معاملات املاک یکی از مهم‌ترین معاملات می باشد و دارای شرایط و بعضا تشریفات گوناگونی می باشد.
در معاملات مربوط به املاک به مانند سایر معاملات، اصل بر صحت معامله می باشد، مگر اینکه موارد بطلان معامله موجود باشد که در این صورت معامله باطل خواهد بود.
موارد بطلان معامله مواردی است که شرایط صحت معاملات را دارا نمی باشد؛ شرایط اساسی صحت معاملات در ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان شده است.
مطابق این ماده: “برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد.
- مشروعیت جهت معامله
یکسری معاملات باطل دیگر نیز در مواد ۳۴۸ و ۳۵۳ قانون مدنی بیان شده است.
مطابق ماده ۳۴۸ قانون مدنی “بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است، مگر این که مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.”
و مطابق ماده ۳۵۳قانون مذکور ”هر گاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد، نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.”
موارد دیگری از بطلان معاملات نیز وجود دارد که ذکر همه آنها در مجال این بحث نمی گنجد.
در اینگونه موارد، هر یک از طرفین می‌توانند با تقدیم دادخواست، تقاضای اعلام بطلان معامله را نمایند.
به نظر برخی از شعب دادگاههای حقوقی، خواسته اعلام بطلان معامله صحیح میباشد و خواسته ابطال معامله در اینگونه موارد غلط است؛ چرا که ابطال معامله ای که باطل است، تحصیل حاصل است و مطابق یک قاعده عقلی تحصیل حاصل محال است و دادگاه صرفا بطلان معامله باطل را اعلام می کند و خود، مبادرت به باطل نمودن معامله نمی نماید.
با توجه به مطالب فوق الذکر، پیچیدگی و مبهم بودن دعوای بطلان معامله بر هیچ شخصی پوشیده نمی باشد؛ بنابراین قبل از هرگونه اقدام در این خصوص با رجوع به وکیل متخصص امور ملکی می باشد و به عنوان وکیل ملکی در دعاوی ملکی ایفای نقش می نماید، دعوای خویش را به ایشان بسپارید.
صدور رای بطلان معامله
کلمه بطلان در فرهنگ فارسی معین به معنای باطل شدن یا تباه شدن است، در حقوق و معنای بی اعتباری است و معامله به معنای داد و ستد کردن و خرید و فروش کردن است و معنای عرفی آن نیز همین است لیکن در حقوق معنای آن گسترده تر است و قراردادهای متعددی را شامل می شود و عقد معامله و قرارداد دارای معانی مشابه یکدیگرند.
معامله باطل، قراردادی است که به جهت فقدان یکی از شرایط اساسی برای صحت معاملات از ابتدای تشکیل آن بی اعتبار و فاقد وجاهت قانونی بوده و هیچ اثر حقوقی بر آن بار نمی شود ولی در نظام حقوقی ما اصل بر صحت قراردادها است و بر همین اساس ماده ۱۰ قانون مدنی هر توافقی را که خلاف شرع و قانون نباشد، را نافذ می داند این اصل حقوقی آثار متعددی دارد که به برخی از آنها اشاره خواهد شد.
در صورتی که طرفین یک قرارداد، اقدام به انعقاد آن نمایند و پس از تنظیم و امضای آن یکی از طرفین مدعی بطلان آن گردد از آن جایی که ادعای وی بر خلاف اصل صحت است .می‌بایست ادعای خویش را در دادگاه اثبات نماید، تا دادگاه پس از بررسی ادعا و شرایط و آثار قرارداد در خصوص صحت یا بطلان آن صدور رای بنماید.
تفاوت بطلان و ابطال سند رسمی
هر دوی این عبارات به معنای بی اعتباری سند رسمی است، لیکن با این تفاوت که در اعلام بطلان سند رسمی دادگاه بی اعتباری آن را از روز تنظیم قرارداد اعلام می نماید و در واقع رای دادگاه اعلامی است و در ابطال سند رسمی دادگاه سند مذکور را از زمان صدور رای باطل اعلام می نماید و در واقع سند با رای دادگاه بی اعتبار می گردد و اصطلاحا در رای دادگاه تاسیسی است و این اختلاف یک اثر مهم دارد و آن این است که در اولی به لحاظ بی اعتبار بودن سند از روز اول هیچ تعهد و اثری بر آن بار نمی گردد و در دومی آن سند تا زمان صدور رای ابطال دارای اثر حقوقی بوده است و پس از رای دادگاه بی اعتبار گردیده است.
