سلام و عرض ادب.
پاسخ سوالات شما بر اساس قوانین مدنی ایران به شرح زیر است:
پاسخ کوتاه و فوری
شما طبق قانون وارد ملک شده‌اید و «متصرف عدوانی» (زورگیر) نیستید، بنابراین مالک نمیتواند بدون حکم دادگاه شما را بیرون کند یا قفل را عوض کند. اما چون مالک قرارداد را رد کرده، قرارداد شما «باطل» است و حق شرعی و قانونی ماندن ندارید. با این حال، پروسه بیرون کردن شما توسط مالک زمان‌بر است و این به شما فرصت می‌دهد، اما هزینه «اجرت‌المثل» (کرایه واقعی روزانه) بر گردن شما خواهد بود.
در ادامه پاسخ دقیق سه سوال شما را می‌دهم:
سوال اول: آیا راهی هست تا سر سال تخلیه نکنم؟
از نظر قانونی، چون قرارداد شما توسط مالک رد شده، این قرارداد باطل (کان‌لم‌یکن) است. یعنی انگار اصلا قراردادی وجود ندارد که شما بخواهید به «سر سال» یا «مهلت قرارداد» استناد کنید.
با این حال، در عمل شما در خانه ساکن هستید. تا زمانی که مالک نتواند حکم قطعی از دادگاه بگیرد، نمیتواند شما را بیرون کند. بنابراین «راه قانونی» برای ماندن وجود ندارد (چون حق با مالک است)، اما «روند رسیدگی قضایی» خودبه‌خود به شما زمان می‌دهد. شما میتوانید در دادگاه دفاع کنید که «من با حسن نیت و با اعتماد به بنگاه و فرزند ایشان قرارداد بستم»؛ این دفاع مانع تخلیه نهایی نمی‌شود، اما پروسه را طولانی می‌کند تا شما فرصت پیدا کنید ودیعه خود را از پسر پس بگیرید.
سوال دوم: مالک چه پروسه‌ای را باید طی کند و چقدر زمان می‌برد؟
بله، حدس شما کاملا درست است. کار مالک راحت نیست.
نوع شکایت: مالک نمیتواند «دستور تخلیه فوری» (که یک‌هفته‌ای صادر می‌شود) بگیرد؛ چون دستور تخلیه مخصوص قراردادهای اجاره صحیح و عادی است که مدتشان تمام شده. در اینجا مالک مدعی است اصلا قراردادی ندارد.
دادخواست خلع ید: مالک باید به دادگاه حقوقی (نه شورا) برود و دادخواست «اعلام بطلان معامله فضولی» و «خلع ید» بدهد.
زمان‌بندی: این یک پرونده حقوقی کامل است که شامل وقت رسیدگی، ابلاغیه، تشکیل جلسه دادگاه و صدور رای است. بله، این پروسه معمولا بین ۶ ماه تا یک سال (و گاهی بیشتر) زمان می‌برد.
نکته مهم درباره ودیعه: متاسفانه در دعوای «خلع ید» (بر خلاف تخلیه)، چون مالک می‌گوید «من پولی نگرفته‌ام»، دادگاه معمولا او را مجبور نمی‌کند که ودیعه شما را به صندوق واریز کند تا حکم اجرا شود. او حکم خلع ید می‌گیرد و شما باید برای پولتان جداگانه از پسر شکایت کنید.
سوال سوم: آیا میتواند به زور بیرونم کند و آیا من زندانی می‌شوم؟
بیرون کردن به زور: خیر، ابدا. مالک حق ندارد خودش وسایل شما را بیرون بریزد یا قفل را عوض کند. اگر چنین کند، شما میتوانید به جرم «ممانعت از حق» یا «تصاررف عدوانی» از او شکایت کیفری کنید. او فقط با مامور اجرای احکام و حکم قاضی میتواند اقدام کند.
زندان و جرم: نگران زندان نباشید. شما با کلید و قرارداد (حتی فضولی) وارد شده‌اید، پس ورود شما جرم کیفری (مثل ورود به زور) نبوده است. ماندن شما در ملک پس از اطلاع از نارضایتی مالک، «غصب» حقوقی است نه جرم کیفری که زندان داشته باشد.
خسارت (اجرت‌المثل): این خطرناک‌ترین بخش برای شماست. از روزی که مالک رسما (مثلا با اظهارنامه) معامله را رد کرد و گفت راضی نیست، شما «غاصب» محسوب می‌شوید. بابت تمام روزهایی که می‌نشینید، باید «اجرت‌المثل» بدهید. اجرت‌المثل یعنی کرایه واقعی و کارشناسی آن خانه که ممکن است از کرایه‌ای که در قولنامه نوشتید (مثلا ماهی ۵ میلیون) خیلی بیشتر باشد (مثلا ماهی ۱۵ میلیون). دادگاه در نهایت شما را محکوم به پرداخت این مبلغ به مالک خواهد کرد.
