- کاری که در ضمن قرارداد شرط شده باشد باید انجام شود و در صورت تخلف، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه اجبار به وفای شرط را بخواهد (ماده ۲۳۷ قانون مدنی).
- اگر اجبار متعهد ممکن نباشد ولی انجام کار بهوسیلهٔ شخص دیگری ممکن باشد، دادگاه می‌تواند به خرج متعهد موجبات انجام آن را فراهم کند (ماده ۲۳۸)؛ و فقط اگر هیچ‌کدام ممکن نباشد نوبت به حق فسخ می‌رسد (ماده ۲۳۹).
- طرفین علاوه بر آنچه در قرارداد تصریح شده، به همهٔ نتایجی که عرف و قانون از عقد می‌سازد نیز ملزم‌اند؛ همین ماده، تکیه‌گاه مطالبهٔ کارهای نانوشته اما متعارف است (ماده ۲۲۰ قانون مدنی).
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- واحد ساختمانی نیمه‌کاره مانده استآپارتمان یا مغازه‌ای خریده‌اید که سازنده تعهد کرده بود آن را با مشخصات معین تحویل دهد، اما نما، تأسیسات، آسانسور یا محوطه ناتمام است. خواستهٔ شما اجرای همان مشخصات قراردادی است.
- مال با متعلقات ناقص تحویل شدهخودرو، دستگاه یا تجهیزاتی گرفته‌اید که بخشی از ملحقات یا امکانات وعده‌داده‌شده همراه آن نیست. هر چیزی که عرفاً جزء یا تابع مبیع شمرده شود، حتی اگر در عقد تصریح نشده باشد، متعلق به خریدار است (ماده ۳۵۶ قانون مدنی)؛ آنچه عرفاً تابع نیست، فقط با تصریح در قرارداد قابل مطالبه است (ماده ۳۵۷).
- کارِ تعهدشده در قرارداد انجام نشدهدر قرارداد شرط شده بود فروشنده پیش از تحویل تعمیرات، تفکیک کنتور، اصلاح انشعاب یا کار معینی را انجام دهد و آن را رها کرده است. مبنای الزام، شرط فعل ضمن عقد است.
- مساحت یا مشخصات با قرارداد نمی‌خواندبنا کمتر از مقدار توافق‌شده درآمده یا مصالح و مشخصات فنی با آنچه در قرارداد آمده تفاوت دارد. اینجا باید سنجید که خواسته تکمیل و اصلاح است یا مسیر دیگری مانند کسر عوض یا فسخ.
الزام به تکمیل مورد معامله چیست و با چه دعاوی فرق دارد؟
در این دعوا شما نمی‌گویید مال را به من بدهید؛ می‌گویید کاری که تعهد شده بود روی مال انجام شود، انجام نشده است. پایهٔ حقوقی آن شرط فعل است: هرگاه در ضمن عقد شرطِ انجام کاری شده باشد، کسی که ملتزم شده باید آن را به‌جا آورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع و تقاضای اجبار به وفای شرط کند (ماده ۲۳۷ قانون مدنی). حتی اگر کاری در متن قرارداد نیامده باشد ولی عرف آن معامله آن را لازم بداند، باز هم قابل مطالبه است، چون عقد طرفین را به همهٔ نتایج عرفی و قانونی خود ملزم میکند (ماده ۲۲۰).
سه دعوای همسایه را از هم جدا کنید:
- الزام به تحویل: وقتی مال آماده است و فقط تسلیم نمی‌شود. اگر مال ناقص است اما در اختیار شما هم قرار نگرفته، هر دو خواسته را می‌توان با هم مطرح کرد.
- مطالبهٔ خسارت: وقتی دیگر نمی‌خواهید کار انجام شود و فقط زیان خود را می‌خواهید. با خواستهٔ تکمیل قابل جمع نیست، مگر خسارت تأخیر که در کنار آن مطرح میشود.
- فسخ قرارداد: در نظام قانون مدنی، فسخ آخرین راه است؛ تنها وقتی به آن می‌رسیم که اجبار متعهد ممکن نباشد و کار هم از اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او انجام دهد (ماده ۲۳۹).
همین ترتیب، مهم‌ترین نکتهٔ راهبردی پرونده است: دادگاه ابتدا به اجبار فکر میکند، بعد به انجام کار به خرج متعهد، و تنها در نهایت به فسخ. دادخواستی که این ترتیب را رعایت نکند، در همان جلسهٔ اول با ایراد روبه‌رو میشود.
ارکان دعوا؛ چه چیزی باید ثابت شود؟
برای اینکه حکم تکمیل صادر شود، این حلقه‌ها باید کامل باشد:
- قرارداد معتبر و تعهد روشن: باید نشان دهید چه کاری، با چه کیفیتی و تا چه زمانی بر عهدهٔ خوانده بوده. مشخصات فنی، نقشه، جدول مصالح یا فهرست تجهیزات، بهترین دلیل‌اند.
