خدمت تنظیم دادخواست · ملکی و املاک
دادخواست تخلیه به علت نوسازی
وکیل پایه یک دادگستری برای پروندهٔ شما می‌نویسد؛ قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت از خودِ او می‌گیرید
می‌خواهید ساختمان قدیمی را بکوبید و از نو بسازید، اما مستأجرِ محل کسب حاضر به تخلیه نیست. قانون این راه را باز گذاشته، با دو شرط سخت: مدت اجاره باید تمام شده باشد و پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود. در این خدمت، وکیل پایه یک دادگستری دادخواست تخلیه را برای پروندهٔ شما تنظیم میکند: خواسته را بر بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌نشاند، مدرک شهرداری را درست به پرونده وارد میکند و تکلیف حق کسب و پیشه را از همان ابتدا برایتان روشن میکند.
وکیل را انتخاب کنید و رایگان با او گفتوگو کنید؛ تا قیمت را نپذیرید، پرداختی در کار نیست.
- گرفتن قیمت و زمان تحویل هیچ تعهدی ایجاد نمی‌کند
- متن دادخواست برای پروندهٔ شما نوشته میشود، نه فرم آماده
- تحویل در همان گفتوگو؛ اصلاح تا ثبت در دفتر خدمات قضایی
روند سفارش تنظیم دادخواست
- ۰۱شرح پرونده
روی دکمهٔ «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و مینویسید ملک کجاست، اجارهنامه در چه تاریخی تنظیم شده و مدت آن کی تمام شده، و برای نوسازی چه مدرکی از شهرداری گرفته‌اید. شمارهٔ موبایل تأیید میشود؛ پیش از پرداخت هیچ تعهدی ندارید.
- ۰۲استعلام قیمت و زمان از خود وکیل
وکیل پروندهٔ شما را میخواند، اگر سؤالی دارد می‌پرسد و قیمت و زمان تحویل را اعلام میکند. اگر موافق بودید، همان‌جا پرداخت می‌کنید.
- ۰۳تحویل دادخواست
متن دادخواست در همان گفتوگو تحویل داده میشود و تا ثبت در دفتر خدمات قضایی می‌توانید اصلاحات را با وکیل در میان بگذارید.
خروجی خدمت
در این خدمت چه چیزی دریافت می‌کنید؟
- دادخواست اختصاصی پروندهٔ شما
متن کامل دادخواست تخلیه با مشخصات طرفین، خواستهٔ دقیق، شرح رابطهٔ استیجاری، اشاره به مدرک شهرداری و مستند قانونی — آمادهٔ ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی.
- بررسی اینکه اصلاً این مسیر باز است یا نه
ماده ۱۵ فقط پس از انقضای مدت اجاره و فقط برای محل کسب یا پیشه یا تجارت راه دارد. وکیل ابتدا این دو قید و قانون حاکم بر اجارهٔ شما را بررسی میکند تا ماه‌ها صرف دعوایی نشود که از ابتدا مسیر دیگری داشته است.
- ورود درست مدرک شهرداری به پرونده
پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری، شرط صریح بند ۱ است. وکیل میگوید کدام مدرک برای ملک شما لازم است، چگونه پیوست شود و اگر اعتبار پروانه در جریان دادرسی تمام شد، چه باید کرد.
- راهنمای حق کسب و پیشه و مراحل بعد
روشن میکند چرا در این دعوا حق کسب یا پیشه یا تجارت تعیین میشود، مهلت سه‌ماههٔ تودیع آن پس از قطعیت چه اهمیتی دارد و ضمانت اجرای شروع‌نکردن ساخت ظرف شش ماه چیست.
در یک نگاه
- مبنای قانونی
- بند ۱ ماده ۱۵ ق.ر.م.م ۱۳۵۶
- شرط ورود
- انقضای مدت اجاره و محل کسب بودن
- مدرک کلیدی
- پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری
- حق کسب و پیشه
- دادگاه ضمن حکم تخلیه به آن حکم میدهد
- ضمانت اجرا
- شروع ساخت تا ۶ ماه از تخلیه (ماده ۱۶)
وکلای این خدمت
استعلام زمان و هزینه از وکلای تنظیم دادخواست
وکیل را انتخاب کنید؛ پیش از پرداخت موضوع را با او در میان می‌گذارید.
