- برای محل سکنی، بند ۴ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ به مالک اجازه داده پس از انقضای مدت اجاره، برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخلیه بخواهد.
- برای محل کسب، بند ۲ ماده ۱۵ ناظر به احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت است و بند ۳ به موردی که محل کسب برای سکنی هم مناسب باشد؛ در این موارد دادگاه ضمن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم میدهد.
- ماده ۱۶ ضمانت اجرا گذاشته است: اگر مالک حداقل یک سال از محل به نحوی که ادعا کرده استفاده نکند، به درخواست مستأجر سابق محکوم به پرداخت معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل میشود، مگر علت خارج از ارادهٔ او باشد.
چه زمانی به دادخواست تخلیه به علت نیاز شخصی نیاز دارید؟
- خانهٔ مسکونی برای سکونت خودتانملک مسکونی مشمول قانون ۱۳۵۶ است، مدت اجاره تمام شده و شما برای سکونت خودتان به آن نیاز دارید. مسیر شما بند ۴ ماده ۱۴ است؛ اینجا بحثی از حق کسب و پیشه نیست، چون آن نهاد به محل کسب اختصاص دارد.
- خانه برای فرزند یا پدر و مادر یا همسربند ۴ ماده ۱۴ نیاز «اشخاص مذکور در بند فوق» را هم پذیرفته و بند ۳ همان ماده این اشخاص را نام برده است: اولاد یا پدر یا مادر یا همسر. این فهرست بسته است؛ نیاز برادر، خواهر یا داماد در این بند نمیگنجد.
- مغازه برای کسب خودِ موجربند ۲ ماده ۱۵ ناظر به «تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت» است و پس از انقضای مدت اجاره قابل طرح است. در این حالت دادگاه ضمن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت هم حکم میدهد.
- محل کسبی که برای سکونت هم مناسب استبند ۳ ماده ۱۵ برای وقتی است که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکنی هم مناسب باشد و مالک آن را برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود بخواهد. اینجا هم حکم به حق کسب و پیشه بخشی از رأی است.
- اجارههای بعد از سال ۱۳۷۶اگر قرارداد شما مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، پس از پایان مدت برای پسگرفتن ملک نیازی به اثبات نیاز شخصی ندارید؛ ماده ۳ آن قانون مسیر تخلیه را به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی پیشبینی کرده است.
تخلیه به علت نیاز شخصی چیست و چرا فقط برای بعضی اجارهها معنا دارد؟
در اجارههای امروزی، پایان مدت یعنی پایان رابطه؛ موجر برای پسگرفتن ملک لازم نیست دلیلی بیاورد. اما گروهی از اجارهها — آنها که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند — چنین نیستند: در آنها رابطهٔ استیجاری با انقضای مدت خودبهخود قطع نمیشود و موجر فقط در موارد شمردهشدهٔ قانون میتواند تخلیه بخواهد. نیاز شخصی یکی از همان موارد است.
پس اولین کاری که باید کرد، تعیین قانون حاکم است. اگر قرارداد شما پس از قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، طبق ماده ۱ آن قانون رابطهٔ شما تابع قانون مدنی، همان قانون و شرایط مقرر بین طرفین است و ماده ۳ آن، تخلیه پس از انقضای مدت را به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی پیشبینی کرده است. در چنین پروندهای طرح دعوای «نیاز شخصی» نه لازم است و نه به سود شما، چون بار اثبات بیدلیلی به گردنتان میافتد.
در قانون ۱۳۵۶، نیاز شخصی دو چهرهٔ کاملاً جدا دارد که خلط آنها رایجترین خطای این پروندههاست: یکی برای محل سکنی در بند ۴ ماده ۱۴، و دیگری برای محل کسب یا پیشه یا تجارت در بندهای ۲ و ۳ ماده ۱۵. تفاوت آنها فقط در شمارهٔ ماده نیست؛ در نتیجهٔ مالی پرونده و حتی در مرجع صالح هم اثر میگذارد.