- انجامنشدن یا ناقص ماندن آن تعهد: وضعیت فعلی مال باید ثبت شود؛ گزارش تأمین دلیل با حضور کارشناس، صورت‌جلسهٔ تحویل با قید نواقص، عکس و فیلم تاریخ‌دار.
- سررسید تعهد: اگر زمان معینی در قرارداد آمده، همان ملاک است؛ اگر نیامده، عرف معامله زمان متعارف را تعیین میکند.
- ایفای تعهدات خودتان: اگر پرداخت اقساط یا انجام کاری بر عهدهٔ شما بوده، باید انجام شده باشد یا آمادگی خود را اعلام کنید.
- ممکن بودن انجام کار: اجبار وقتی معنا دارد که کار قابل انجام باشد. اگر انجام آن به‌کلی ناممکن شده باشد، مسیر پرونده به سمت خسارت یا فسخ تغییر میکند (مواد ۲۲۱ و ۲۳۹ قانون مدنی).
دقت کنید که ناقص بودن مال همیشه به معنای «تکمیل» نیست. اگر ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده و کمتر درآمده، حق فسخ برای خریدار پیشبینی شده است، مگر طرفین به محاسبهٔ کم و زیاد تراضی کنند (ماده ۳۵۵)؛ و در مالی که تجزیهٔ آن بدون ضرر ممکن نیست مانند خانه، در صورت کمبودِ مقدار، حق فسخ با خریدار است (ماده ۳۸۵). انتخاب میان این مسیرها پیش از نوشتن خواسته انجام میشود، نه بعد از آن.
نقش کارشناس: چطور «نقص» به عددی قابل حکم تبدیل میشود؟
قلب این پرونده کارشناسی است. دادگاه نمی‌تواند حکم بدهد «ساختمان تکمیل شود»، چون چنین حکمی در اجرای احکام معنای عملی ندارد. کاری که وکیل و کارشناس با هم انجام می‌دهند این است که ابهام را به فهرستی از اقلام مشخص تبدیل کنند: چه کاری، در کدام قسمت، با چه مشخصاتی و با چه هزینهٔ تقریبی.
سه ابزار در این مسیر به کار می‌آید:
- تأمین دلیل پیش از طرح دعوا: وضعیت امروزِ مال را ثبت میکند. اگر خوانده در فاصلهٔ دادرسی بخشی از کار را ناقص‌تر یا متفاوت انجام دهد، سند شما همان گزارش اولیه است.
- قرار کارشناسی در جریان دادرسی: دادگاه کارشناس رسمی تعیین میکند تا نواقص را با قرارداد تطبیق دهد و هزینهٔ رفع آن‌ها را برآورد کند. دستمزد کارشناس را در ابتدا درخواست‌کننده می‌پردازد و در پایان جزء خسارات دادرسی به حساب می‌آید (ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی).
- گزارش مهندس ناظر: در پرونده‌های ساختمانی، اگر قرارداد مشمول قانون پیشفروش ساختمان باشد، مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه کند (ماده ۱۲ آن قانون). این گزارش سند مستقلی است که پیش از دادرسی هم قابل تهیه است.
هرچه فهرست نواقص در دادخواست دقیق‌تر باشد، مأموریت کارشناس محدودتر و رأی قابل اجراتر خواهد بود. مبهم‌نویسی در این بخش، بیش از هر چیز دیگری پرونده‌های تکمیل را طولانی میکند.
مرجع صالح و تعیین بهای خواسته
نوع مرجع: این دعوا مالی است، چون نتیجهٔ آن افزایش ارزش یا کامل شدن مالی است که به شما تعلق دارد. بهای خواسته را معمولاً بر پایهٔ برآورد هزینهٔ کارهای انجامنشده تعیین می‌کنید. بر اساس بند ۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی مالی تا نصاب مقرر در همان بند در دادگاه صلح رسیدگی میشود و بالاتر از آن در دادگاه عمومی حقوقی. پس از این قانون، شورا خودش رأی نمی‌دهد و کار آن صلح و سازش است (ماده ۱۴ همان قانون).
محل: اگر موضوع تکمیل یک مال غیرمنقول باشد — آپارتمان، مغازه، ویلا — دعوا در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود، حتی اگر خوانده در آن حوزه ساکن نباشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). اگر موضوع مال منقول ناشی از قرارداد باشد، میتوانید به دادگاه محل اقامت خوانده یا به دادگاه محل انعقاد قرارداد یا محلی که تعهد باید در آنجا انجام می‌شد مراجعه کنید (مواد ۱۱ و ۱۳ همان قانون).
