اعیانی و نحوه تنظیم سند آن و معنای واعیان در املاک موقوفه

اعیانی به کلیه بناها ومستحدثات ساخته شده بر روی زمین وعرصه گفته می شود.

گاهی اشخاص در یک ملک فقط مالکیت ساخت بنا واعیانی را دارند ومالک زمین و عرصه نیز شخص دیگری می باشد.

شایع ترین مصداق آن در املاک موقوفه می باشد.

در قراردادهای موقوفه عرصه برای اوقاف و یا متولی وقف خاص است و متولیان اجازه احداث بنا در روی زمین را به مستاجر می دهند و با او قرارداد بلند مدت منعقد می کنند.

در این موارد مستاجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه ی خود وبا اجازه ی رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی  محسوب می شود.

مالک عرصه باید در مورد املاک ثبت شده به موجب ماده ی۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت اسناد واملاک الحاقی مصوب ۱۳۲۴ سند رسمی اعیان را به نام مالک اعیان ثبت نماید.

در صورتی که اعیانی ملک، قبلا به صورت رسمی ثبت شده است و مالک اعیانی ان را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.

این دادخواست باید در محل ملک غیر منقول اقامه گردد.

در این مورد، دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده ی اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی ،صرفا به خسارات وضررهای وارده محکوم می شود.

به موجب ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی  با قطعیت حکم رای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجرائیه، دادگاه، ابتدا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان منتقل کند.

اگر محکوم علیه در دفتر خانه حاضر نشد، با تقاضای سر دفتر اسنادرسمی، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.

اگر اعیانی ملک، قبلا توسط اداره ی ثبت اسناد واملاک، ثبت نشده باشد وسند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی، مسموع نیست .

اگر اعیانی ملک، سابقه ی ثبتی ندارد، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی وساختمانهای فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰ ،وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی:

هر‌گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، ‌محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید.

در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان‌هزینه و معین می‌نماید.

وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

‌تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

ماده ۱۰۴ مکرر آئین‌نامه قانون ثبت املاک:

چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن بموجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک بملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آنرا از اداره ثبت بخواهد اداره ثبت وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را بمالک عرصه و مجاورین اخطار مینماید و در وقت مقرر صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد نمود و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع به دادگاه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا ۳۰ روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهائی خودداری می شود.

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ به همراه آیین نامه اجرایی آن و موارد اصلاحی آیین نامه:

ماده۱ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشا تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند.

لکن به‌علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی‌باشد، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهای حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی، و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل می‌گردد.

هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند.

• الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
• ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک‌نفر از ورثه وی
• پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
• ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.