لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.

وبلاگ بنیاد وکلا
۴۱۶ بازدید ۰ دیدگاه

سرقفلی و احکام و مسائل آن طبق قانون

سرقفلی و احکام و مسائل آن طبق قانون
وحید قاسمی
مشاوره حقوقی با وحید قاسمی وکیل پایه یک دادگستری کانون وکلا

کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود

خیلی اوقات با آگهی ها و تابلوهایی با عبارت "سرقفلی این ملک واگذار می شود" یا "این ملک تجاری به فروش می رسد" روبرو می شویم که حسب نیاز و قدرت اقتصادی افراد و بسته به اینکه برای چه شغلی انتخاب شود، مورد خرید و فروش واقع می شود.

اما باید توجه نمود روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستاجر نامیده می شود، دور می زند.

با این توصیف هر گاه در یک واحد تجاری بر اثر مرور زمان رونق کسب و کار در حرفه ای ایجاد شود، هنگام نقل و انتقال ملک صرف نظر از عین یا منافع آن، حقوقی برای ایجاد کننده آن از جمله شهرت و در مواردی، برند ایجاد می شود که در بازار امروزی دارای ارزش اقتصادی است.

حقوق مذکور تحت موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز عنوان سرقفلی که در واقع دو مفهوم جداگانه است، در قوانین جاری به رسمیت شناخته شده و لیکن مهم ترین قانونی که به این امر اختصاص یافته، قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است.

این در حالی است که در قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که بر قرارداد های فعلی حاکم است، قانونگذار از مسئله حق کسب و پیشه فاصله گرفته و فقط حق سرقفلی را آن هم با حصول شرایطی به رسمیت شناخته است.

از طرف دیگر از آنجایی که از نظر قانون شهرداری تاسیس دفاتر برخی مشاغل در واحدهای مسکونی مجاز شناخته شده مسائل و احکام آن، موضوع این نوشتار می باشد که اینک به جزییات آن پرداخته می شود.

پرسش: تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه در چیست؟

به طور کلی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعد از انعقاد قرارداد اجاره محل های تجاری به وجود می آید و در تعریف آن باید گفت سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستاجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود.

در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستاجر به وجود می آید، بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملا متفاوت می باشند.

در قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است، اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

پرسش: مطابق قوانین جاری سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

به موجب قانون سال ۱۳۷۶ هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.

هم چنین وی نیز می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

بعلاوه چنانچه مالک، سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، به هنگام تخلیه مستاجر اول حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

در بخش دیگری از این قانون آمده است، هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است و در صورتیکه مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این فرض مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند.

همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند، مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

پرسش: عدم پایبندی به ممنوع بودن انتقال مورد اجاره به غیر و یا تغییر شغل بدون اجازه مالک، چه آثاری دارد؟

طبق قرارداد های مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در فرض انتقال محل اجاره به مستاجر بعدی، ضمن اینکه حق فسخ اجاره نامه برای مالک به وجود می آید، مستاجر استحقاق دریافت نیمی از حق کسب و پیشه را دارد.

بعلاوه در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها مؤجر می تواند تخلیه محل را از مستاجر بخواهد و در صورت خودداری از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلکه در این صورت نیز هیچ مبلغی از بابت سرقفلی به مستاجر متخلف پرداخت نمی شود.

پرسش: چه اقدامات دیگری باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند؟

تعدی و تفریط؛ تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف توسط مستاجر و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد. هم چنین عدم پرداخت اجاره بهاء یکی دیگر از اسباب تخلیه محل کسب می باشد.

در این صورت مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه ای نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید.

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید، مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.

پرسش: آیا جهت انتقال واحد تجاری اخذ رضایت مالک شرط است؟

به طور قطع بلی؛ زیرا بر اساس قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اصل بر عدم حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر می باشد، لیکن مستاجر می تواند در قبال پرداخت حق مالکانه مؤجر به مبلغ عرف محل، و اخذ موافقت در این خصوص اقدام نماید.

در غیر اینصورت چنانچه مستاجر موضوع اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق خواهد داشت از طریق دادگاه صالحه حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر را به اجرا در آورد، که البته مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

پرسش: هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مالک موافقت با آن نکند، تکلیف مستاجر چه می باشد؟

طبق قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه مطابق قرارداد، حق انتقال سلب شده و یا اجاره‌ نامه‌ای‌ در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل ‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد.