بهای خواسته دو اثر مستقیم دارد: میزان هزینهٔ دادرسی و قابلیت تجدیدنظرخواهی. همان مبلغی که در دادخواست نوشته‌اید ملاک است، مگر خوانده تا اولین جلسه به آن ایراد کند و اختلاف در مراحل بعدی مؤثر باشد که در آن صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس آن را تعیین میکند (مواد ۶۱ تا ۶۳).
هزینه‌های این دعوا چقدر است؟
چهار قلم را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: بر پایهٔ بهای خواسته و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه و با ابطال تمبر پرداخت میشود (ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). چون بهای خواسته در این پرونده‌ها معمولاً برآورد هزینهٔ نواقص است، عدد آن با ارزش کل ملک یکی نیست.
- دستمزد کارشناس: در بیشتر پرونده‌های تکمیل، کارشناسی اجتناب‌ناپذیر است و گاهی به هیئت سه‌نفره هم می‌رسد. این هزینه در ابتدا با درخواست‌کننده است و در پایان جزء خسارات دادرسی مطالبه میشود (ماده ۵۱۹).
- تمبر وکالت‌نامه: اگر پرونده را به وکیل بسپارید، هنگام ثبت باطل میشود.
- هزینهٔ اجرای حکم: اگر کار در نهایت به خرج محکومٌ‌علیه و زیر نظر اجرای احکام انجام شود، هزینهٔ آن ابتدا پرداخت و سپس از او وصول می‌گردد.
در برابر این هزینه‌ها، خسارات دادرسی — شامل هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکاله و هزینه‌هایی که مستقیماً برای اثبات دعوا لازم بوده مانند حق‌الزحمهٔ کارشناسی — از خوانده قابل مطالبه است (ماده ۵۱۹)، به شرط آنکه ثابت کنید زیان بی‌واسطه از انجامنشدن یا تأخیر تعهد ناشی شده (ماده ۵۲۰). دستمزد تنظیم دادخواست جدا از این اقلام است و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم این دادخواست لازم است
- قرارداد و همهٔ پیوست‌های فنی: مبایعه‌نامه یا قرارداد پیشفروش، مشخصات فنی و معماری، نقشه، جدول مصالح، فهرست تجهیزات و الحاقیه‌ها.
- مدارک پرداخت: فیش‌ها، رسیدها، تصویر چک‌ها و گواهی وصول آن‌ها؛ برای نشان دادن اینکه تعهدات مالی شما انجام شده است.
- مستند وضعیت فعلی مال: گزارش تأمین دلیل، عکس و فیلم تاریخ‌دار، صورت‌جلسهٔ تحویل با قید نواقص، گزارش مهندس ناظر.
- مکاتبات: اظهارنامهٔ ابلاغ‌شده، پیام‌ها و نامه‌هایی که در آن‌ها تکمیل کار مطالبه یا وعده داده شده است.
- مدارک ثبتی و اداری ملک در پرونده‌های ساختمانی: پروانهٔ ساخت، پاسخ استعلام ثبتی و مکاتبات با شهرداری.
- کارت ملی و شناسنامه؛ ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا برای دریافت ابلاغ‌ها.
- اگر برآوردی از هزینهٔ تکمیل دارید — فاکتور پیمانکار یا نظر کارشناس غیررسمی — همان مبنای اولیهٔ تعیین بهای خواسته میشود.
مراحل ثبت و رسیدگی، از تأمین دلیل تا حکم
- ۱ثبت وضعیت موجودپیش از هر چیز وضعیت امروزِ مال را مستند کنید؛ درخواست تأمین دلیل با ارجاع به کارشناس، مؤثرترین راه است چون گزارش رسمی و تاریخ‌دار به دست میدهد و بعداً قابل انکار نیست.
- ۲مطالبهٔ کتبی از طرف قراردادبا اظهارنامه، انجام تعهد را با مهلت معین مطالبه کنید. این کار هم امتناع خوانده را مستند میکند و هم مبدأ محاسبهٔ خسارت تأخیر را روشن می‌سازد.
- ۳تنظیم دادخواست و تعیین بهای خواستهخواسته «الزام خوانده به تکمیل مورد معامله» با فهرست بندبند نواقص نوشته میشود و بهای خواسته بر پایهٔ برآورد هزینهٔ همان اقلام اعلام می‌گردد. درخواست ارجاع به کارشناس و مطالبهٔ خسارت تأخیر نیز در همان متن می‌آید.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک مراجعه می‌کنید؛ دادخواست ثبت و به مرجع صالح ارجاع میشود. تاریخ رسید دادخواست به دفتر، تاریخ اقامهٔ دعوا است (ماده ۴۹) و ابلاغ‌ها از سامانهٔ ثنا می‌آید.