آقای محمدی بسیار عالی و محترمانه و صادقانه صحبت فرمودند.
سیاوش آ، موکل این وکیل سرکار خانم دامغانی بسیار دقیق و مفید مشاوره ارائه نمودند.
مسعود ب، موکل این وکیل خیلی خوب و دقیق راهنمایی کرد. ممنونم از ایشون که با دقت به صحبت هام گوش دادن
کاربر ب، موکل این وکیل کاملا دقیق راجع به موضوع صحبت کردن و همه اتفاقای احتمالی و راهکارها رو گفتن
ببب پ، موکل این وکیل باکمال سپاس ازآقای حمیدرضاقسمی بخاطرمشاوره دلسوزانه وشفاف وتسلطشون به امرقضاوت تشکر
کاربر ب، موکل این وکیل خیلی با حوصله بودن و من ازشون کمال تشکر رو دارم بابت راهنماییشون
فاطمه ی، موکل این وکیل باصداقت وصبوری وقت کافی گذاشتن وراهنمایی لازم روانجام دادند ازشون ممنونم.
شیوا ر، موکل این وکیل کامل و با جزئیات توضیح دادن و وقت گذاشتن برای مراجعه کننده خیلی مهم بود برام
روژین م، موکل این وکیل
راهنمای حقوقی
راهنمای تخلیه به علت نوسازی
آنچه پیش از سفارش باید بدانید — بر اساس مواد ۱۵، ۱۶، ۲۰ تا ۲۲، ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶.
مأخذ قانونی: قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶)، مواد ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۲۰ تا ۲۲، ۲۷ و ۲۸؛ قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶)، ماده ۳؛ قانون آیین دادرسی مدنی، مواد ۱۲، ۳۰۳ و ۳۳۶ · به‌روزرسانی: ۱۴۰۵/۰۶/۰۱
خلاصه در سی ثانیه
- ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ درخواست تخلیهٔ محل کسب یا پیشه یا تجارت را «پس از انقضای مدت اجاره» جایز دانسته؛ بند ۱ آن، تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید است.
- شرط صریح بند ۱ ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری است؛ همان ماده شهرداری‌ها را مکلف کرده در صورت مراجعهٔ مالک، با رعایت مقررات، آن را صادر و تسلیم کنند.
- در این سه مورد، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم میدهد؛ و اگر مالک تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند، به درخواست مستأجر سابق محکوم به پرداخت میشود (ماده ۱۶).
چه زمانی به دادخواست تخلیه به علت نوسازی نیاز دارید؟
مغازهٔ قدیمی در ساختمان کلنگی
ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است، مدت اجاره تمام شده و شما پروانهٔ تخریب و نوسازی گرفته‌اید. مسیر شما بند ۱ ماده ۱۵ است: تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، مشروط بر ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری.
ساختمانی با چند مستأجر
چند واحد تجاری دارید و می‌خواهید کل بنا را نوسازی کنید. تبصرهٔ ماده ۱۶ برای همین حالت است: اگر موجر تقاضای تخلیهٔ سایر قسمت‌ها را هم کرده باشد، مهلت شروع ساخت از تاریخ تخلیهٔ آخرین قسمت حساب میشود.
بنایی که خطرناک شده و قابل تعمیر نیست
اگر مورد اجاره محل سکنی باشد و در معرض خرابی و غیرقابل تعمیر، مسیر جداگانه‌ای در بند ۵ ماده ۱۴ همان قانون وجود دارد. مستأجر هم در چنین حالتی میتواند خودش فسخ بخواهد (بند ۵ ماده ۱۲).
اجاره‌های بعد از سال ۱۳۷۶
اگر قرارداد شما مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، برای پس‌گرفتن ملک پس از پایان مدت نیازی به اثبات نوسازی ندارید؛ ماده ۳ آن قانون مسیر تخلیه را به تقاضای موجر پیش‌بینی کرده و انگیزهٔ شما موضوع بررسی دادگاه نیست.