در غیر این صورت مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر، و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌ موجر نیز اعلام خواهد نمود.

مستاجر جدید نیز از هر حیث نسبت به‌ تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.  البته هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌ با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

پرسش: ارزش سند رسمی در روابط طرفین قرارداد اجاره واحد های تجاری چه می باشد؟

از آنجایی که حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل ‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود، لذا از این جهت اهمیت دارد که قرارداد اجاره واحد های تجاری، به صورت سند رسمی تنظیم شود.

پرسش: در صورتیکه مالک از تنظیم سند رسمی سرقفلی امتناع کند چه باید کرد؟

در این فرض مستاجر می تواند با هدف عینیت بخشیدن و تثبیت حق سرقفلی به دادگاه حقوقی محل ملک مراجعه و با طرح دعوی  الزام به تنظیم سند سرقفلی علیه مالک به حق قانونی خود دست یابد.

پرسش: اگر مالکی واحد مسکونی خود را به دیگری اجاره دهد و مستاجر از مکان مسکونی برای امور تجاری استفاده کند، چه برخوردی با وی می‌شود؟

با اثبات تخلف از مقررات شهرداری و اقدام برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی درخصوص نوع استفاده از ساختمان آمده، چه این عمل توسط مالک و چه مستاجر صورت گیرد موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و نسبت به تعطیلی محل کسب و تجارت اتخاذ تصمیم خواهد شد.

پرسش: ترکیب و اختیارات کمیسیون ماده ۱۰۰ چه می باشد؟

این کمیسیون مرکب از سه عضو، یعنی یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر از اعضای شورای شهر و یک قاضی دادگستری که پس از وصول درخواست شهرداری به طرف مقابل موضوع تخلفات ساختمانی را ابلاغ می‌کند تا ظرف ده ‌روز توضیحات و پاسخ خود را به کمیسیون کتبا اعلام کند.

در پی انجام تشریفات مذکور، با حضور نماینده شهرداری بدون آنکه حق رای داشته باشد موضوع مورد بررسی قرار می‌گیرد.

در صورتی که برای کمیسیون ثابت شود که از واحد مسکونی بعنوان محل تجاری استفاده می‌شود با تعیین مهلت مناسب که حداکثر دو ماه خواهد بود در مورد تعطیلی محل مزبور ظرف یک ماه اتخاذ تصمیم می‌کند و این تصمیم به وسیله مامورین شهرداری اجرا می‌شود.

پرسش: دائر کردن چه مشاغلی در واحد های مسکونی مجاز شمرده شده است؟

برابر قانون شهرداری تاسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود.

بنابراین استفاده از اماکن مسکونی به ‌منظور راه‌اندازی کلینیک درمانی، آزمایشگاهی، طبی، تزریقات، داروخانه و درمانگاه خصوصی منعی ندارد.

پرسش: چنانچه تاسیس مشاغل فوق موجب ایجاد مزاحمت برای ساکنین واحد های مسکونی شود، چه راه حلی دارد؟

اجازه استفاده از اماکن مسکونی جهت مشاغل مذکور در پاسخ سؤال قبلی منوط به این است که اگر فردی از ساکنان آن ساختمان مسکونی بتواند ایجاد مزاحمت ناشی از فعالیت حرفه‌ای را برای خود و دیگران ثابت کند و این مزاحمت عرفا غیر قابل تحمل باشد، مانند رفت ‌و آمدهای غیر متعارف، حضور مداوم‌ مراجعین در راه پله ساختمان، سر و صدای غیر قابل ‌تحمل از جانب ایشان، انتقال بیماری به ساکنان ساختمان و.... در این شرایط حکم به تعطیلی واحد کسبی داده خواهد شد.

اگر انباری یا پارکینگ واحد های مسکونی برای امور تجاری اجاره داده شود، چه برخوردی می‌شود؟

واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

بنیاد وکلا به شما کمک می‌کند تا با جستجو و انتخاب متخصصین حقوقی، کار حقوقی خود را با هزینه مشخص و در کوتاه‌ترین زمان ممکن انجام دهید.

