سلام وقتت بخیر
اقدام هیئت مدیره مجتمع مسکونی برای خرید و نصب تجهیزات جدید برای درب مجتمع بدون کسب رضایت قبلی مالکین، رویه‌ای معمول و قانونی نیست. اصولا تصمیم‌گیری در خصوص هزینه‌های مشترک و تغییرات در مشاعات ساختمان باید از طریق مجمع عمومی مالکین صورت پذیرد.
مبنای قانونی تصمیم‌گیری و تعداد آرای لازم
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن:
نقش مجمع عمومی: مجمع عمومی، که متشکل از تمامی مالکین ساختمان است، مرجع اصلی تصمیم‌گیری برای امور مربوط به ساختمان می‌باشد و تصمیمات با اکثریت آراء به تصویب می‌رسند . هیئت مدیره موظف به اجرای تصمیمات مجمع عمومی است .
حد نصاب لازم برای تصمیم‌گیری: در خصوص تصمیمات مربوط به اداره و تعمیرات قسمت‌های مشترک (که نصب تجهیزات جدید برای درب ورودی می‌تواند جزو آن تلقی شود)، اکثریت مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را دارا باشند، می‌توانند تصمیمات خود را بر سایر مالکین، حتی مخالفین، اعمال کنند . این اکثریت باید هم از نظر تعداد مالکین و هم از نظر میزان مالکیت (بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی) احراز شود .
لزوم اطلاع‌رسانی: تصمیماتی که توسط اکثریت آراء مجمع به تصویب می‌رسد، باید ظرف ده روز توسط مدیر یا هیئت مدیره به مالکین غایب اطلاع داده شود . مصوبات مجمع عمومی برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است .
بنابراین، برای قانونی بودن اقدام هیئت مدیره در خصوص خرید و نصب تجهیزات جدید با هزینه ۱۲۰ میلیون تومان، این موضوع باید ابتدا در مجمع عمومی مالکین مطرح و با رای موافق اکثریت مالکینی که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان را در اختیار دارند، به تصویب می‌رسید . اقدام هیئت مدیره بدون طی این فرآیند، از نظر قانونی محل اشکال است.
شکل کسب رضایت
تصمیم مجمع عمومی: رضایت و تصمیم مالکین به صورت رسمی در جلسات مجمع عمومی و از طریق رای‌گیری حاصل می‌شود. کلیه تصمیمات مجمع عمومی مجتمع باید در صورتجلسه‌ای مکتوب ثبت شده و توسط مدیرعامل (یا هیئت مدیره) نگهداری شود . این صورتجلسه سند رسمی تصمیمات مجمع است.
رضایت‌نامه کتبی فردی: اگرچه در برخی موارد خاص، رضایت‌نامه فردی (چه عادی و چه محضری) برای اعلام رضایت اشخاص کاربرد دارد ، اما در خصوص تصمیمات جمعی مربوط به اداره ساختمان، فرآیند قانونی از طریق تشکیل مجمع عمومی و ثبت تصمیمات آن در صورتجلسه است . با این حال، اگر قرار بر جمع‌آوری رضایت فردی خارج از چارچوب مجمع باشد، رضایت‌نامه کتبی به دلیل قابلیت استناد بیشتر، بر رضایت شفاهی ارجحیت دارد .
نتیجه‌گیری:
هیئت مدیره قبل از اقدام به خرید تجهیزات، می‌بایست موضوع را در مجمع عمومی مطرح و موافقت اکثریت مالکان (صاحبان بیش از نیمی از مساحت اختصاصی) را کسب می‌کرد . این موافقت از طریق رای‌گیری در مجمع عمومی حاصل شده و در صورتجلسه مکتوب ثبت می‌گردد . حال که این اقدام بدون هماهنگی قبلی صورت گرفته است، برای قانونی شدن و الزام مالکین به پرداخت، هیئت مدیره می‌بایست این مصوبه را از مجمع عمومی با همان اکثریت لازم اخذ نماید.