تخلیه به علت نوسازی چیست و قانون آن را چه می‌نامد؟
«نوسازی» واژهٔ روزمرهٔ ماست؛ عنوانی که قانون به کار برده «تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید» است. این دعوا وقتی مطرح میشود که مالکِ یک محل کسب می‌خواهد بنای موجود را کنار بگذارد و ساختمان تازه‌ای بسازد، اما مستأجرِ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ همچنان در ملک است و رابطهٔ او با پایان مدت اجاره به‌خودی‌خود قطع نمی‌شود.
ماده ۱۵ آن قانون این‌گونه آغاز میشود: «علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیهٔ محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است». سپس سه مورد را می‌شمارد که اولی همین است: «تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود»، و می‌افزاید شهرداری‌ها مکلف‌اند در صورت مراجعهٔ مالک، با رعایت مقررات مربوط، پروانهٔ ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
تفاوت بنیادی این دعوا با تخلیه‌های فصل تخلفات را از یاد نبرید: در ماده ۱۴، مستأجر کاری کرده که رابطه را به هم زده — انتقال به غیر، تغییر شغل، تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجارهبها. اما در ماده ۱۵ مستأجر هیچ تخلفی نکرده است؛ نیاز مالک است که مبنای تخلیه شده. به همین دلیل قانون در پایان ماده ۱۵ تصریح کرده در این سه مورد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت: چرا و چقدر؟
در پایان ماده ۱۵ آمده است: «در موارد سهگانهٔ فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد». پس این پرداخت، انتخاب مالک نیست؛ جزئی از خودِ حکم است و پرونده بدون تعیین آن به سرانجام نمی‌رسد.
چقدر؟ قانون عدد نداده است. ماده ۱۸ همان قانون میگوید میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای اصول و ضوابطی تعیین میشود که آیین‌نامهٔ آن از سوی وزارتخانه‌های مربوط تهیه و تصویب میشود. در عمل، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و کارشناس با توجه به موقعیت محل، سابقهٔ فعالیت و عوامل صنفی نظر میدهد. هیچ درصد ثابتی در قانون وجود ندارد و هر عددی که پیش از کارشناسی به شما گفته شود، حدس است.
ترتیب پرداخت و مهلت‌ها. دو ماده اینجا سرنوشت‌ساز است. تبصرهٔ ۱ ماده ۲۷ میگوید در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود، مهلت تخلیه از تاریخ تودیع یا پرداخت آن وجه شروع میشود. و ماده ۲۸ تصریح میکند موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حکم ملغی‌الاثر خواهد بود، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. یعنی گرفتن حکم، بدون آمادگی مالی برای پرداخت، میتواند تمام زحمت پرونده را از بین ببرد.
یک قید دیگر هم بدانید: تبصرهٔ ۲ ماده ۱۹ میگوید حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است.
اگر شرایط ماده ۱۵ را ندارید، چه راه‌هایی باقی است؟
بسیاری از پرونده‌های «نوسازی» در واقع پروندهٔ دیگری هستند. پیش از طرح دعوا این گزینه‌ها را بسنجید:
تعمیرات ضروری و ممانعت مستأجر: اگر قصد شما تخریب کامل نیست و می‌خواهید تعمیرات اساسی انجام دهید، ماده ۲۲ راه سریع‌تری دارد: هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه او را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین میکند و در صورت ادامهٔ ممانعت میتواند حکم به تخلیهٔ موقت بنا برای همان مدت بدهد؛ در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجهٔ ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. تبصرهٔ همان بخش میگوید رسیدگی به دعاوی مواد ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی انجام میشود و حکم دادگاه قطعی است.
تقسیم تکالیف تعمیر: ماده ۲۰ تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمدهٔ منصوب در آن — مانند دستگاه‌های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور — را بر عهدهٔ موجر و تعمیرات جزئی و تزیینی را بر عهدهٔ مستأجر گذاشته است.
بنای در معرض خرابی: اگر مورد اجاره محل سکنی است و در معرض خرابی و قابل تعمیر نیست، بند ۵ ماده ۱۴ مسیر تخلیه را باز میکند. از سوی دیگر بند ۵ ماده ۱۲ به خودِ مستأجر اجازه داده در جایی که مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی و غیرقابل تعمیر است یا برای بهداشت و سلامت مضر است و باید خراب شود، فسخ اجاره را از دادگاه بخواهد.
