- ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ درخواست تخلیهٔ محل کسب یا پیشه یا تجارت را «پس از انقضای مدت اجاره» جایز دانسته؛ بند ۱ آن، تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید است.
- شرط صریح بند ۱ ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری است؛ همان ماده شهرداریها را مکلف کرده در صورت مراجعهٔ مالک، با رعایت مقررات، آن را صادر و تسلیم کنند.
- در این سه مورد، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم میدهد؛ و اگر مالک تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند، به درخواست مستأجر سابق محکوم به پرداخت میشود (ماده ۱۶).
چه زمانی به دادخواست تخلیه به علت نوسازی نیاز دارید؟
- مغازهٔ قدیمی در ساختمان کلنگیملک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است، مدت اجاره تمام شده و شما پروانهٔ تخریب و نوسازی گرفتهاید. مسیر شما بند ۱ ماده ۱۵ است: تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، مشروط بر ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری.
- ساختمانی با چند مستأجرچند واحد تجاری دارید و میخواهید کل بنا را نوسازی کنید. تبصرهٔ ماده ۱۶ برای همین حالت است: اگر موجر تقاضای تخلیهٔ سایر قسمتها را هم کرده باشد، مهلت شروع ساخت از تاریخ تخلیهٔ آخرین قسمت حساب میشود.
- بنایی که خطرناک شده و قابل تعمیر نیستاگر مورد اجاره محل سکنی باشد و در معرض خرابی و غیرقابل تعمیر، مسیر جداگانهای در بند ۵ ماده ۱۴ همان قانون وجود دارد. مستأجر هم در چنین حالتی میتواند خودش فسخ بخواهد (بند ۵ ماده ۱۲).
- اجارههای بعد از سال ۱۳۷۶اگر قرارداد شما مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، برای پسگرفتن ملک پس از پایان مدت نیازی به اثبات نوسازی ندارید؛ ماده ۳ آن قانون مسیر تخلیه را به تقاضای موجر پیشبینی کرده و انگیزهٔ شما موضوع بررسی دادگاه نیست.
تخلیه به علت نوسازی چیست و قانون آن را چه مینامد؟
«نوسازی» واژهٔ روزمرهٔ ماست؛ عنوانی که قانون به کار برده «تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید» است. این دعوا وقتی مطرح میشود که مالکِ یک محل کسب میخواهد بنای موجود را کنار بگذارد و ساختمان تازهای بسازد، اما مستأجرِ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ همچنان در ملک است و رابطهٔ او با پایان مدت اجاره بهخودیخود قطع نمیشود.
ماده ۱۵ آن قانون اینگونه آغاز میشود: «علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیهٔ محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است». سپس سه مورد را میشمارد که اولی همین است: «تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود»، و میافزاید شهرداریها مکلفاند در صورت مراجعهٔ مالک، با رعایت مقررات مربوط، پروانهٔ ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
تفاوت بنیادی این دعوا با تخلیههای فصل تخلفات را از یاد نبرید: در ماده ۱۴، مستأجر کاری کرده که رابطه را به هم زده — انتقال به غیر، تغییر شغل، تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجارهبها. اما در ماده ۱۵ مستأجر هیچ تخلفی نکرده است؛ نیاز مالک است که مبنای تخلیه شده. به همین دلیل قانون در پایان ماده ۱۵ تصریح کرده در این سه مورد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
شرایط این دعوا و مرجعی که باید در آن ثبت شود
سه شرط، ورودی این دعواست و نبودِ هر کدام آن را میبندد:
- مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت باشد. صدر ماده ۱۵ صراحت دارد. برای محل سکنی باید سراغ مواد دیگری رفت، از جمله بند ۵ ماده ۱۴ که ناظر به محل سکنیِ در معرض خرابی و غیرقابل تعمیر است.
- مدت اجاره منقضی شده باشد. ماده ۱۵ این را قید کرده است؛ در میانهٔ مدت اجاره، نیاز مالک به نوسازی مجوز تخلیه نیست.
- پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود. این شرط با عبارت «مشروط بر اینکه» در خودِ بند ۱ آمده و بدون آن، ادعای نوسازی برای دادگاه قابل احراز نیست.
و رابطهٔ اجارهٔ شما باید مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد. اگر قرارداد پس از قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده، این دعوا موضوعیت ندارد: ماده ۱ آن قانون اجارهٔ اماکن را تابع قانون مدنی و همان قانون و شرایط مقرر بین طرفین دانسته و ماده ۳ مسیر تخلیه را پس از انقضای مدت، به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی او پیشبینی کرده است.
مرجع صالح. بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ دعاوی مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته است، اما بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت. چون در دعوای بند ۱ ماده ۱۵ حکم به پرداخت حق کسب و پیشه بخشی جداییناپذیر از حکم تخلیه است، مسیر آن دادگاه عمومی حقوقی است. از نظر محل هم، ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را در صلاحیت دادگاهی میداند که مال غیرمنقول در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. ضمناً طبق ماده ۱۴ قانون ۱۴۰۲، شورای حل اختلاف امروز صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند.
حق کسب یا پیشه یا تجارت: چرا و چقدر؟
در پایان ماده ۱۵ آمده است: «در موارد سهگانهٔ فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد». پس این پرداخت، انتخاب مالک نیست؛ جزئی از خودِ حکم است و پرونده بدون تعیین آن به سرانجام نمیرسد.
چقدر؟ قانون عدد نداده است. ماده ۱۸ همان قانون میگوید میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای اصول و ضوابطی تعیین میشود که آییننامهٔ آن از سوی وزارتخانههای مربوط تهیه و تصویب میشود. در عمل، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و کارشناس با توجه به موقعیت محل، سابقهٔ فعالیت و عوامل صنفی نظر میدهد. هیچ درصد ثابتی در قانون وجود ندارد و هر عددی که پیش از کارشناسی به شما گفته شود، حدس است.
ترتیب پرداخت و مهلتها. دو ماده اینجا سرنوشتساز است. تبصرهٔ ۱ ماده ۲۷ میگوید در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود، مهلت تخلیه از تاریخ تودیع یا پرداخت آن وجه شروع میشود. و ماده ۲۸ تصریح میکند موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حکم ملغیالاثر خواهد بود، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. یعنی گرفتن حکم، بدون آمادگی مالی برای پرداخت، میتواند تمام زحمت پرونده را از بین ببرد.
یک قید دیگر هم بدانید: تبصرهٔ ۲ ماده ۱۹ میگوید حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است.
اگر شرایط ماده ۱۵ را ندارید، چه راههایی باقی است؟
بسیاری از پروندههای «نوسازی» در واقع پروندهٔ دیگری هستند. پیش از طرح دعوا این گزینهها را بسنجید:
- تعمیرات ضروری و ممانعت مستأجر: اگر قصد شما تخریب کامل نیست و میخواهید تعمیرات اساسی انجام دهید، ماده ۲۲ راه سریعتری دارد: هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه او را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین میکند و در صورت ادامهٔ ممانعت میتواند حکم به تخلیهٔ موقت بنا برای همان مدت بدهد؛ در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجهٔ ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. تبصرهٔ همان بخش میگوید رسیدگی به دعاوی مواد ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی انجام میشود و حکم دادگاه قطعی است.
- تقسیم تکالیف تعمیر: ماده ۲۰ تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمدهٔ منصوب در آن — مانند دستگاههای حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور — را بر عهدهٔ موجر و تعمیرات جزئی و تزیینی را بر عهدهٔ مستأجر گذاشته است.
- بنای در معرض خرابی: اگر مورد اجاره محل سکنی است و در معرض خرابی و قابل تعمیر نیست، بند ۵ ماده ۱۴ مسیر تخلیه را باز میکند. از سوی دیگر بند ۵ ماده ۱۲ به خودِ مستأجر اجازه داده در جایی که مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی و غیرقابل تعمیر است یا برای بهداشت و سلامت مضر است و باید خراب شود، فسخ اجاره را از دادگاه بخواهد.