نیاز شخصی در محل سکنی: بند ۴ ماده ۱۴
متن بند ۴ ماده ۱۴ کوتاه است و هر کلمهٔ آن شرط: «در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد».
- مورد اجاره محل سکنی باشد. برای مغازه و محل کسب باید سراغ ماده ۱۵ رفت.
- مدت اجاره منقضی شده باشد. در میانهٔ مدت، نیاز مالک مجوز تخلیه نیست.
- خواهان مالک باشد. متن این بند از «مالک» سخن گفته است.
- نیاز برای سکونت خود مالک یا «اشخاص مذکور در بند فوق» باشد. بند فوق همان بند ۳ است که این اشخاص را نام میبرد: اولاد یا پدر یا مادر یا همسر. این فهرست بسته است و نمیتوان آن را به بستگان دیگر گسترش داد.
ماده ۱۴ در صدر خود میگوید موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند، دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیهٔ مورد اجاره را صادر مینماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
دو نکتهٔ نزدیک به همین بند را هم بدانید، چون گاهی مسیر بهتریاند. بند ۳ ماده ۱۴ حالتی را پوشش میدهد که در اجارهنامهٔ محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط بر اینکه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت کند یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد، و اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه نکند، درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمیشود. تبصرهٔ ۴ ماده ۱۴ هم میگوید اگر مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه کند.
نیاز شخصی در محل کسب: ماده ۱۵ و حق کسب و پیشه
ماده ۱۵ با این عبارت آغاز میشود: «علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیهٔ محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است». دو بند آن به نیاز مربوط است:
- بند ۲: «تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت». دقت کنید که این بند از «شخص موجر» سخن گفته است، نه از بستگان او.
- بند ۳: «در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید».
و سپس جملهای که کل اقتصاد این پرونده را تعیین میکند: «در موارد سهگانهٔ فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد». پس در پروندهٔ محل کسب، پرداخت این حق انتخابی نیست؛ بخشی از حکم است.
میزان آن را قانون تعیین نکرده. ماده ۱۸ میگوید حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای اصول و ضوابطی تعیین میشود که آییننامهٔ آن از سوی وزارتخانههای مربوط تهیه و تصویب میشود؛ در عمل با ارجاع به کارشناس رسمی مشخص میگردد و هیچ درصد ثابتی در کار نیست. دو مهلت را هم از همین حالا در برنامه بگذارید: تبصرهٔ ۱ ماده ۲۷ میگوید در حکمی که با پرداخت حق کسب و پیشه صادر شده، مهلت تخلیه از تاریخ تودیع یا پرداخت آن وجه شروع میشود؛ و ماده ۲۸ موجر را مکلف کرده ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را بدهد، وگرنه حکم ملغیالاثر خواهد بود، مگر طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.
دادخواست را در کدام مرجع و کدام شهر ثبت کنم؟
محل. دعوای تخلیه راجع به مال غیرمنقول است، پس طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
مرجع. طبق ماده ۱۴ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورای حل اختلاف صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. بند ۴ ماده ۱۲ همان قانون «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها» را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته است، بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت. نتیجهٔ عملی این استثنا برای پروندهٔ شما روشن است:
- پروندهٔ محل سکنی (بند ۴ ماده ۱۴) هیچ نسبتی با حق کسب و پیشه ندارد و در دایرهٔ صلاحیت دادگاه صلح میماند.
- پروندهٔ محل کسب (بندهای ۲ و ۳ ماده ۱۵) با حکم به حق کسب و پیشه گره خورده و از آن صلاحیت استثنا شده است؛ مسیر آن دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
قابلیت اعتراض. تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲ آرای دادگاه صلح را قطعی دانسته مگر در موارد شمردهشده، که موضوع بند ۴ یکی از آنهاست و در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض است. آرای دادگاه عمومی حقوقی هم طبق مواد ۳۳۰ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی در همان دادگاه تجدیدنظر استان بازبینی میشود.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و در صورت وکالت، وکالتنامه؛ ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای خواهان.
- سند مالکیت؛ بند ۴ ماده ۱۴ و بند ۳ ماده ۱۵ این مسیر را برای «مالک» پیشبینی کردهاند.