- ۵جلسهٔ دادرسی و قرار کارشناسیدادگاه تعهدات قراردادی و مستندات شما را بررسی و معمولاً قرار کارشناسی صادر میکند. نظر کارشناس ابلاغ میشود و طرفین فرصت اعتراض به آن را دارند؛ در صورت اعتراض موجه، موضوع به هیئت کارشناسی می‌رود.
- ۶صدور رأیدادگاه در صورت احراز تعهد و تخلف، خوانده را به تکمیل موارد مشخص‌شده و در صورت درخواست، به خسارت تأخیر و خسارات دادرسی محکوم میکند. رأی پس از ابلاغ و طی مهلت‌های اعتراض قطعی میشود.
- ۷درخواست اجراییهپس از قطعیت، با درخواست شما اجراییه صادر و پرونده به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده میشود.
بعد از حکم: اجرا وقتی خوانده کار را انجام نمی‌دهد، واخواهی و تجدیدنظر
اجرا: در دعاوی تکمیل، محکومٌ‌به «انجام عمل معین» است. اگر محکومٌ‌علیه از انجام آن خودداری کند و انجام کار بهوسیلهٔ شخص دیگری ممکن باشد، شما میتوانید زیر نظر مأمور اجرا آن عمل را بهوسیلهٔ دیگری انجام دهید و هزینه‌اش را مطالبه کنید، یا بدون انجام کار، هزینهٔ لازم را از محکومٌ‌علیه بخواهید؛ دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین میکند و وصول آن مانند وصول محکومٌ‌بهِ نقدی است (ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی). همین قاعده در قانون مدنی هم آمده است: اگر اجبار ملتزم ممکن نباشد ولی انجام کار بهوسیلهٔ دیگری ممکن باشد، حاکم می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن را فراهم کند (ماده ۲۳۸).
واخواهی: اگر خوانده در هیچ جلسه‌ای حاضر نشده، دفاع کتبی هم نکرده و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد، حکم غیابی است (ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی)؛ نبودِ هر کدام از این سه شرط، رأی را حضوری میکند. پس اگر اخطاریه به‌طور واقعی به دست محکومٌ‌علیه رسیده باشد، رأی حضوری شمرده میشود حتی اگر او هیچ‌گاه در دادگاه پیدا نشود و لایحه‌ای هم نفرستد، و راه اعتراض او تجدیدنظر است نه واخواهی. مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است (ماده ۳۰۶) و اجرای حکم غیابی منوط به معرفی ضامن معتبر یا سپردن تأمین متناسب از محکومٌ‌له است، مگر دادنامه ابلاغ واقعی شده و در مهلت مقرر واخواهی نشده باشد.
تجدیدنظر: مهلت درخواست تجدیدنظر برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی آغاز میشود (ماده ۳۳۶) — نکته‌ای که در آرای غیابی مرتب از دست می‌رود. مرجع رسیدگی، دادگاه تجدیدنظر استان است (ماده ۳۳۴) و در دعاوی مالی، قابلیت تجدیدنظر به بهای خواسته وابسته است (ماده ۳۳۱).
اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد
- خواستهٔ کلی: «الزام به تکمیل ساختمان» بدون فهرست نواقص، حکمی می‌سازد که در اجرای احکام قابل پیاده کردن نیست.
- نداشتن سند از وضعیت موجود: بدون تأمین دلیل یا صورت‌جلسهٔ تحویل، اثبات اینکه در تاریخ طرح دعوا چه چیزی ناقص بوده دشوار میشود.
- پریدن به فسخ: فسخ آخرین گزینه است و تنها وقتی جا دارد که اجبار ممکن نباشد و کار از اعمالی نباشد که دیگری بتواند انجام دهد (ماده ۲۳۹ قانون مدنی).
- جمع‌کردن خواسته‌های متناقض: مطالبهٔ هم‌زمان تکمیل و فسخ، یا تکمیل و استرداد کل عوض، دادخواست را دچار تعارض میکند.
- مطالبه‌نکردن خسارت تأخیر در همان دادخواست: طرح جداگانهٔ آن یعنی یک دادرسی و یک هزینهٔ دیگر (ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی).
- ناقص انتخاب کردن خوانده: اگر سازنده و مالک رسمی زمین دو شخص متفاوت باشند یا کار به پیمانکار سپرده شده باشد، باید تعیین شود تعهد بر عهدهٔ کدام‌یک بوده است.
- بهای خواستهٔ بی‌مبنا: رقم دلبخواهی هم هزینهٔ دادرسی را بی‌جهت بالا می‌برد و هم می‌تواند قابلیت تجدیدنظرخواهی پرونده را تغییر دهد.