سایر بندهای ماده ۱۵: اگر انگیزهٔ واقعی شما نیاز شخصی به محل برای کسب خودتان است، بند ۲ ماده ۱۵ مسیر درست است، و اگر محل کسب برای سکنی هم مناسب است و آن را برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر می‌خواهید، بند ۳.
انتخاب مسیر اشتباه، پرونده را ماه‌ها عقب می‌اندازد؛ به همین دلیل وکیل پیش از نوشتن خواسته، این تفکیک را انجام میدهد.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما می‌خواهیم
کارت ملی و در صورت وکالت، وکالت‌نامه؛ ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا برای خواهان.
سند مالکیت ملک؛ ماده ۱۵ این مسیر را برای مالک پیش‌بینی کرده است.
اجارهنامه (رسمی یا عادی) با تاریخ و مدت، تا انقضای مدت اجاره احراز شود؛ اگر اجاره‌نامه‌ای در بین نیست، مدارک پرداخت اجارهبها و هر سندی که رابطهٔ استیجاری و شروع آن را نشان دهد.
پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری — شرط صریح بند ۱. تاریخ اعتبار آن را هم کنترل کنید.
مدارک مربوط به نوع کاربری و وضع فعلی بنا: گزارش وضعیت ساختمان، نقشه‌ها و در صورت وجود، مکاتبات با شهرداری.
مشخصات و نشانی گواهان، اگر لازم است سابقهٔ رابطه یا وضع بنا با شهادت اثبات شود؛ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر دقیق نام و نشانی گواهان را در دادخواست لازم دانسته است.
برآورد اولیهٔ توان مالی برای تودیع حق کسب و پیشه پس از صدور حکم — مدرک نیست، اما بخش جدایی‌ناپذیر برنامه‌ریزی پرونده است.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه
گرفتن مدرک شهرداری — پیش از طرح دعوا پروانهٔ ساختمانی یا گواهی مربوط را بگیرید. ماده ۱۵ شهرداری‌ها را مکلف کرده در صورت مراجعهٔ مالک و با رعایت مقررات مربوط، پروانه یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم کنند.
احراز انقضای مدت اجاره — تاریخ پایان مدت را از اجارهنامه یا از مدارک پرداخت اجارهبها مستند کنید. ماده ۱۵ درخواست تخلیه را فقط پس از انقضای مدت اجاره جایز دانسته است.
تعیین خواسته و تنظیم متن — خواسته معمولاً «صدور حکم به تخلیهٔ عین مستأجره به منظور احداث ساختمان جدید، مستنداً به بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶» به انضمام خسارات دادرسی است؛ مدرک شهرداری در ستون دلایل و منضمات می‌آید.
ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی — با کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه می‌کنید؛ دادخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید. در صورت نقص، مدیر دفتر ده روز مهلت رفع نقص میدهد (ماده ۵۴).
ارجاع به کارشناس برای حق کسب و پیشه — دادگاه پس از احراز شرایط، تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. دستمزد کارشناس در این مرحله معمولاً بر عهدهٔ خواهان است.
صدور حکم تخلیه همراه با حق کسب و پیشه — دادگاه ضمن حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم میدهد و مهلتی برای تخلیه تعیین میکند که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست (ماده ۲۷).
تودیع وجه و اجرای حکم — پس از قطعیت، ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی باید وجه را تودیع یا ترتیب پرداخت آن را بدهید (ماده ۲۸)؛ مهلت تخلیه از همان تاریخ شروع میشود (تبصرهٔ ۱ ماده ۲۷) و سپس اجراییه صادر می‌گردد.
هزینه‌های این پرونده چیست؟
این پرونده چند قلم هزینه دارد که یکی از آن‌ها بزرگ‌تر از بقیه است:
هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ تخلیه به‌عنوان دعوای غیرمالی ثبت میشود و هزینهٔ ثابت دارد؛ ارقام هر سال تغییر میکند و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود. اگر مطالبهٔ اجرتالمثل ایام تصرف را هم اضافه کنید، آن بخش مالی است.
