، موجب بطلان عقد بیع نیست... اما اگر فقط اقرار به فروش باشد و ثمنی پرداخت نشده باشد، عقد بیع تحقق پیدا نمی‌کند»
پاسخ نهایی و کاربردی به سؤال شما
اقرار به فروش به تنهایی، بدون پرداخت ثمن، برای تحقق بیع کافی نیست.
در دعوای ابطال معامله یا انتقال ملک، اگر ثابت شود ثمن پرداخت نشده، حتی اگر اقرار به فروش وجود داشته باشد، دادگاه معمولا بیع را محقق نمی‌داند و انتقال مالکیت را نمی‌پذیرد
در حقوق ایران، پرداخت ثمن (یا حداقل اقرار به دریافت ثمن) نسبت به صرف اقرار به فروش، اولویت دارد و رکن اساسی وقوع بیع است
اگر شما به فروش اقرار نکرده‌اید یا اقرارنامه‌ای مبنی بر دریافت ثمن وجود ندارد، صرف اعطای وکالت برای فروش ملک، دلالت بر تحقق بیع ندارد و انتقال ملک بدون پرداخت ثمن، فاقد وجاهت قانونی است
توصیه حقوقی
با توجه به شرایط شما، اگر اقرار به دریافت ثمن نکرده‌اید و ثمن نیز واقعا پرداخت نشده است، میتوانید همچنان بر عدم تحقق بیع و ابطال انتقال ملک پافشاری کنید. صرف اعطای وکالت یا حتی اقرار به فروش، بدون پرداخت ثمن، برای انتقال مالکیت کافی نیست و در صورت اثبات این موضوع، انتقال قابل ابطال است
در نهایت، پرداخت ثمن یا اقرار به دریافت ثمن، شرط تحقق بیع است و اولویت دارد.