- اجارهنامه با تاریخ و مدت و نوع استفاده، تا هم انقضای مدت احراز شود و هم مسکونی یا تجاری بودن ملک.
- مدارک نسبت خانوادگی شخصی که به ملک نیاز دارد: شناسنامه، سند ازدواج یا مدارک هویتی فرزند و والدین — چون فهرست قانون به اولاد، پدر، مادر و همسر محدود است.
- مدارکی که نیاز را پشتیبانی میکند: اجارهنامهٔ محل سکونت فعلی شما یا شخص نیازمند، مدارک نشاندهندهٔ نداشتن ملک مناسب دیگر، و در پروندهٔ محل کسب، مدارک شغلی موجر مانند پروانهٔ کسب یا سابقهٔ فعالیت.
- مشخصات و نشانی گواهان؛ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر دقیق نام و نشانی گواهان را در دادخواست لازم دانسته است.
- در پروندهٔ محل کسب، برآورد توان مالی برای تودیع حق کسب و پیشه پس از صدور حکم.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه
- ۱تعیین قانون حاکم و بند استنادینخست روشن میشود اجارهٔ شما مشمول قانون ۱۳۵۶ است یا قانون ۱۳۷۶، و اگر مشمول قانون ۱۳۵۶ است، پرونده ذیل بند ۴ ماده ۱۴ میرود یا بند ۲ یا ۳ ماده ۱۵. تمام متن دادخواست از همین انتخاب بیرون میآید.
- ۲احراز انقضای مدت اجارهتاریخ پایان مدت را از اجارهنامه یا از مدارک پرداخت اجارهبها مستند کنید. هر دو مسیر — بند ۴ ماده ۱۴ و ماده ۱۵ — درخواست تخلیه را فقط پس از انقضای مدت اجاره پذیرفتهاند.
- ۳تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین، تعیین خواسته، جهات استحقاق و شرح نیاز و نسبت شخص نیازمند با مالک، بههمراه ادله و مشخصات گواهان — همان نکاتی که ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی برای دادخواست لازم دانسته است.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید. در صورت نقص، مدیر دفتر ده روز مهلت رفع نقص میدهد (ماده ۵۴).
- ۵جلسهٔ رسیدگی و احراز نیازدادگاه واقعی بودن نیاز را بررسی میکند؛ دفاع رایج مستأجر این است که نیاز صوری است و ملک پس از تخلیه دوباره اجاره داده خواهد شد. مدارک خود را برای این جلسه آماده کنید.
- ۶صدور حکم و تعیین مهلت تخلیهدادگاه ضمن حکم مهلتی برای تخلیه تعیین میکند که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست (ماده ۲۷). در پروندههای ماده ۱۵، حکم به حق کسب یا پیشه یا تجارت هم بخشی از رأی است.
- ۷قطعیت، تودیع وجه و اجرادر پروندههای محل کسب، ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی وجه را تودیع یا ترتیب پرداخت آن را بدهید (ماده ۲۸) و مهلت تخلیه از همان تاریخ آغاز میشود؛ سپس اجراییه به درخواست کتبی محکومله صادر میگردد.
هزینههای این پرونده چیست؟
هزینهها بسته به اینکه پروندهٔ شما محل سکنی است یا محل کسب، بسیار متفاوت میشود:
- هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ تخلیه بهعنوان دعوای غیرمالی ثبت میشود و هزینهٔ ثابت دارد که طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود و هر سال تغییر میکند. اگر مطالبهٔ اجرتالمثل ایام تصرف را هم اضافه کنید، آن بخش مالی است و بر مبنای بهای خواسته حساب میشود.
- دستمزد کارشناس: در پروندههای محل کسب برای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت تقریباً همیشه لازم میشود. ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حقالزحمهٔ کارشناسی را در تعریف خسارات دادرسی آورده، یعنی قابل مطالبه است؛ ولی ماده ۵۲۱ میگوید هزینههایی که برای اثبات دعوا یا دفاع ضرورت نداشته قابل مطالبه نیست.