موارد ابطال معامله
هر چند این مبحث از موارد کاملا فنی و حقوقی و تخصصی می باشد که یکی از مصادیق بارز دعاوی ملکی می باشد و فعالیت در این زمینه صرفا بایستی از طریق وکیل متخصص ملکی صورت بپذیرد ولی به طور مختصر در این مقاله به صورت ساده به بیان چند مورد از مواردی که موجب بی اعتباری و قرارداد می گردد اشاره می نماییم.
با وجود اینکه قانونگذار ما هر نوع توافقی را که خلاف شرع و قانون نباشد را حمل بر صحت می نماید و اصطلاحا در حقوق ما اصل بر آزادی اراده طرفین در تنظیم هرگونه توافق می باشد ولی یکسری شروط برای تنظیم قراردادهای اساسی و فقدان آنها موجب بطلان و بی اعتباری قرارداد و معاملات می گردد که موارد اهم آن در ماده ۱۹۰ قانون مدنی اشاره شده است، لیکن از موارد دیگری نیز وجود دارد که از حوصله بحث حاضر خارج میباشد و برای دانستن آن در هر مورد شایسته است تا با یک وکیل ملکی مشاوره نمایید.
یکی از شروط اساسی برای صحت معاملات و قصد و رضای طرفین است مراد از قصد تصمیم و اراده جدی طرفین برای انجام معامله مورد نظر است، بنابراین اگر یکی از طرفین یا هر دو از روی شوخی یا به نحو صوری معامله ای را انجام دهند یا در زمان انجام آن فاقد اراده باشند یا مست باشند، این معامله به لحاظ فقدان قصد باطل است.
در خصوص رضایت طرفین در انجام معامله نیز شایان ذکر است که منظور از رضای به معامله انجام معامله بدون اکراه و اجبار و فشار خارجی است؛ بنابراین اجبار شخصی به انجام یک معامله موجب بطلان آن می گردد.
البته در این خصوص نکات فراوانی باید مد نظر قرار بگیرد، لذا بهتر است برای هرگونه اقدام قضایی با یک وکیل معاملات ملکی مشاوره نمایید.
اهلیت طرفین معاملات
برای اینکه یک شخص صلاحیت انجام معامله را داشته باشد، بایستی به سن بلوغ و رشد رسیده باشد که این سن در حقوق ما ۱۸ سال تمام شمسی است و در صورتی که شخص به سن ۱۸ سال رسیده باشد قانونا اهلیت برای انجام معامله را دارد.
یکی دیگر از شروط صحت معامله موضوع مورد معامله است یعنی مالی که مورد خرید و فروش رهن و اجاره و هر نوع دیگری از معاملات واقع می شود، اما می بایست معلوم و معین باشد و برای طرفین مجهول نباشد.
به عنوان مثال در قرارداد فروش ملک، خریدار و فروشنده بدانند کدام ملک با چه اوصافی را معامله می نماید؛ بنابراین مجهول بودن یا مردد بودن موضوع قرارداد از موارد بطلان قرارداد است.
شرط بعدی مشروعیت جهت معامله است.
هرچند ذکر جهت معامله در قرارداد ضرورتی ندارد؛ به عنوان مثال نیاز نیست در مبایعه نامه ذکر شود که خریدار ملک را برای چه مصرفی خریداری می نماید، لیکن در صورتی که طرفین این امر را در قرارداد ذکر کنند، بایستی این جهت از نظر قانونی و شرعی مجاز باشد، در غیر اینصورت قرارداد باطل است.
برای مثال اگر در قرارداد ذکر شود خریدار اتومبیل را برای حمل مواد مخدر اجاره می نماید، این قرارداد باطل است.
دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن
در صورتی که معامله انجام شده به یکی از دلایل فوق و یا دلایلی دیگری باطل باشد، شخص متضرر می تواند طی دادخواستی از دادگاه صالح تقاضای صدور رای مبنی بر اعلام بطلان معامله و سپس استرداد ثمن را به نماید.
در این دعوای حقوقی دادگاه ابتدا باید در خصوص صحت یا بطلان معامله تعیین تکلیف کند تا پس از آن حکم به استرداد ثمن پرداختی بدهد، لازم به توضیح است که مراد از ثمن معامله همان پولی است که خریدار به فروشنده داده است.
هرچند در این مقاله سعی شده تا به زبان ساده مواردی را که سبب بطلان معامله می‌شود بیان کنیم اما این موارد را جامع و کامل نیست و برای اطلاع دقیق و کامل در هر موضوع به خصوص دعاوی ملکی نیاز است تا با یک وکیل و یا متخصص معاملات ملکی مشاوره نمایید.