دستمزد کارشناس: تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت تقریباً همیشه با کارشناسی انجام میشود و دستمزد آن در مرحلهٔ ارجاع پرداخت می‌گردد. ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حق‌الزحمهٔ کارشناسی را در تعریف خسارات دادرسی آورده است.
حق کسب یا پیشه یا تجارت: بزرگ‌ترین قلم، و آن را باید ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی تودیع کنید یا ترتیب پرداختش را بدهید، وگرنه حکم ملغی‌الاثر میشود (ماده ۲۸). میزان آن تابع اصول و ضوابط آییننامهای است (ماده ۱۸) و از پیش قابل اعلام نیست.
حق‌الوکاله و ابطال تمبر آن، اگر وکیل وکالت پرونده را بپذیرد؛ این با دستمزد تنظیم دادخواست در این خدمت یکی نیست.
دستمزد تنظیم دادخواست را خودِ وکیل، پس از خواندن پروندهٔ شما و پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
پس از حکم: اجرا، تعهد شروع ساخت، واخواهی و تجدیدنظر
تعهدی که با تخلیه تمام نمی‌شود. ماده ۱۶ قانون ۱۳۵۶ میگوید در موارد ماده ۱۵ — و همچنین بندهای ۳ و ۴ ماده ۱۴ — هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد؛ مگر ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده در اثر قوهٔ قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از ارادهٔ مالک بوده است. تبصرهٔ همان ماده اضافه میکند اگر در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیهٔ سایر قسمت‌ها را نیز کرده باشد، این مهلت از تاریخ تخلیهٔ آخرین قسمت شروع میشود.
اجرا. ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی اجرا را منوط به قطعیت حکم و ماده ۲ آن را به ابلاغ به محکوم‌علیه و درخواست کتبی محکوم‌له موکول کرده است؛ اجراییه را دادگاه نخستین صادر میکند (ماده ۵) و محکوم‌علیه پس از ابلاغ ده روز مهلت دارد (ماده ۳۴). ملک عین معین است و در صورت امکان تسلیم، دادورز آن را می‌گیرد و به محکوم‌له میدهد (ماده ۴۲)؛ اموال جامانده در محل طبق ماده ۴۵ صورت‌برداری و حسب مورد سپرده، فروخته یا به حافظ داده میشود. ماده ۱۷ قانون ۱۳۵۶ هم مقرر کرده تخلیه باید از سوی دادگاه به دفترخانهٔ تنظیم‌کنندهٔ سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
واخواهی. ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید حکم دادگاه حضوری است، مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائم‌مقام یا نمایندهٔ قانونی وی در هیچ‌یک از جلسات دادگاه حاضر نشده و به‌طور کتبی نیز دفاع ننموده باشد، یا اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد. در حکم غیابی، مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶).
تجدیدنظر. مهلت بیست روز و دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴).
اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد
طرح دعوا پیش از پایان مدت اجاره: ماده ۱۵ درخواست تخلیه را فقط پس از انقضای مدت اجاره جایز دانسته است.
دادخواست بدون مدرک شهرداری: «مشروط بر اینکه پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود» شرط صریح بند ۱ است، نه یک ضمیمهٔ اختیاری.
استفاده از این مسیر برای واحد مسکونی: ماده ۱۵ فقط محل کسب یا پیشه یا تجارت را پوشش میدهد.
ندیدن حق کسب و پیشه در برنامهٔ مالی: این پرداخت جزئی از حکم است و اگر ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی تودیع نشود، حکم ملغی‌الاثر میشود (ماده ۲۸).
فراموش کردن تعهد شروع ساخت: ماده ۱۶ شش ماه از تاریخ تخلیه مهلت داده و ضمانت اجرای آن، محکومیت به پرداخت معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل به درخواست مستأجر سابق است.
خلط نوسازی با تعمیرات: اگر قصد تخریب کامل ندارید، ماده ۲۲ و مسیر رفع ممانعت از تعمیرات ضروری، سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است.