- سایر بندهای ماده ۱۵: اگر انگیزهٔ واقعی شما نیاز شخصی به محل برای کسب خودتان است، بند ۲ ماده ۱۵ مسیر درست است، و اگر محل کسب برای سکنی هم مناسب است و آن را برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر میخواهید، بند ۳.
انتخاب مسیر اشتباه، پرونده را ماهها عقب میاندازد؛ به همین دلیل وکیل پیش از نوشتن خواسته، این تفکیک را انجام میدهد.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و در صورت وکالت، وکالتنامه؛ ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای خواهان.
- سند مالکیت ملک؛ ماده ۱۵ این مسیر را برای مالک پیشبینی کرده است.
- اجارهنامه (رسمی یا عادی) با تاریخ و مدت، تا انقضای مدت اجاره احراز شود؛ اگر اجارهنامهای در بین نیست، مدارک پرداخت اجارهبها و هر سندی که رابطهٔ استیجاری و شروع آن را نشان دهد.
- پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری — شرط صریح بند ۱. تاریخ اعتبار آن را هم کنترل کنید.
- مدارک مربوط به نوع کاربری و وضع فعلی بنا: گزارش وضعیت ساختمان، نقشهها و در صورت وجود، مکاتبات با شهرداری.
- مشخصات و نشانی گواهان، اگر لازم است سابقهٔ رابطه یا وضع بنا با شهادت اثبات شود؛ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر دقیق نام و نشانی گواهان را در دادخواست لازم دانسته است.
- برآورد اولیهٔ توان مالی برای تودیع حق کسب و پیشه پس از صدور حکم — مدرک نیست، اما بخش جداییناپذیر برنامهریزی پرونده است.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه
- ۱گرفتن مدرک شهرداریپیش از طرح دعوا پروانهٔ ساختمانی یا گواهی مربوط را بگیرید. ماده ۱۵ شهرداریها را مکلف کرده در صورت مراجعهٔ مالک و با رعایت مقررات مربوط، پروانه یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم کنند.
- ۲احراز انقضای مدت اجارهتاریخ پایان مدت را از اجارهنامه یا از مدارک پرداخت اجارهبها مستند کنید. ماده ۱۵ درخواست تخلیه را فقط پس از انقضای مدت اجاره جایز دانسته است.
- ۳تعیین خواسته و تنظیم متنخواسته معمولاً «صدور حکم به تخلیهٔ عین مستأجره به منظور احداث ساختمان جدید، مستنداً به بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶» به انضمام خسارات دادرسی است؛ مدرک شهرداری در ستون دلایل و منضمات میآید.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید. در صورت نقص، مدیر دفتر ده روز مهلت رفع نقص میدهد (ماده ۵۴).
- ۵ارجاع به کارشناس برای حق کسب و پیشهدادگاه پس از احراز شرایط، تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. دستمزد کارشناس در این مرحله معمولاً بر عهدهٔ خواهان است.
- ۶صدور حکم تخلیه همراه با حق کسب و پیشهدادگاه ضمن حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم میدهد و مهلتی برای تخلیه تعیین میکند که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست (ماده ۲۷).
- ۷تودیع وجه و اجرای حکمپس از قطعیت، ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی باید وجه را تودیع یا ترتیب پرداخت آن را بدهید (ماده ۲۸)؛ مهلت تخلیه از همان تاریخ شروع میشود (تبصرهٔ ۱ ماده ۲۷) و سپس اجراییه صادر میگردد.
هزینههای این پرونده چیست؟
این پرونده چند قلم هزینه دارد که یکی از آنها بزرگتر از بقیه است:
- هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ تخلیه بهعنوان دعوای غیرمالی ثبت میشود و هزینهٔ ثابت دارد؛ ارقام هر سال تغییر میکند و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود. اگر مطالبهٔ اجرتالمثل ایام تصرف را هم اضافه کنید، آن بخش مالی است.