حکم غرفه هایی که توسط شهرداری ها اجاره داده می شود، چیست؟

به موجب قوانین خاص به شهرداریهای کشور اجازه داده شده نسبت به واگذاری منافع قسمتی از پارکها، میادین و اموال عمومی متعلق به شهرداری به ‌اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت مصالح عمومی و دریافت اجاره بهای مناسب در قالب عقد قرارداد اقدام کنند.

این‌گونه قراردادها از شمول مقررات مربوط به روابط مؤجر و مستاجر خارج و صرفا مشمول مقررات قانون مدنی است.

در این ارتباط ماده واحده مصوب ۳ /۱۲ ۱۳۷۸ مقرر می دارد:

کلیه اماکن نظیر غرفه و دکه ها، تالارها، غذاها خوری ها و سایر اماکن درآمدزا واقع در مراکز اقامتی، سیاحتی و تفریحی تحت نظارت و سرپرستی بنیاد مستعضفان و جانبازان و بنیاد شهید انقلاب اسلامی، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و نیروهای مسلح که منافع آن قبل از تصویب قانون روابط مؤجر و مستاجر ۱۳۷۶ تحت هر عنوان به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار شده است مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

هم چنین قانون اصلاح لایحه قانونی احداث پایانه های مسافربری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافربری برون شهری در داخل شهر تهران نیز حکایت بر آن دارد که واگذاری غرفه های پایانه ها مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و حقوق کسب و پیشه برای متصرفین یا متصدیان آن ایجاد نخواهد کرد.

به علاوه، قانون واگذاری و تخلیه اماکن و محل ها در فرودگاه های کشور مصوب ۷/۲/ ۱۳۵۸ شورای انقلاب نیز حکایت بر آن دارد که: واگذاری اماکن و تاسیسات از قبیل دفتر کار شرکت ها و مؤسسات محل رستوران ها، تریا، فروشگاه، غرفه، کیوسک و زمین مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون محاسبات عمومی نبوده و از نظر تخلیه و تغییرات در طی انقضای مدت قرار داد و یا لزوم تخلیه به تقاضای سازمان هواپیمائی در استان، شهرستان محل یا جانشین او دستور تخلیه یا انجام تغییر را صادر می نماید.

این قانون به موجب ماده ۳ آن عطف به ما سبق شده نسبت به کلیه اماکن و محل هائی هم که قبلا در فرودگاه های کشور اجاره داده شده یا در تصرف اشخاص بوده تسری پیدا کرده است.

در نهایت قانون راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک ها و میادین و اموال عمومی از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستاجر مصوب تیر ماه ۱۳۵۹ شورای انقلاب نحوه واگذاری اماکن مذکور را بر اساس قرار داد دانسته و تخلیه نیز تحت شرایطی بنا به تقاضای شهرداری از طریق دادستان انجام خواهد پذیرفت.

آیا در صورت تنظیم رابطه استیجاری بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ مستاجر حق سرقفلی دارد؟‌

اگر مالک، هنگام عقد قرارداد مبلغی بعنوان سرقفلی از ‌مستاجر دریافت کند، بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می‌ ‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت ‌عادله روز از مالک دریافت کند. در این خصوص چنانچه بین طرفین اختلاف باشد دادگاه بر اساس نظریه کارشناس، قیمت عادله روز را‌ ‌تعیین می کند.

آیا می دانید که:

روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستاجر نامیده می شود، دور می زند.

سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستاجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود.

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستاجر به وجود می آید؛ بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملا متفاوت می باشند.

در قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است؛ اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

به موجب قانون سال ۱۳۷۶ هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.

هم چنین وی نیز می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها مؤجر می تواند تخلیه محل را از مستاجر بخواهد و در صورت خودداری از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلکه در این صورت نیز هیچ مبلغی از بابت سرقفلی به مستاجر متخلف پرداخت نمی شود.

برابر قانون شهرداری تاسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود.

واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

وحید قاسمی
مشاوره حقوقی با وحید قاسمی وکیل پایه یک دادگستری کانون وکلا

کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود

ثبت دیدگاه

جهت ثبت دیدگاه خود ابتدا باید وارد حساب کاربری خود شوید:

ورود ثبت‌نام
دیدگاه‌ها

هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.