- حق کسب یا پیشه یا تجارت: فقط در پروندههای ماده ۱۵ و بزرگترین قلم؛ باید ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی تودیع شود یا ترتیب پرداختش داده شود (ماده ۲۸). در پروندهٔ محل سکنی چنین قلمی وجود ندارد.
- حقالوکاله و ابطال تمبر آن، اگر وکیل وکالت پرونده را بپذیرد؛ این با دستمزد تنظیم دادخواست در این خدمت یکی نیست.
دستمزد تنظیم دادخواست را خودِ وکیل، پس از خواندن پروندهٔ شما و پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
پس از حکم: تعهد یکساله، اجرا، واخواهی و تجدیدنظر
تعهدی که با تحویل ملک تمام نمیشود. ماده ۱۶ قانون ۱۳۵۶ صریح است: در موارد ماده ۱۵ و همچنین در موارد بندهای ۳ و ۴ ماده ۱۴، هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد؛ مگر آنکه ثابت شود عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوهٔ قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از ارادهٔ مالک بوده است. پس ملکی که به نام نیاز شخصی تخلیه شده و بلافاصله دوباره اجاره داده میشود، برای مالک هزینه دارد.
اجرا. ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی اجرا را منوط به قطعیت حکم و ماده ۲ آن را به ابلاغ به محکومعلیه و درخواست کتبی محکومله موکول کرده است. اجراییه را دادگاه نخستین صادر میکند (ماده ۵) و محکومعلیه پس از ابلاغ ده روز مهلت دارد (ماده ۳۴). ملک عین معین است و در صورت امکان تسلیم، دادورز آن را میگیرد و به محکومله میدهد (ماده ۴۲)؛ اموال جامانده طبق ماده ۴۵ صورتبرداری و حسب مورد سپرده، فروخته یا به حافظ داده میشود. در پروندههای بدون حق کسب و پیشه، ماده ۲۸ مهلت درخواست اجراییه را یک سال از ابلاغ حکم قطعی دانسته و پس از آن حکم ملغیالاثر است، مگر برای تأخیر تخلیه توافقی شده باشد.
واخواهی. ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید حکم دادگاه حضوری است، مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی وی در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده و بهطور کتبی نیز دفاع ننموده باشد، یا اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد. در حکم غیابی، مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶).
تجدیدنظر. مهلت بیست روز و دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴).
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- گسترش دادن فهرست بستگان: بند ۳ ماده ۱۴ فقط اولاد، پدر، مادر و همسر را نام برده و بند ۴ به همان فهرست ارجاع داده است؛ نیاز برادر، خواهر یا سایر اقوام در این بند نمیگنجد.
- طرح دعوا پیش از پایان مدت اجاره: هر دو مسیر، درخواست تخلیه را فقط پس از انقضای مدت اجاره پذیرفتهاند.
- استناد به بند ۴ ماده ۱۴ برای مغازه: آن بند به محل سکنی اختصاص دارد؛ برای محل کسب باید به بندهای ۲ یا ۳ ماده ۱۵ استناد کرد و پیامد مالی آن هم متفاوت است.
- ندیدن حق کسب و پیشه در پروندهٔ محل کسب: ماده ۱۵ حکم به آن را بخشی از رأی کرده و ماده ۲۸ مهلت سهماههٔ تودیع آن را با ضمانت ملغیالاثر شدن حکم همراه کرده است.
- ادعای نیاز بدون هیچ مدرک: دادگاه واقعی بودن نیاز را میسنجد؛ نوشتن یک جملهٔ کلی، پرونده را در برابر دفاع «نیاز صوری است» بیپناه میگذارد.
- بیتوجهی به تعهد یکساله: ماده ۱۶ استفادهٔ حداقل یکساله به همان نحوی که ادعا شده را لازم دانسته و تخلف از آن، حکم به پرداخت معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل را در پی دارد.
- اشتباه در مرجع یا محل: پروندهٔ همراه با حق کسب و پیشه از صلاحیت دادگاه صلح استثنا شده و دعوای راجع به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).