- دستمزد کارشناس: تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت تقریباً همیشه با کارشناسی انجام میشود و دستمزد آن در مرحلهٔ ارجاع پرداخت میگردد. ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حقالزحمهٔ کارشناسی را در تعریف خسارات دادرسی آورده است.
- حق کسب یا پیشه یا تجارت: بزرگترین قلم، و آن را باید ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی تودیع کنید یا ترتیب پرداختش را بدهید، وگرنه حکم ملغیالاثر میشود (ماده ۲۸). میزان آن تابع اصول و ضوابط آییننامهای است (ماده ۱۸) و از پیش قابل اعلام نیست.
- حقالوکاله و ابطال تمبر آن، اگر وکیل وکالت پرونده را بپذیرد؛ این با دستمزد تنظیم دادخواست در این خدمت یکی نیست.
دستمزد تنظیم دادخواست را خودِ وکیل، پس از خواندن پروندهٔ شما و پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
پس از حکم: اجرا، تعهد شروع ساخت، واخواهی و تجدیدنظر
تعهدی که با تخلیه تمام نمیشود. ماده ۱۶ قانون ۱۳۵۶ میگوید در موارد ماده ۱۵ — و همچنین بندهای ۳ و ۴ ماده ۱۴ — هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد؛ مگر ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده در اثر قوهٔ قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از ارادهٔ مالک بوده است. تبصرهٔ همان ماده اضافه میکند اگر در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیهٔ سایر قسمتها را نیز کرده باشد، این مهلت از تاریخ تخلیهٔ آخرین قسمت شروع میشود.
اجرا. ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی اجرا را منوط به قطعیت حکم و ماده ۲ آن را به ابلاغ به محکومعلیه و درخواست کتبی محکومله موکول کرده است؛ اجراییه را دادگاه نخستین صادر میکند (ماده ۵) و محکومعلیه پس از ابلاغ ده روز مهلت دارد (ماده ۳۴). ملک عین معین است و در صورت امکان تسلیم، دادورز آن را میگیرد و به محکومله میدهد (ماده ۴۲)؛ اموال جامانده در محل طبق ماده ۴۵ صورتبرداری و حسب مورد سپرده، فروخته یا به حافظ داده میشود. ماده ۱۷ قانون ۱۳۵۶ هم مقرر کرده تخلیه باید از سوی دادگاه به دفترخانهٔ تنظیمکنندهٔ سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
واخواهی. ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید حکم دادگاه حضوری است، مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی وی در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده و بهطور کتبی نیز دفاع ننموده باشد، یا اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد. در حکم غیابی، مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶).
تجدیدنظر. مهلت بیست روز و دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴).
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- طرح دعوا پیش از پایان مدت اجاره: ماده ۱۵ درخواست تخلیه را فقط پس از انقضای مدت اجاره جایز دانسته است.
- دادخواست بدون مدرک شهرداری: «مشروط بر اینکه پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود» شرط صریح بند ۱ است، نه یک ضمیمهٔ اختیاری.
- استفاده از این مسیر برای واحد مسکونی: ماده ۱۵ فقط محل کسب یا پیشه یا تجارت را پوشش میدهد.
- ندیدن حق کسب و پیشه در برنامهٔ مالی: این پرداخت جزئی از حکم است و اگر ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی تودیع نشود، حکم ملغیالاثر میشود (ماده ۲۸).
- فراموش کردن تعهد شروع ساخت: ماده ۱۶ شش ماه از تاریخ تخلیه مهلت داده و ضمانت اجرای آن، محکومیت به پرداخت معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل به درخواست مستأجر سابق است.
- خلط نوسازی با تعمیرات: اگر قصد تخریب کامل ندارید، ماده ۲۲ و مسیر رفع ممانعت از تعمیرات ضروری، سریعتر و کمهزینهتر است.
- اشتباه در مرجع یا محل: پروندهٔ همراه با حق کسب و پیشه از صلاحیت دادگاه صلح استثنا شده و دعوای راجع به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).