اشتباه در مرجع یا محل: پروندهٔ همراه با حق کسب و پیشه از صلاحیت دادگاه صلح استثنا شده و دعوای راجع به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).
تنظیم دادخواست‌های مرتبط با تخلیهٔ محل کسب
همهٔ ۴۵ نمونهپرسشهای متداول
دادخواست تخلیه به علت نوسازی با وکیل چگونه تنظیم میشود؟
روی «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و اجارهنامه، تاریخ پایان مدت و مدرک شهرداری را برای وکیل مینویسید؛ وکیل پروندهٔ شما را میخواند، قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت اعلام میکند و پس از تأیید شما، دادخواست اختصاصی را تنظیم و در همان گفتوگو تحویل میدهد.
هزینهٔ تنظیم دادخواست تخلیه به علت نوسازی چقدر است؟
هزینه به پیچیدگی پرونده، تعداد مستأجران و وضع مدارک شهرداری بستگی دارد و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت در گفتوگو اعلام میکند. هزینهٔ دادرسی طبق تعرفهٔ سالانه، دستمزد کارشناس و حق کسب و پیشه، جدا از دستمزد وکیل است.
برای تخلیه به منظور نوسازی چه شرطی لازم است؟
ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ درخواست تخلیهٔ محل کسب یا پیشه یا تجارت را پس از انقضای مدت اجاره جایز دانسته و بند ۱ آن، تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید را مشروط بر ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط کرده است.
آیا در تخلیه برای نوسازی باید حق کسب و پیشه بدهم؟
بله. ماده ۱۵ در پایان تصریح کرده در موارد سهگانهٔ آن، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. میزان آن را قانون تعیین نکرده و طبق ماده ۱۸ بر مبنای اصول و ضوابط آییننامهای و با کارشناسی مشخص میشود.
اگر بعد از تخلیه ساخت را شروع نکنم چه میشود؟
ماده ۱۶ میگوید اگر مالک تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند، به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره محکوم میشود، مگر ثابت شود تأخیر در اثر قوهٔ قاهره یا علل و جهاتی خارج از ارادهٔ مالک بوده است.
این دعوا در دادگاه صلح مطرح میشود یا دادگاه حقوقی؟
بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ تخلیهٔ عین مستأجره را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته، اما دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را استثنا کرده است؛ چون در این دعوا حکم به حق کسب و پیشه بخشی از حکم است، مسیر آن دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ باشد چه؟
در آن صورت رابطهٔ شما تابع قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و شرایط مقرر بین طرفین است و برای پس‌گرفتن ملک پس از پایان مدت، لازم نیست نوسازی را اثبات کنید؛ ماده ۳ آن قانون مسیر تخلیه را به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی او پیش‌بینی کرده است.
اگر فقط بخواهم تعمیرات اساسی انجام دهم چه راهی دارم؟
ماده ۲۲ قانون ۱۳۵۶ میگوید هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه او را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی تعیین میکند و در صورت ادامهٔ ممانعت میتواند حکم به تخلیهٔ موقت بنا برای همان مدت بدهد؛ رسیدگی خارج از نوبت و بدون تشریفات است و حکم دادگاه قطعی است.
بعد از صدور حکم، مستأجر چقدر فرصت تخلیه دارد؟
دادگاه مهلتی تعیین میکند که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست (ماده ۲۷)؛ اما وقتی حکم با پرداخت حق کسب و پیشه صادر شده، تبصرهٔ ۱ همان ماده میگوید این مهلت از تاریخ تودیع یا پرداخت آن وجه شروع میشود.
مهلت واخواهی و تجدیدنظر از حکم تخلیه چقدر است؟
اگر حکم غیابی باشد، مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه از ابلاغ واقعی است (ماده ۳۰۶). مهلت تجدیدنظر همان بیست روز و دو ماه است، اما از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶).
دادخواست تخلیه به علت نوسازی را وکیل پایه یک بنویسد
اجارهنامه، تاریخ پایان مدت و مدرک شهرداری را مینویسید؛ وکیل پایه یک دادگستری دادخواست را بر بند ۱ ماده ۱۵ تنظیم میکند و قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت میگوید.
درخواست تنظیم دادخواست
